Edilizia residenziale pubblica, chiarimenti delle Sezioni Unite della Cassazione

Le Convenzioni PEEP (Convenzioni in attuazione di un Piano di edilizia economica popolare) sono disciplinate dall’art. 35, L. 865/1971, secondo cui gli alloggi costruiti in attuazione di convenzioni per la costruzione di case di tipo economico e popolare possono essere ceduti solo ad un prezzo vincolato, che non segue il valore di mercato dell’immobile. La L. 10/1977, artt. 7 e 8 (c.d. Legge Bucalossi) ha, d’altro lato, previsto la riduzione degli oneri concessori per gli alloggi costruiti sulla base di apposite convenzioni stipulate con il Comune (vedi ora gli artt. 17 e 18, D.P.R. 380/2001).
Per rimuovere il vincolo del prezzo massimo è stata introdotta una procedura di affrancazione (art. 31, L. 448/1998, commi 49-bis e 49-ter, vedi anche D.M. 151/2020) che permette, dietro il pagamento al Comune di una somma di denaro, di restituire all’alloggio in edilizia convenzionata la commerciabilità al prezzo corrispondente al valore di mercato (si veda la Nota Edilizia residenziale, trasformazione diritto di superficie in proprietà).

In proposito le Sezioni Unite della Corte di Cassazione C. Cass. civ. 06/07/2022, n. 21348, hanno spiegato che gli interventi legislativi sulla materia che si sono succeduti nel tempo hanno portato:
- da un lato, ad una progressiva parificazione di effetti delle due tipologie di convenzione;
- dall’altro, che il vincolo di prezzo previsto per la vendita degli alloggi in questione permane anche per le vendite successive alla prima, fino a quando non venga eliminato con la procedura di affrancazione.
La Corte ha spiegato che le convenzioni PEEP e quelle Bucalossi sono ormai accomunate dal medesimo regime giuridico. Ciò significa che i soggetti interessati possono scegliere di continuare a vivere negli immobili in questione ovvero di reimmetterli sul mercato a prezzo libero, avvalendosi della procedura di affrancazione, applicabile indistintamente per entrambi i tipi di convenzione. La sentenza modifica in parte quanto sostenuto in precedenza con la pronuncia delle stesse Sezioni Unite C. Cass. civ. 16/09/2015, n. 18135, secondo la quale il vincolo del prezzo riguardava solo le convenzioni PEEP e non gli immobili delle convenzioni Bucalossi.

La logica del sistema attualmente vigente, pertanto, è nel senso che tutte le cessioni (anche successive alla prima) devono essere effettuate rispettando il prezzo vincolato e chi vuole vendere l'immobile a prezzo di mercato può farlo solo attraverso la procedura di affrancazione, pagando una somma che costituisce una sorta di compenso per eliminare il vincolo, in modo da restituire all'immobile il suo pieno valore di mercato.

Infine è stato precisato che ai sensi del comma 49-quater dell’art. 31, L. 448/1998, in pendenza della procedura di rimozione del vincolo, il contratto di trasferimento dell’immobile non produce effetti limitatamente alla differenza tra il prezzo convenuto e il prezzo vincolato e la domanda di rimborso di quella differenza si estingue con la rimozione dei vincoli secondo le modalità della affrancazione.
La giurisprudenza si era espressa sul punto affermando che nel caso in cui venga pattuito un prezzo di vendita superiore rispetto a quello vincolato, il contratto potrà sopravvivere con l'inserzione automatica della clausola legale, ossia sostituendo al prezzo concordato quello stabilito per legge, con conseguente diritto di restituzione della differenza di prezzo all’acquirente.