Compravendita immobiliare, conseguenze della mancanza di agibilità

CERTIFICAZIONE DI AGIBILITÀ - La certificazione di agibilità, sostituita dal 2016 con la Segnalazione certificata di agibilità, attesta che, previo adeguato accertamento, le caratteristiche di un determinato immobile sono tali da renderlo idoneo all’uso che per esso è stato dichiarato. Questo accertamento riguarda sia gli aspetti relativi alla salute e alla sicurezza delle persone, sia la regolarità edilizio-urbanistica dell'immobile.
A seguito delle modifiche introdotte dal D. Leg.vo 222/2016 al Testo unico dell’edilizia di cui al D.P.R. 380/2001, il rilascio del certificato di agibilità da parte dell’Amministrazione è stato sostituito dalla presentazione da parte dell’interessato della Segnalazione certificata di agibilità (artt. 24-26, D.P.R. 380/2001). Per approfondimenti vedi La certificazione di agibilità degli edifici.
Posto che tale certificazione costituisce un requisito essenziale per l’utilizzazione dell’immobile, dalla sua mancanza derivano conseguenze sia sui contratti di compravendita di immobili, sia sui contratti di locazione (vedi Conseguenze della mancanza dell’agibilità sui contratti di compravendita e locazione).

CONSEGUENZE DELLA MANCANZA DEL CERTIFICATO DI AGIBILITÀ - In proposito C. Cass. civ. 03/04/2024, n. 8749 ha affermato che la mancanza del certificato di abitabilità configura alternativamente:
- l’ipotesi di vendita di aliud pro alio, qualora le difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili,
- l’ipotesi del vizio contrattuale, sub specie di mancanza di qualità essenziali, qualora le difformità riscontrate siano sanabili,
- ovvero l’ipotesi dell’inadempimento non grave, fonte di esclusiva responsabilità risarcitoria del venditore ma non di risoluzione del contratto per inadempimento, qualora la mancanza della certificazione sia ascrivibile a semplice ritardo nella conclusione della relativa pratica amministrativa.
In applicazione di tale criterio distintivo, allorché l’immobile presenti “insanabili” violazioni di disposizioni urbanistiche, incidenti eziologicamente sulle condizioni di igiene, salubrità e sicurezza, non essendo il cespite oggettivamente in grado di soddisfare le esigenze concrete di sua utilizzazione, diretta o indiretta, ad opera del compratore, si realizza un inadempimento da qualificarsi grave che può dar luogo alla risoluzione del contratto, siccome conseguente alla vendita di aliud pro alio.

PRESENZA DEI REQUISITI PER L’AGIBILITÀ - Qualora invece sia appurata la ricorrenza delle condizioni sostanziali che ne avrebbero giustificato il rilascio non può darsi luogo alla risoluzione del contratto, in quanto tale deficienza non influisce, per definizione, sulla funzione economico-sociale della res alienata, la cui identità sul piano statico e dinamico corrisponde esattamente all’oggetto della pattuizione.
Pertanto, qualora manchi la documentazione amministrativa, ma siano presenti, in concreto, i requisiti richiesti dalla legge per l’agibilità, non si può attivare il rimedio della risoluzione, presupponendo il ricorso a detto rimedio la verifica, sul piano oggettivo e subiettivo, dell’importanza dell’inadempimento ex art. 1455 c.c.

In sostanza secondo la Corte, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l’importanza e la gravità dell’omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene.

RISARCIMENTO DEL DANNO - Sul tema si segnala che la giurisprudenza (vedi C. Cass. civ. 21/11/2022, n. 34211) ha precisato che, in assenza di patti contrari, la mancanza del certificato di agibilità, sebbene non sia tale da dare necessariamente luogo a risoluzione del contratto, può comunque essere fonte di un danno risarcibile per il solo fatto che si è consegnato un bene che presenta problemi di commerciabilità, essendo irrilevante la circostanza che l'immobile sia stato costruito in conformità delle norme igienico-sanitarie, della disciplina urbanistica e delle prescrizioni della concessione ad edificare, ovvero che sia stato concretamente abitato. Tale risarcimento, ove accertato nell'an, va liquidato dal giudice in via equitativa, tenendo conto del minore valore di scambio del bene o nei costi sostenuti per procurare l'agibilità dell'immobile.

VALIDITÀ DEL CONTRATTO - Si evidenzia infine che la Corte di Cassazione aveva già chiarito (vedi C. Cass. civ. 05/06/2020, n. 10665) che la mancata consegna o il mancato rilascio del certificato di agibilità o l'insussistenza delle condizioni perché tale certificato venga rilasciato incidono sul piano dell'adempimento e non su quello della validità del contratto. Ne consegue che il contratto di compravendita dell’immobile privo del certificato non è nullo, ma costituisce un contratto valido (anche se nei casi estremi, come detto, può essere soggetto a risoluzione).