Compravendita, conseguenze della mancata dichiarazione dei vincoli sull’immobile

In generale si ritiene che il venditore non sia tenuto a prestare la garanzia per gli oneri e i diritti di godimento dei terzi che gravano sulla cosa venduta, quando detti oneri e diritti siano stati menzionati nel contratto o comunque conosciuti dall’acquirente. Tuttavia, ci si chiede se il promissario acquirente possa proporre domanda di risoluzione del contratto per colpa del venditore, nonché il risarcimento dei danni conseguentemente subìti e la restituzione della caparra versata, ove ravvisi la sussistenza di un grave inadempimento contrattuale del promittente venditore per avere questi garantito la libertà dell’immobile da vincoli laddove, al contrario, il medesimo fosse risultato gravato fin dall’origine, da un vincolo di inedificabilità.
Dunque, ai fini della soluzione del quesito, occorre analizzare la questione dal punto di vista normativo e giurisprudenziale.

ANALISI NORMATIVA - La garanzia, prevista dall’art. 1489 del Codice civile, per gli oneri reali o personali gravanti sulla cosa venduta, è applicabile in via analogica anche al contratto preliminare di compravendita.
In argomento, giova ricordare che l’art. 1489, comma 1, Codice civile prevede che se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell’articolo 1480 del Codice civile. La norma è conseguenza del fatto che il compratore ha diritto ad un godimento pieno e libero del bene che acquista.
In merito alle differenze che sussistono fra la garanzia prevista dall’art. 1489 del Codice civile e la garanzia per vizi e per evizione, la giurisprudenza ha evidenziato che mentre la prima tutela l’acquirente in buona fede nel caso in cui il diritto acquistato non possa essere esercitato a fronte dell’esistenza di un ius in re aliena (C. Cass. civ. 13/02/1985, n. 1215); invece, la garanzia per evizione, nelle due ipotesi di evizione totale o parziale (artt. 1483 e 1484, Codice civile), nega in radice o in parte l’efficacia dell’acquisto.
L’azione prevista dall’art. 1489 del Codice civile si prescrive solo nel normale termine di dieci anni, al pari di quella per evizione totale o parziale, e non è neppure soggetta all’onere di alcuna preventiva denuncia, così come è invece disposto dall’art. 1495, Codice civile per l’azione di garanzia relativa ai vizi della cosa venduta (Trib. Alessandria 24/02/2023, n. 162).

VINCOLI APPARENTI - In generale, i vincoli o gli oneri di natura apparente escludono la garanzia in favore dell’acquirente in quanto da lui facilmente riconoscibili. Per apparenza si intende la facile riconoscibilità secondo la media diligenza per cui, in presenza di indizi precisi, univoci e chiari, l’apparenza degli oneri e dei diritti deve ritenersi equiparata alla conoscenza effettiva. Non si possono comunque imporre al compratore specifiche ricerche e indagini che vadano al di là dell’esame della cosa stessa.
Ad ogni modo, la responsabilità del venditore ai sensi dell’art. 1489, Codice civile è esclusa:
- tanto nel caso in cui il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sulla cosa, presumendosi che egli l’abbia accettata con tale peso,
- quanto nel caso in cui si tratti di oneri e diritti apparenti, che risultino cioè da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, perché il compratore, avendo la possibilità di esaminare la cosa prima dell’acquisto, ove abbia ignorato ciò che poteva ben conoscere in quanto esteriormente visibile, deve subire le conseguenze della propria negligenza, secondo il criterio di autoresponsabilità.
Inoltre, come sottolineato in giurisprudenza, l’art. 1489 del Codice civile sulla vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di terzi, non trova applicazione con riferimento al pagamento di oneri derivanti da procedimenti di regolarizzazione urbanistico-edilizia, dei quali il venditore abbia fatto menzione nell’atto di compravendita, trattandosi di pesi che non limitano il libero godimento del bene venduto (C. Cass. civ. 28/04/2021, n. 11211).

