Risoluz. Ag. Entrate 28/01/2009, n. 23/E

L'Agenzia delle Entrate esamina il caso della vendita di un fabbricato allo stato di rustico grezzo (mura perimetrali, tetto ed intonaci esterni), chiarendo il corretto trattamento fiscale, ai fini delle imposte sul reddito, dell'eventuale plusvalenza generata dall'operazione.
Si ricorda in proposito che l'art. 67 del D.P.R. 917/1986 (Testo unico delle imposte sui redditi, c.d. "TUIR"), al comma 1, lettera b), prevede che sono tassate le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.
La corretta applicazione della norma - la cui ratio è evidentemente quella di assoggettare a tassazione i guadagni derivanti dalle cessioni di beni immobili poste in essere con finalità speculativa (finalità che si presume sussistere in caso di vendita prima del decorso del quinquennio) - presuppone dunque la necessità di accertare se oggetto della vendita sia un fabbricato, esistente ancorché in costruzione, e dunque non ultimato.
A tale proposito l'Agenzia, con ciò di fatto smentendo l'interpretazione precedentemente fornita con la Risoluzione 06/06/2008, n. 231/E, afferma che qualora oggetto della compravendita sia un fabbricato, ancorché non ultimato, affinché questo possa essere considerato esistente è sufficiente che vi sia almeno un rustico comprensivo delle mura perimetrali anche delle singole unità immobiliari, e che sia completata la copertura (art. 2645-bis del Codice civile, comma 6).
Ciò stante, al fine di stabilire il momento a far data dal quale decorre il quinquennio completato il quale la plusvalenza diviene non tassabile, l'Agenzia ritiene ora che l'identificazione di fabbricato allo stato di rustico debba essere comprovata, ad esempio tramite denuncia nel catasto edilizio urbano, nella categoria provvisoria relativa agli immobili in corso di costruzione. In caso contrario infatti l'immobile sarebbe da considerare quale terreno edificabile, la cui vendita è come detto sempre suscettibile di generare plusvalenza tassabile.
Nella già citata precedente Risoluzione 231/E/2008, l'Agenzia, in contrasto con quanto sopra riportato, aveva affermato che un immobile in costruzione si considera ultimato nel momento in cui se ne attesti la sostanziale fruibilità, che ovviamente non sussiste nel caso di un semplice rustico.