Usucapione dei beni comuni condominiali

L’usucapione costituisce un modo di acquisto della proprietà a titolo originario che rinviene la sua ratio, dal punto di vista sociale, nell’esigenza di favorire chi nel tempo abbia utilizzato e reso produttivo il bene, rendendolo così utile, non solo nel suo interesse, ma in quello generale.
La titolarità del diritto reale può essere acquisita attraverso l’istituto dell’usucapione con la concomitante presenza di due presupposti: il possesso continuo, ininterrotto, pacifico e pubblico del bene e la protrazione del medesimo per un determinato lasso di tempo. Tuttavia, possono sorgere contestazioni in caso beni del condominio, cioè di uso comune. Dunque, ai fini della soluzione del quesito, occorre analizzare la questione dal punto di vista normativo e giurisprudenziale.

USUCAPIONE - L’usucapione è un modo di acquisto a titolo originario della proprietà mediante il possesso continuativo del bene immobile o mobile per un periodo di tempo determinato dalla legge. Ai fini della dimostrazione di usucapione, il possessore deve fornire prova del titolo del suo possesso, dalla prova dell’esercizio della materialità del possesso ne deriva una presunzione probante circa l’esistenza dell’elemento soggettivo dell’animus possidendi che non ha bisogno di prove (C. Cass. civ. 18/07/2023, n. 20884).
L’usucapione, è, quindi, un modo di acquisto della proprietà a titolo originario, che non è possibile documentare tranne che in via giudiziaria, attraverso un giudizio che accerti, su istanza dell’usucapiente o dei suoi aventi causa, l’intervenuto acquisto della proprietà.

I TEMPI DI ACQUISTO - L’usucapione ordinaria si compie con il decorso di venti anni per i diritti reali su beni immobili (art. 1158 del Codice civile). In questa fattispecie ordinaria è richiesto soltanto il possesso continuato per venti anni e, quindi, non serve un possesso pacifico di buona fede: l’eventuale contestazione nei confronti del possessore assume rilievo solo se determini interruzione.
Quella abbreviata, invece, si compie in buona fede e con il decorso di dieci anni dalla data della trascrizione del titolo astrattamente idoneo (art. 1159 del Codice civile). In quest’ultimo caso, la disposizione, per l’acquisizione dell’effetto acquisitivo, richiede che il possesso del bene immobile sia stato acquistato in buona fede da persona diversa dal proprietario del bene medesimo, con un titolo idoneo ad operare il trasferimento. Esso deve essere trascritto dal soggetto che acquista il possesso della cosa.

POSSESSO E DETENZIONE - Trattasi di due istituti differenti.Il possesso differisce dalla mera detenzione proprio in virtù di alcune caratteristiche: il locatario o il comodatario che detengano un bene in forza di un contratto di locazione o di comodato non avranno il possesso giuridico del bene oggetto del contratto pur avendone la materiale disponibilità, saranno invece detentori. Sia il locatario che il comodatario, infatti, sono giuridicamente ben consapevoli della circostanza che la loro detenzione sia legata ad un contratto costitutivo di un diritto personale di godimento (locazione, comodato, affitto), e non ad un diritto reale (piena proprietà, usufrutto, servitù).
Pertanto, qualora si tratti del possesso corrispondente all’esercizio di un diritto reale su cosa altrui, il possessore può usucapire la proprietà della cosa soltanto mediante l’“interversio possessionis”, ovvero mutando il titolo del suo possesso. Ciò significa che quando il potere di fatto sia inizialmente esercitato a titolo di detenzione, per il perfezionarsi dell’usucapione è richiesto un atto di interversione in opposizione al proprietario, tale da manifestare il possesso pieno, escludendone il titolare; occorre, in particolare, il compimento di attività materiali che rendano esteriormente riconoscibile all’avente diritto che il detentore abbia iniziato a possedere in modo esclusivo (App. Napoli 13/04/2023, n. 1674).

USUCAPIONE DEI BENI CONDOMINIALI - Il singolo condomino può usucapire la quota degli altri condomini senza che sia necessaria una vera e propria interversione del possesso, dovendo tuttavia allegare e dimostrare di avere goduto del bene a titolo esclusivo (C. Cass. civ. 06/10/2016, n. 20039).
Per meglio dire, il condomino che deduce di avere usucapito la cosa comune deve provare di averla sottratta all’uso comune per il periodo utile all’usucapione e cioè deve dimostrare una condotta diretta a rivelare in modo inequivoco che si è verificato un mutamento di fatto nel titolo del possesso, costituita da atti univocamente rivolti contro i compossessori, e tale da rendere riconoscibile a costoro l’intenzione di non possedere più come semplice compossessore, non bastando al riguardo la prova del mero non uso da parte degli altri condomini, stante l’imprescrittibilità del diritto in comproprietà (Trib. Potenza 09/05/2012, n. 477: nel caso di specie, il locale condominiale era stato stabilmente asservito, in modo da diventarne una vera e propria pertinenza, all’appartamento del condomino attraverso la realizzazione di una serie di opere: chiusura dell’apertura esterna con una saracinesca avvolgibile ed una vetrata; suddivisione della superficie interna in due vani adibiti a cucina e bagno; collegamento mediante una botola ed una scala in ferro alla stanza da letto dell’appartamento sovrastante, che hanno precluso di fatto ogni residua possibilità di uso da parte degli altri condomini).

USUCAPIONE DEL SOTTOTETTO - In materia condominiale, a norma dell’art. 1117 del Codice civile, tra i beni di proprietà comune rientra anche il sottotetto destinato, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune all’esercizio di un servizio di interesse comune di tutti i condomini, o meglio, di tutte le porzioni immobiliari del fabbricato, sempre che questi non risulti di proprietà esclusiva di uno dei condomini, in base al regolamento contrattuale, al complesso degli atti di acquisto delle singole proprietà immobiliari, o anche all’usucapione (Trib. Vibo Valentia 22/05/2020, n. 259).
Ai fini della decorrenza del termine per l’usucapione di una porzione di sottotetto di proprietà del condominio e, dunque, di uno spazio di cui tutti i condomini possono fare uso, è idoneo soltanto un atto (o un comportamento) il cui compimento da parte di uno dei comproprietari realizzi l’impossibilità assoluta per gli altri partecipanti di proseguire un rapporto materiale con il bene e che denoti inequivocamente l’intenzione di possedere il bene in maniera esclusiva (Trib. Milano 07/04/2017, n. 4049: in presenza di un ragionevole dubbio sul significato dell’atto materiale, il termine per l’usucapione non può cominciare a decorrere ove agli altri partecipanti non sia stata comunicata, anche con modalità non formali, la volontà di possedere in via esclusiva. Né assume rilievo, a tal fine, la circostanza che al sottotetto possa accedersi unicamente passando attraverso l’appartamento di proprietà di un condomino).
Pertanto, il possessore che abbia goduto del vano sottotetto per un periodo superiore a venti anni, disponendo del bene immobile in via esclusiva, ne acquista la proprietà per usucapione (Trib. Monza 04/04/2011, n. 1006).