Nota Min. Sviluppo Econ. 26/03/2008

Il Ministero dello Sviluppo Economico ha fornito dei chiarimenti, nella forma di risposta a quesiti, in merito alle disposizioni del D.M. 22/01/2008, n. 37, in materia di impianti negli edifici, ed in vigore dal 27/03/2008. La nota chiarisce in particolare i contenuti dell'art. 13-Documentazione, oggetto di numerose questioni interpretative, e premette l'opportunità di fornire eventuali ulteriori chiarimenti sull'intero regolamento mediante circolari ministeriali apposite. Il disposto normativo si applica agli atti di trasferimento di immobili stipulati dal 27/03/2008, comprendendo di conseguenza anche agli impianti installati o adeguati precedentemente a tale data. Innanzitutto viene precisato che l'art. 13 disciplina gli obblighi documentali in caso di trasferimento dell'immobile a qualsiasi titolo, sia esso oneroso o gratuito, ed impone la consegna di copia della documentazione, di seguito elencata, anche al soggetto che utilizza, a qualsiasi titolo, l'immobile (quindi, ad esempio, l'affittuario).
Una novità rilevante introdotta dal Decreto in oggetto riguarda dunque la documentazione da consegnare all'atto di trasferimento dell'immobile, consistente nei soli documenti obbligatori secondo le norme vigenti all'epoca della costruzione o modifica dell'impianto. Tali documenti sono:

• la dichiarazione di conformità, se già prevista, dalla legge n. 46/1990 per gli edifici adibiti ad uso civile e, finora, per i soli impianti elettrici degli altri edifici, salvo che le parti si accordino per non allegarla;
• il progetto ed il collaudo dell'impianto. Si ricorda che il Decreto dispone, ai sensi dell' art. 5, comma 1, per talune categorie di impianti realizzati dopo il 27/03/2008, la redazione dell'elaborato tecnico da parte del responsabile tecnico dell'impresa installatrice, invece del progetto;
• il libretto d'uso e manutenzione, solo ove richiesto, e che nelle abitazioni civili è obbligatorio solo per l'eventuale impianto di riscaldamento autonomo;
• la dichiarazione di rispondenza per gli impianti realizzati prima del 27/03/2008 e che non hanno la dichiarazione di conformità. Tale dichiarazione da parte del proprietario può riguardare anche l'intero edificio e può essere omessa dietro accordo tra le parti.

Inoltre si ricorda che secondo l'art. 7, comma 1, il progetto o l'elaborato tecnico fanno parte integrante della dichiarazione di conformità, pertanto saranno di regola consegnati in allegato alla dichiarazione di conformità, mentre il progetto degli impianti preesistenti al 27/03/2008, ove obbligatorio ma mancante, potrà essere sostituito dalla medesima dichiarazione di rispondenza sostitutiva della dichiarazione di conformità.
La nota precisa altresì che la disciplina della clausola di garanzia della conformità degli impianti alla normativa di sicurezza, obbligatoria al momento della stipula del rogito, debba valere non solo per la compravendita, ma anche per tutti gli atti di trasferimento a titolo oneroso della proprietà o di altro diritto reale dell'immobile.
Il Codice civile (norma di legge che prevale sul regolamento), consente alle parti di pattuire espressamente la limitazione o l'esclusione della garanzia del venditore, a condizione che il venditore non abbia in mala fede (o con colpa grave, aggiunge la giurisprudenza) taciuto al compratore i vizi della cosa. Dunque le parti possono limitare o escludere la responsabilità del venditore con una esplicita pattuizione. Per derogare alla prevista responsabilità di chi vende è dunque necessario che nella clausola di garanzia del venditore le parti limitino o escludano tale garanzia, a seguito della dichiarazione del venditore, e della presa d'atto del compratore, circa la non conformità o la possibile non conformità di ciascun impianto alle norme di sicurezza ad esso applicabili.