Responsabilità del mediatore immobiliare per violazione obblighi informativi

COMPRAVENDITA RESPONSABILITÀ DEL MEDIATORE - La mediazione ha per oggetto la conclusione del contratto per il quale viene conferito il mandato e il mediatore deve attivarsi, non soltanto per reperire sul mercato il bene, ma per reperire un bene idoneo. In tal contesto, il mediatore, tanto nell’ipotesi tipica in cui abbia agito in modo autonomo, quanto nell’ipotesi in cui si sia attivato su incarico di una delle parti (c.d. mediazione atipica, la quale costituisce in realtà un mandato), ha l’obbligo di comportarsi con correttezza e buona fede e di riferire alle parti le circostanze dell’affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza da lui esigibile.
In questi casi, tuttavia, occorre valutare le conseguenze (intermedie e successive), di nuovi elementi sopravvenuti, come ad esempio “il mutamento di destinazione d’uso dell’immobile” realizzato dalla promissaria compratrice prima del definitivo.
Dunque, ai fini della soluzione del quesito, occorre analizzare la questione dal punto di vista normativo e giurisprudenziale.

LE COMUNICAZIONI DELL’AFFARE - Il mediatore, in forza di mandato, assiste i proprietari e gli acquirenti nell’acquisto di beni immobili. In base all’art. 1755 del Codice civile, il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento. La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità.
Premesso ciò, in base all’art. 1759 del Codice civile, il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso.
Il mediatore, dunque, risponde dell’autenticità della sottoscrizione delle scritture e dell’ultima girata dei titoli trasmessi per il suo tramite. Ad esempio, nel perimetro della responsabilità del mediatore professionale e del correlato onere di corretta informazione delle parti rientra il profilo della capacità patrimoniale delle parti stesse, costituendo un elemento influente sulla sicurezza dell’affare, specie in presenza della dazione di una somma a titolo di anticipo di pagamento o di caparra (Cass. civ. 29/09/2020, n. 20512).
Secondo altro profilo, cioè in difetto di una diversa ed espressa richiesta del cliente, il mediatore professionale immobiliare non è tenuto ad esaminare le conservatorie dei registri immobiliare per verificare in quale categoria catastale rientri l’immobile, e, di conseguenza, se l’acquisto di esso consentirà all’acquirente il godimento dei benefici fiscali previsti per l’acquisto della prima casa (Cass. civ. 08/05/2012, n. 6926).

LE RESPONSABILITÀ DEL MEDIATORE - L’art. 1759 del Codice civiledeve essere letto in coordinazione con gli artt. 1175 e 1176 dello stesso Codice, nonché con la disciplina dettata dalla L. 39/1989 - che ha posto in risalto la natura professionale dell’attività del mediatore, subordinandone l’esercizio all’iscrizione in un apposito ruolo, che richiede determinati requisiti di cultura e competenza, condizionando all’iscrizione stessa la spettanza del compenso.
In alcuni casi, ad esempio, è stata ritenuta sussistente la responsabilità risarcitoria del mediatore, il quale, pur consapevole, per aver presenziato personalmente al sopralluogo ed all’inizio delle operazioni di incameramento, che l’immobile compravenduto, posto su area appartenente al demanio marittimo, era stato incamerato dallo Stato quasi dieci anni prima della stipula, aveva colpevolmente taciuto tale circostanza all’acquirente (Cass. civ. 11/12/2023, n. 34503).
In altri casi, a seguito della mancata informazione del promissario acquirente sull’esistenza di una irregolarità urbanistica non ancora sanata relativa all’immobile oggetto della promessa di vendita, della quale il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto in quanto agevolmente desumibile dal riscontro tra la descrizione dell’immobile contenuta nell’atto di provenienza e lo stato effettivo dei luoghi, il giudicante ha considerato legittimo il rifiuto del medesimo promissario di corrispondere la provvigione (Cass. civ. 16/07/2010 n. 16623).
Ne consegue che, qualora il mediatore dia informazioni su circostanze di cui non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, le quali si rivelino poi inesatte e non veritiere, ovvero ometta di comunicare circostanze da lui non conosciute ma conoscibili con l’ordinaria diligenza professionale, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l’effetto, dal cliente (Cass. civ. 16/07/2010, n. 16623; Cass. civ. 24/10/2003, n. 16009; Trib. Milano 14/06/2021, n. 5091).

IL MUTAMENTO DELLA DESTINAZIONE URBANISTICA DELL’IMMOBILE - Secondo la Suprema Corte di Cassazione, il mediatore non risponde dei danni subiti dal venditore che non sia stato informato circa il possibile mutamento di destinazione urbanistica, da parte del compratore, del bene immobile promesso in vendita, allorché l’intermediario abbia avuto contezza di una siffatta eventualità solo nelle more della fase conclusiva del contratto definitivo (Cass. civ. 21/01/2025, n. 1476).
Nel caso in esame, la promissaria acquirente, immessa nel possesso anticipato del bene, mutava la destinazione urbanistica dell’immobile da ufficio ad uso abitativo ed effettuava delle opere interne (costruzione di un soppalco); successivamente, agiva in giudizio contro il promittente venditore per l’esecuzione forzata in forma specifica dell’obbligo di contrarre il contratto definitivo ex art. 2932 del Codice civile.
Nel contesto processuale, parte venditrice sosteneva che la società promissaria acquirente, in accordo con il mediatore, allo scopo di conseguire l’acquisto dell’immobile ad un prezzo vantaggioso su cui lucrare a scapito del promittente alienante, aveva provveduto durante il possesso dell’immobile e prima del definitivo, al mutamento della destinazione dell’immobile.
Secondo i giudici, nessuna indagine tecnica era stata richiesta dal promittente venditore in ordine alla fattibilità del mutamento della destinazione del bene ad uso abitativo, né la pratica volta ad ottenere tale mutamento era stata avviata al tempo della stipulazione del preliminare, sicché non avrebbe potuto essere imputato al mediatore il difetto di informazione sul suo possibile esito, del tutto imprevedibile in tale momento.
D’altronde il fatto che, all’esito dell’ottenuto mutamento della destinazione urbanistica, la cui pratica era stata curata dalla parte promissaria acquirente dopo la stipula della promessa, il bene avesse assunto un maggior valore non era in sé indicativo di alcuna attività fraudolenta idonea ad ottenere l’annullamento del preliminare.
Premesso ciò, a seguito del contenzioso di merito, la S.C. confermava il ragionamento della Corte territoriale, la quale non aveva riscontrato la prova del dolo del mediatore, ritenendo anche l’assenza di alcun dovere di informativa di carattere tecnico.