Immobile in comproprietà, condono edilizio e limite volumetrico

Nel caso di specie i ricorrenti avevano presentato quattro separate istanze di condono edilizio ai sensi della L. 724/1994, finalizzate ad ottenere la sanatoria di quattro abitazioni con annessi depositi facenti parte di un fabbricato ricevuto in eredità di cui erano comproprietari. Il Comune respingeva le istanze, ritenendo che l’unità immobiliare, oggetto di istanza di sanatoria, facesse parte di un unico fabbricato e che il complesso immobiliare fosse maggiore dei 750 mc previsti (limite massimo ammissibile per le nuove costruzioni) dall’art. 39, comma 1, della L. 724/1994.

Il TAR Campania-Napoli sent. 06/11/2023, n. 6011 ha dato ragione al Comune sulla base delle seguenti considerazioni.

UNICO CENTRO DI INTERESSI - Secondo i giudici il fabbricato, che costituiva la risultante delle quattro abitazioni in questione (e degli annessi depositi), restava comunque un manufatto in comproprietà tra i fratelli, rispetto al quale era dunque individuabile un unico centro di interessi imputabile collettivamente ai soggetti comproprietari e regolato secondo la disciplina della comunione immobiliare fino allo scioglimento della comunione stessa, senza che su di esso possano esplicare influenza, in termini di insorgenza di centri di interesse derivati, eventuali assetti gestionali di fatto con cui i comproprietari abbiano inteso fruire della cosa comune.
Non assumeva dunque alcuna rilevanza la dedotta circostanza del separato utilizzo, da parte di ciascun nucleo familiare, dei quattro appartamenti oggetto delle istanze di condono, le quali invece erano state correttamente considerate in maniera unitaria ai fini della verifica del rispetto del limite volumetrico di 750 mc fissato dal legislatore del 1994.
Più in generale, il TAR ha osservato che l’art. 39, comma 1, della L. 724/1994 deve essere inteso nel senso che, laddove l’abuso consista nella costruzione di un fabbricato che faccia capo ad un unico centro di interessi e che sia suddiviso in più unità immobiliari, ancorché dotate di autonomia funzionale, il limite volumetrico vada riferito all’edificio nel suo complesso e non alle singole unità immobiliari di cui il medesimo si compone, costituendo la previsione della cubatura massima un limite assoluto e inderogabile che risulterebbe, in caso contrario, agevolmente eludibile (si vedano in tal senso C. Stato 12/11/2019, n. 7766; C. Stato 05/09/2018, n. 5211).

DEROGA ALLA REGOLA GENERALE - In sostanza, la volumetria deve essere calcolata sull'intero immobile a meno che le ripartizioni di esso non presentino caratteristiche particolari tali da giustificare una valutazione autonoma in sede di condono. Si tratta dunque di ipotesi eccezionali in cui è ammessa la scissione delle domande di sanatoria per effetto di suddivisione in autonome costruzioni o di limitazioni quantitative del titolo in base al quale si chiede il condono-sanatoria.
Sul punto il TAR ha fornito i seguenti esempi:
- proprietà di parte della costruzione a seguito di alienazione o di singole opere da sanare (art. 31, comma 1, L. 28/02/1985, n. 47),
- titolarità di diritto di usufrutto o di abitazione (ad es. limitata a singola porzione di immobile),
- titolarità di diritto personale di godimento, quando la legge o il contratto abiliti a fare le opere (art. 31, comma 3, L. 47/1985, in relazione all'art. 4 della L. 28/01/1977, n. 10),
- ogni altro soggetto interessato al conseguimento della sanatoria (art. 31, comma 3, della L. 47/1985), come nel caso di credito mutuario, con ipoteca su singola porzione di immobile, il locatario o altri aventi titolo a godere della porzione di immobile.
Ciascuno dei soggetti, come sopra specificati, può presentare la domanda di sanatoria per le porzioni di immobile per le quali è legittimato, ed è questa l'unica possibilità, cui logicamente può riferirsi la deroga, in quanto la concessione edilizia deve essere necessariamente unica per tutte le opere riguardanti un edificio o un complesso unitario, quando si riferisce a nuova costruzione, e solo eccezionalmente può operarsi una scissione quando esiste una norma che legittima in maniera differenziata soggetti diversi dal costruttore.

CONCLUSIONI - Ai fini della individuazione dei limiti stabiliti per la concedibilità della sanatoria pertanto:
- ogni edificio va inteso quale complesso unitario qualora faccia capo ad un unico soggetto legittimato alla proposizione della domanda di condono, con la conseguenza che le eventuali singole istanze presentate in relazione alle separate unità che compongono tale edificio devono riferirsi ad un'unica concessione in sanatoria, onde evitare l'elusione del limite legale di consistenza dell'opera;
- qualora, invece, per effetto della suddivisione della costruzione o della limitazione quantitativa del titolo abilitante la presentazione della domanda di sanatoria, vi siano più soggetti legittimati, è possibile proporre istanze separate relative ad un medesimo immobile.
Nel caso di bene immobile in comproprietà per il quale - come nella specie - non sia stata operata alcuna divisione né costituito un distinto diritto di proprietà su una porzione dello stesso, la presentazione di distinte istanze di condono, da parte di diversi soggetti legittimati, costituisce un frazionamento artificioso della domanda da imputare ad un unico centro sostanziale di interessi, in modo tale da impedire l’elusione del limite legale di volumetria per la concedibilità della sanatoria (C. Cass. pen. 26/06/2019, n. 27977).