Distanze tra pareti finestrate e principio della prevenzione

DISTANZE TRA PARETI FINESTRATE E PRINCIPIO DELLA PREVENZIONE - C. Cass. civ. 19/09/2024, n. 25229 si è pronunciata con riferimento ad una fattispecie riguardante due fabbricati di due fondi adiacenti. Il primo fabbricato era stato costruito sul confine ed aveva una parete finestrata prospiciente al fondo vicino, il secondo fabbricato era in corso di costruzione e non rispettava la distanza di 10 metri dalla parete finestrata. Entrambi i proprietari chiedevano l’arretramento del fabbricato del vicino.

In proposito si ricorda che l’art. 873 c.c. dispone che le costruzioni sui fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore.
L’art. 9, D.M. 1444/1968, comma 1, n. 2, prevede l’obbligo del rispetto della distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti.

DISTANZA DAL CONFINE, PRINCIPIO DI PREVENZIONE - Secondo il principio di prevenzione temporale il proprietario che costruisce per primo determina le distanze che devono essere osservate per le costruzioni sui fondi vicini. In particolare, il preveniente - cioè colui che costruisce per primo - è titolare di una triplice facoltà alternativa:
1. può in primo luogo edificare rispettando una distanza dal confine pari alla metà di quella imposta dal Codice;
2. può costruire sul confine;
3. può edificare ad una distanza dal confine inferiore alla metà di quella prescritta.
A fronte della scelta operata dal preveniente, il vicino che costruisce successivamente:
- nel primo caso, deve costruire anch’esso ad una distanza dal confine pari alla metà di quella prevista, in modo da rispettare il prescritto distacco legale dalla preesistente costruzione;
- nel secondo caso, il prevenuto può chiedere la comunione forzosa del muro sul confine (art. 874 c.c.) o realizzare la propria fabbrica in aderenza allo stesso (art. 877 c.c., comma 1); ove non intenda costruire sul confine, è tenuto ad arretrare il suo edificio in misura pari all’intero distacco legale:
- nel terzo caso, può chiedere la comunione forzosa del muro e avanzare la propria fabbrica fino ad esso, occupando lo spazio intermedio, dopo avere interpellato il proprietario se preferisca estendere il muro a confine o procedere alla sua demolizione, ai sensi dell’art. 875 c.c., oppure costruire in aderenza ai sensi dell’art. 877 c.c., comma 2; ove non intenda fare ricorso ad una di queste possibilità, è tenuto ad arretrare rispettando il distacco legale dalla costruzione del preveniente.

DISTANZA TRA PARETI FINESTRATE - La Corte di Cassazione ha spiegato che l'art. 9, n. 2, del D.M. 1444/1968 non impone di rispettare in ogni caso una distanza minima dal confine, ma va interpretato, in applicazione del principio di prevenzione, nel senso che tra una parete finestrata e l'edificio antistante va mantenuta la distanza di 10 metri, con obbligo del prevenuto di arretrare la propria costruzione fino ad una distanza di 5 metri dal confine, se il preveniente, nel realizzare tale parete finestrata, abbia a sua volta osservato una distanza di almeno 5 metri dal confine.
Ove, invece, il preveniente abbia posto una parete finestrata ad una distanza inferiore a detto limite, il vicino non sarà tenuto ad arretrare la propria costruzione fino alla distanza di 10 metri dalla parete stessa, ma potrà imporre al preveniente di chiudere le aperture e costruire (con parete non finestrata) rispettando la metà della distanza legale dal confine, ed eventualmente procedere all'interpello di cui all'art. 875, comma 2, c.c., qualora ne ricorrano i presupposti (v. C. Cass. 07/03/2002, n. 3340).