Distanze tra edifici, deroghe per gli edifici oggetto di piani particolareggiati

Nel caso di specie il ricorrente contestava l’ordine di demolizione/arretramento di un fabbricato realizzato a distanza inferiore a quella minima di dieci metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti di cui all’art. 9 del D.M. 02/04/1968, n. 1444. Secondo il ricorrente, l’edificio ricadeva in una zona per la quale le norme tecniche di attuazione del PRG avrebbero stabilito una deroga ai suddetti limiti legali.

In proposito C. Cass. civ. 04/01/2024, n. 236 ha in primo luogo ricordato che in tema di distanze tra costruzioni, il D.M. 02/04/1968, n. 1444 ha efficacia di legge dello Stato, sicché le sue disposizioni in tema di limiti inderogabili di densità, altezza e distanza tra i fabbricati prevalgono sulle contrastanti previsioni dei regolamenti locali successivi, ai quali si sostituiscono per inserzione automatica (C. Cass. S.U. civ. 07/07/2011, n. 14953; C. Cass. civ. 15/01/2021, n. 624).
Ne consegue che le norme tecniche di attuazione del PRG e le previsioni del Regolamento edilizio del Comune, se in contrasto con quelle del citato art. 9, devono essere disapplicate dal giudice ordinario.

Ciò posto, i giudici hanno ritenuto infondato il motivo di ricorso secondo cui la norma del Comune sarebbe potuta rientrare nell’ipotesi derogatoria contemplata dal comma 3 dell’art. 9 del D.M. 02/04/1968, n. 1444, la quale consente ai Comuni di prescrivere distanze inferiori a quelle previste dalla normativa statale ove le costruzioni siano incluse nel medesimo piano particolareggiato o nella stessa lottizzazione.
La Corte ha spiegato che tale norma riguarda soltanto le distanze tra costruzioni insistenti su fondi che siano inclusi tutti in un medesimo piano particolareggiato o per costruzioni entrambe facenti parte della medesima lottizzazione convenzionata (C. Cass. S.U. civ. 18/02/1997, n. 1486; C. Cass. civ. 07/11/2017, n. 26354).
Ai fini della deroga deve dunque trattarsi della realizzazione di una pluralità di nuovi edifici inseriti in piani particolareggiati o in lottizzazioni convenzionate e non di un unico edificio realizzato nell’ambito di un’area già edificata.

In conclusione la Corte di Cassazione, respingendo il ricorso, ha enunciato il seguente principio di diritto:
agli effetti dell’art. 9, comma 3, del D.M. 1444/1968, sono ammesse distanze inferiori a quelle indicate nei precedenti commi di tale norma soltanto a condizione che sia stato approvato un apposito piano particolareggiato o di lottizzazione esteso alla intera zona, finalizzato a rendere esecutive le previsioni dello strumento urbanistico generale, contenente le disposizioni planivolumetriche degli edifici previsti nella medesima zona e avente ad oggetto la realizzazione contestuale di “gruppi di edifici”, e cioè di una pluralità di nuovi fabbricati, rimanendo perciò estranea a tale fattispecie l’ipotesi della realizzazione di un unico nuovo fabbricato che si sia inserito nel contesto di un isolato già edificato.