Lottizzazione abusiva, configurabilità e presupposti

IPOTESI DI LOTTIZZAZIONE - C. Stato 14/03/2023, n. 2648 ha ricordato che ai sensi dell'art. 30, comma 1, D.P.R. 380/2001, si ha lottizzazione abusiva di terreni a scopo edificatorio quando vengono iniziate opere che comportino trasformazione urbanistica od edilizia dei terreni stessi in violazione delle prescrizioni degli strumenti urbanistici vigenti o adottati, o comunque stabilite dalle leggi statali o regionali o senza la prescritta autorizzazione; nonché quando tale trasformazione venga predisposta attraverso il frazionamento e la vendita, o atti equivalenti, del terreno in lotti che, per le loro caratteristiche quali la dimensione in relazione alla natura del terreno e alla sua destinazione secondo gli strumenti urbanistici, il numero, l'ubicazione o la eventuale previsione di opere di urbanizzazione ed in rapporto ad elementi riferiti agli acquirenti, denuncino in modo non equivoco la destinazione a scopo edificatorio.

Il Consiglio ha spiegato che tale articolo disciplina due diverse ipotesi di lottizzazione abusiva:
- la prima, c.d. materiale, relativa all'inizio della realizzazione di opere che tendano alla trasformazione urbanistica ed edilizia dei terreni, in violazione delle previsioni degli strumenti urbanistici o in assenza dei necessari titoli abilitativi;
- la seconda, c.d. formale (o cartolare), che si verifica allorquando, pur non essendo ancora avvenuta una trasformazione lottizzatoria di carattere materiale, se ne sono già realizzati i presupposti con il frazionamento del terreno in lotti e la successiva vendita che, per le specifiche caratteristiche (quali la dimensione dei lotti, la natura del terreno, la destinazione urbanistica, l'ubicazione e la previsione di opere urbanistiche; e per altri elementi riferiti agli acquirenti), evidenzino in modo non equivoco la destinazione ad uso edificatorio.
In sostanza la lottizzazione abusiva presuppone opere (c.d. lottizzazione materiale) o iniziative giuridiche (c.d. lottizzazione cartolare) che comportano una trasformazione urbanistica od edilizia dei terreni in violazione delle previsioni urbanistiche.

IRRILEVANZA DEL RILASCIO DEI TITOLI ABILITATIVI - Inoltre è stato chiarito che al fine di valutare un'ipotesi di lottizzazione abusiva c.d. materiale, va effettuata una visione d'insieme dei lavori, ossia una verifica nel suo complesso dell'attività edilizia realizzata e che la lottizzazione abusiva può rilevarsi anche nei casi in cui le variazioni apportate incidano esclusivamente sulla destinazione d'uso dei manufatti realizzati.

Ne consegue che la verifica circa la conformità della trasformazione realizzata e la sua rispondenza o meno alle previsioni delle norme urbanistiche vigenti deve essere effettuata con riferimento non già alle singole opere in cui si è compendiata la lottizzazione, eventualmente anche regolarmente assentite (giacché tale difformità è specificamente sanzionata dagli artt. 31 e ss. D.P.R. 380/2001), bensì alla complessiva trasformazione edilizia che di quelle opere costituisce il frutto, sicché la conformità ben può mancare anche nei casi in cui, per le singole opere facenti parte della lottizzazione, sia stato rilasciato il permesso di costruire.

TITOLI EDILIZI IN SANATORIA - Analogamente, in tema di sanatoria edilizia, secondo un’altra recente pronuncia del Consiglio di Stato (C. Stato 08/02/2022, n. 883), la lottizzazione abusiva non può essere sanata attraverso le richieste di condono delle singole unità abitative. Ed infatti l'accertamento della lottizzazione abusiva - fattispecie posta a tutela del potere comunale di pianificazione in funzione dell’ordinato assetto del territorio - costituisce un procedimento autonomo e distinto dall’eventuale rilascio anche postumo del titolo edilizio, pertanto alcun rilievo sanante può rivestire il rilascio di una eventuale concessione edilizia:
- sia ex ante, in presenza di concessioni edilizie già rilasciate,
- sia successivamente, in presenza di concessioni rilasciate in via di sanatoria. 
Secondo tale sentenza, non è pertanto possibile la sanatoria della lottizzazione abusiva tramite il condono delle unità immobiliari realizzate abusivamente, non potendo le porzioni di suolo ricomprese nell’area abusivamente lottizzata, come detto, essere valutate singolarmente.