Condono edilizio - Lavori di completamento e accertamento dell’ultimazione

Nel caso esaminato da C. Stato 22/09/2023, n. 8469, il Comune aveva ordinato la demolizione di alcune opere di completamento di una struttura per la quale era stata avanzata un’istanza di condono. Secondo i giudici di primo grado il manufatto abusivo non era stato ultimato entro alla data del 31/03/2003, trattandosi a quella data di una struttura in cemento armato senza tamponatura.

LAVORI DI COMPLETAMENTO - Il Consiglio di Stato ha spiegato che, al di fuori delle cautele previste dall’art. 35, L. 47/1985 (il quale disciplina le modalità e le condizioni in base alle quali è consentito al presentatore dell’istanza di sanatoria di completare, sotto la propria responsabilità e a proprio rischio, i manufatti abusivi), resta fermo che, in presenza di manufatti abusivi non sanati né condonati, gli interventi ulteriori (pur se riconducibili, nella loro oggettività, alle categorie della manutenzione straordinaria, della ristrutturazione o della costruzione di opere costituenti pertinenze urbanistiche), ripetono le caratteristiche d’illiceità dell’opera abusiva cui ineriscono strutturalmente. Qualora il soggetto che ha presentato la domanda di condono abbia realizzato opere non di rifinitura ma nuovi e diversi rispetto a quelli oggetto della richiesta di sanatoria, le stesse andranno considerate, ai fini sanzionatori, come “autonomamente” abusive.

Il presupposto logico-necessario per l’accoglimento dell’istanza di completamento delle opere abusive da condonare, è che queste ultime siano state ultimate, altrimenti si consentirebbe (con la stratificazione dell’intervento successivo e l’occultamento dell’illecito preesistente) la surrettizia elusione della barriera temporale per l’applicazione della sanatoria straordinaria.

ULTIMAZIONE DELL’OPERA - CRITERI - In proposito il legislatore (cfr. art. 39, comma 1, L. 724/1994 in combinato disposto con art. 31, L. 47/1985) prevede due criteri alternativi per la verifica del requisito dell’ultimazione, rilevante ai fini del rilascio del condono:
- il criterio "strutturale", che vale nei casi di nuova costruzione, e
- il criterio "funzionale", che opera, invece, nei casi di opere interne di edifici già esistenti oppure di manufatti con destinazione diversa da quella residenziale.

Quanto al criterio strutturale del completamento del rustico, per edifici ultimati, si intendono quelli completi almeno al rustico, espressione con la quale si intende un’opera mancante solo delle finiture (infissi, pavimentazione, tramezzature interne), ma necessariamente comprensiva delle tamponature esterne, che realizzano in concreto i volumi, rendendoli individuabili ed esattamente calcolabili.
La nozione di completamento funzionale implica, invece, uno stato di avanzamento nella realizzazione tale da consentirne potenzialmente, e salve le sole finiture, la fruizione; in altri termini l’organismo edilizio, non soltanto deve aver assunto una sua forma stabile nella consistenza planivolumetrica (come per gli edifici, per i quali è richiesta la c.d. ultimazione “al rustico”, ossia intelaiatura, copertura e muri di tompagno), ma anche una sua riconoscibile e inequivoca identità funzionale che ne connoti con assoluta chiarezza la destinazione d’uso.

ONERE DELLA PROVA - Inoltre, è stato ribadito che ricade in capo al proprietario (o al responsabile dell’abuso) l’onere di provare la data di ultimazione delle opere edilizie, dal momento che solo l’interessato può fornire inconfutabili atti, documenti ed elementi probatori che siano in grado di radicare la ragionevole certezza dell’epoca di realizzazione di un manufatto (vedi sul punto Condono edilizio e prova della data di ultimazione dell’opera).