PRESENZA DI ABUSI EDILIZI - La fattispecie dell’abuso edilizio viene comunemente ricondotta nell’alveo dell’art. 1489 del Codice civile, secondo cui se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell’art. 1480 del Codice civile. Ciò perché l’abuso edilizio non è configurabile come un vizio redibitorio (ovvero come una mancanza di qualità), e ciò in quanto l’irregolarità dal punto di vista urbanistico non costituisce un’anomalia strutturale del bene in senso stretto, bensì una limitazione gravante su di esso.
Pertanto, alla fattispecie dell’abuso edilizio non si applica la garanzia per i vizi della cosa venduta (artt. 1490 e ss. Codice civile) ovvero quella per la mancanza di qualità (art. 1497, Codice civile), di guisa che il compratore non incorre nei brevi termini di decadenza e di prescrizione previsti da tali norme, godendo per converso della speciale tutela apprestata dall’art. 1489 del Codice civile (Trib. Vicenza 02/03/2023, n. 446).
La normativa amministrativa in materia edilizia, in particolare, prevede la conformità delle costruzioni ai criteri prefissati dall’amministrazione, ed impone il rispetto di prescrizioni che non attengono alla “materialità-sostanza” del bene, ma rappresentano dei limiti giuridici alla ordinaria pienezza dei poteri dominicali. Sotto questo profilo, la non conformità dell’immobile alla normativa edilizia, incidendo sulla portata del diritto ceduto e non tanto su caratteristiche ontologiche del bene, deve essere correttamente ascritta ad un’ipotesi di evizione, e più propriamente ad evizione limitativa ex art. 1489 del Codice civile (Trib. Bologna 11/02/2021, n. 308).

VINCOLO DI INEDIFICABILITÀ - La possibilità di far valere la garanzia ex art. 1489, Codice civile è riconosciuta quando i vincoli di inedificabilità o di destinazione derivino da uno specifico provvedimento amministrativo, stante il carattere particolare e non generale e normativo dell’atto impositivo, ovvero da un piano particolareggiato. Detta norma non è invocabile dal compratore quando il limite della proprietà del bene deriva da norme imperative, in quanto tali assistite da una presunzione legale di conoscenza (Trib. Padova 23/07/2018, n. 1562).
Per meglio dire, nel caso in cui il vincolo risulti imposto in forza di uno specifico provvedimento amministrativo, dato il carattere particolare e non generale dell’atto impositivo, può presumersene la conoscenza solo da parte del proprietario del bene, che, quale soggetto interessato può venirne a conoscenza con l’ordinaria diligenza ma non anche da parte del compratore, il quale può farne valere nei confronti del venditore l’obbligo di garanzia derivante dall’art. 1489, Codice civile (Trib. Trento 07/11/2013, n. 1000).
Pertanto, qualora il bene oggetto del contratto risulti soggetto a vincolo di inedificabilità posto da un provvedimento amministrativo, tale vincolo, sottaciuto dal promittente venditore, rientra nel suo obbligo di garanzia ex art. 1489 del Codice civile; sicché, il promissario acquirente, ove emerga, alla luce di un’interpretazione dell’intero contratto condotta secondo il criterio funzionale e di buona fede e correttezza, il suo affidamento circa l’edificabilità del terreno, può richiedere la risoluzione del contratto per inadempimento del promittente venditore (Trib. Cagliari 06/04/2022, n. 932).

IPOTESI DI ESCLUSIONE - La responsabilità del venditore ex art. 1489 del Codice civile è esclusa solo nel caso in cui il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sulla cosa oppure si tratti di onere apparente ovvero trascritto o espressamente menzionato nell’atto di trasferimento dell’immobile al terzo, non essendo a tal fine sufficiente una clausola generica o di mero stile (App. Roma 24/10/2018, n. 6719).
La conoscibilità del vincolo urbanistico gravante sulla cosa, idonea ad escludere la responsabilità del venditore ex art. 1489 del Codice civile, deve essere valutata in concreto, alla luce della natura del vincolo medesimo e della possibilità per l’acquirente di avvertire la necessità di compiere una verifica (C. Cass. civ. 26/06/2018, n. 16795).