Tolleranze costruttive ed esecutive per interventi realizzati prima del 24/05/2024

Nell’ambito delle novità in tema di edilizia introdotte dal c.d. “Decreto Salva casa”, la lettera f) dell’art. 1 del D.L. 69/2024 ha modificato la disciplina delle tolleranze costruttive in caso di lievi difformità rispetto al titolo edilizio abilitativo.
Le note che seguono sono aggiornate in base al testo che emerge dalla legge di conversione del decreto.

TOLLERANZE COSTRUTTIVE - Secondo il comma 1, art. 34-bis del D.P.R. 380/2001, il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo.

Tolleranze per interventi realizzati entro il 24/05/2024. Per gli interventi realizzati entro il 24/05/2024, invece, il nuovo comma 1-bis, art. 34-bis del D.P.R. 380/2001 ha previsto nuove percentuali, riparametrando le tolleranze in misura inversamente proporzionale alla superficie utile. In particolare, la disposizione stabilisce che, in relazione ai predetti interventi realizzanti entro tale termine, sono stabilite le seguenti percentuali di scostamento dalle misure previste dal titolo abilitativo a seconda della superficie utile dell’unità immobiliare:
* 2% per unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 mq;
* 3% per unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 mq;
* 4% per unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 mq;
* 5% per unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 mq;
* 6% per unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60 mq.
Ai fini del computo della superficie utile, si deve tenere conto della sola superficie assentita con il titolo edilizio che ha abilitato la realizzazione dell’intervento, al netto di eventuali frazionamenti dell’immobile o dell’unità immobiliare eseguiti nel corso del tempo (art. 34-bis del D.P.R. 380/2001, comma 1-ter).
Si farà rifermento alla superficie “utile”, definita come “superficie di pavimento degli spazi di un edificio misurata al netto della superficie accessoria e di murature, pilastri, tramezzi, sguinci e vani di porte e finestre” (Regolamento edilizio comunale “tipo” approvato dalla Conferenza unificata con Intesa 20/10/2016, n. 125/CU, definizione n. 14).

Data limite. Considerando la data limite prevista per l’ultimazione degli interventi che possono essere soggetti al regime delle tolleranze costruttive “estese”, è evidente l’intento del legislatore di fare riferimento solo agli interventi attuati prima dell’uscita del D.L. 69/2024, per non dare vita a una sorta di “sanatoria preventiva” di interventi eseguiti in difformità (si segnala peraltro che non conta la data di entrata in vigore del decreto, posta al 30/05/2024, ma unicamente la data del 24/05/2024).
Per le discordanze emergenti da interventi realizzati dopo il 24/05/2024, si applicherà il regime ordinario derivante dal comma 1, art. 34-bis del D.P.R. 380/2001.
Considerando pertanto la rilevanza della dimostrazione dell’epoca di ultimazione degli interventi, tale epoca dovrà essere provata mediante la documentazione che attesta lo stato legittimo di cui all’art. 9-bis del D.P.R. 380/2001, comma 1-bis (vedi Stato legittimo degli immobili nel D.L. Salva casa, le nuove regole ), oppure - nei casi in cui ciò sia impossibile - mediante dichiarazione, e sotto la sua responsabilità, del tecnico incaricato.
In caso di dichiarazione falsa o mendace si applicheranno pertanto le sanzioni penali, comprese quelle previste dal capo VI del D.P.R. 28/12/2000, n. 445 (comma 3 dell’art. 36-bis, D.P.R. 380/2001).

Discordanze devono riferirsi a opere assentite tramite titolo. Seppure non venga espresso un orientamento univoco, la prevalente giurisprudenza ritiene che il regime delle “tolleranze” sia applicabile unicamente in caso di opera complessivamente assentita, nell’ambito della cui realizzazione sono emerse appunto delle discordanze in fase costruttiva (vedi ad esempio C. Stato 22/02/2020, n. 1107).
Ciò risulta ancor più evidente nel caso delle nuove tolleranze di cui al comma 1-bis, art. 34-bis del D.P.R. 380/2001, essendo le stesse esplicitamente riferite alle “misure previste nel titolo abilitativo”.
In altri termini, per poter applicare il regime in questione, le discordanze devono essere state realizzate durante il periodo di efficacia del titolo abilitativo con il quale sia stato assentito l’intervento complessivo, mentre non possono essere ammessi eventuali interventi realizzati in assenza di titolo, seppure astrattamente rientranti nelle percentuali “tollerate”.

Discordanze devono riferirsi alla singola unità immobiliare. Come peraltro indicato espressamente dalla norma, che fa riferimento alle “singole unità immobiliari”, anche le nuove tolleranze estese per gli interventi realizzati prima del 24/05/2024 vanno poste in relazione con singola porzione di immobile e non con la superficie dell’intero edificio (v. C. Stato 07/01/2021, n. 230; C. Stato 22/01/2018, n. 405; TAR Lazio-Roma, 15/04/2021, n. 4413).
Come indicato nella relazione illustrativa del provvedimento, deve intendersi La definizione di “unità immobiliare” non è contenuta nel Regolamento Edilizio Tipo nazionale, e va intesa come “l’elemento minimo inventariabile che ha autonomia reddituale e funzionale, esistente su una particella nell’ambito del Catasto dei Fabbricati, ferma restando l’ipotesi di fabbricati costituiti da un’unica unità immobiliare”, cosi come riportato nella relazione illustrativa del DL 69/2024.
Secondo il R.D.L. 13/04/1939, n. 652, art. 5: “si considera unità immobiliare urbana ogni parte di immobile che, nello stato in cui si trova, è di per sé stessa utile ed atta a, produrre un reddito proprio”. La pertinenza, invece, seppure distintamente accatastata, non presenta una propria autonomia funzionale e potenzialità reddituale, data la destinazione ad essere di fatto asservita all'abitazione.

Immobili in aree paesaggistiche. L’art. 3 del D.L. 69/2024, comma 1, ha specificato che non sono soggetti ad autorizzazione paesaggistica gli interventi realizzati entro il 24/05/2024 che rientrino nei limiti delle tolleranze costruttive riparametrati ai sensi del nuovo comma 1-bis dell’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001 (la norma richiama l’art. 2 del D.P.R. 31/2017).

TOLLERANZE ESECUTIVE - Con riferimento alle tolleranze esecutive (ossia - in base al disposto del comma 2, art. 34-bis del D.P.R. 380/2001 - le irregolarità geometriche, le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, la diversa collocazione di impianti e opere interne eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi), il nuovo comma 2-bis, art. 34-bis del D.P.R. 380/2001, prevede che - sempre per gli interventi realizzati entro il 24/05/2024 - costituiscono tolleranze esecutive anche:
* il minore dimensionamento dell'edificio;
* la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
* le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e la difforme ubicazione delle aperture interne;
* la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;
* gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.

ZONE SISMICHE, ATTESTAZIONE DEL TECNICO ABILITATO - L’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001, comma 3-bis (di nuova introduzione), specifica, inoltre, che per le unità immobiliari ubicate nelle zone sismiche, ad eccezione di quelle a bassa sismicità, il tecnico dovrà attestare che gli interventi che costituiscono tolleranze rispettino le prescrizioni in materia di costruzioni in zone sismiche.
Tale attestazione - riferita al rispetto delle norme tecniche per le costruzioni vigenti al momento della realizzazione dell'intervento - deve essere trasmessa allo sportello unico per acquisire l’autorizzazione sismica da parte del competente ufficio tecnico regionale, oppure per l’esercizio delle modalità di controllo previsto dalle Regioni, se le difformità costituiscono interventi di minore rilevanza o privi di rilevanza (art. 94-bis del D.P.R. 380/2001) in base ai decreti emanati dalle regioni.
Alla dichiarazione relativa alle tolleranze di cui al comma 3, art. 34-bis del D.P.R. 380/2001, ai fini dello stato legittimo dell'immobile, il tecnico deve allegare l’autorizzazione sismica o l’attestazione circa il decorso dei termini del procedimento per il rilascio dell’autorizzazione stessa (30 giorni in base al disposto del comma 2, art. 94 del D.P.R. 380/2001), oppure - in caso di difformità che costituiscono interventi di minore rilevanza o privi di rilevanza - una dichiarazione asseverata circa il decorso del termine del procedimento per i controlli regionali in assenza di richieste di integrazione documentale o istruttorie inevase e di esito negativo dei controlli stessi.

DIRITTI DEI TERZI - Infine, secondo il nuovo comma 3-ter, art. 34-bis del D.P.R. 380/2001, l’applicazione delle tolleranze non deve comportare limitazioni nei diritti dei terzi.

PUBBLICHE AMMINISTRAZIONI - L’art. 3 del D.L. 69/2024, comma 2, prevede l’applicabilità delle nuove norme sulle tolleranze anche all’attività edilizia delle pubbliche amministrazioni. Queste ultime possono dichiarare le tolleranze costruttive ed esecutive di cui all’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001, commi 1-bis e 2-bis, mediante il proprio personale deputato allo svolgimento delle ordinarie mansioni tecniche nel settore dell’edilizia. A tal fine possono avvalersi del supporto e della collaborazione di altre amministrazioni pubbliche ovvero di soggetti terzi.