Stato legittimo degli immobili nel D.L. Salva casa, le nuove regole

La conformità urbanistica costituisce il presupposto necessario per la realizzazione di interventi edilizi e generalmente per l’utilizzo e la circolazione degli immobili; il rilascio delle autorizzazioni e il trasferimento della proprietà sono infatti subordinati, di regola, alla sua conformità alle norme urbanistiche, edilizie e alle altre ulteriori norme finalizzate alla tutela di specifici vincoli dell’area o dell’edificio. Tale situazione di conformità è attestata sulla base dello stato legittimo dell'immobile, istituto disciplinato dal comma 1-bis dell’art. 9-bis, D.P.R. 380/2001, inserito dal D.L. 76/2020, e ora modificato dall’art. 1, D.L. 29/05/2024, n. 69 (c.d. Decreto Salva casa), che ha riformulato la definizione di stato legittimo.

DISCIPLINA PREVIGENTE - Si ricorda che prima delle modifiche apportate al Testo unico edilizia dal D.L. 69/2024, la predetta disposizione prevedeva che lo stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare fosse quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto originariamente la costruzione, ovvero che ne ha legittimato la stessa, e da quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

NUOVA DISCIPLINA - A seguito delle modifiche, il comma 1-bis dell’art. 9-bis, D.P.R. 380/2001, prevede ora che lo stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare è stabilito, alternativamente:
* o dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione (o che ne ha legittimato la stessa),
* o dal titolo, rilasciato o assentito, che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare,
integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.
Nel caso di titolo relativo all’ultimo intervento, è necessario che l’amministrazione, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi.

Nella nuova formulazione, la norma prevede inoltre che, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni, sono ricompresi tra i predetti titoli abilitativi anche quelli relativi alle procedure di regolarizzazione dell’immobile, rilasciati o formati in applicazione delle previsioni contenute nel Testo unico sull’edilizia concernenti:
* i casi di varianti in corso d'opera che costituiscono parziale difformità dal titolo rilasciato prima della data di entrata in vigore della L. 10/1977 (30/01/1977) (art. 34-ter, D.P.R. 380/2001);
* i casi di accertamento di conformità (artt. 36 e 36-bis, D.P.R. 380/2001), ovvero
* i casi di interventi eseguiti in base a permesso annullato (art. 38, D.P.R. 380/2001).
Alla determinazione dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare concorrono anche:
* il pagamento delle sanzioni nell’ambito delle procedure di fiscalizzazione per interventi in assenza o in difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA, o eseguiti in base di permesso di costruire annullato di cui agli artt. 33, 34, 37 e 38, D.P.R. 380/2001;
* la dichiarazione sulle tolleranze costruttive di cui all’art. 34-bis, D.P.R. 380/2001 (vedi anche Tolleranze costruttive ed esecutive per interventi realizzati prima del 24/05/2024).

Con riferimento agli immobili realizzati in un’epoca in cui non era obbligatorio acquisire il titolo edilizio, è stato precisato che lo stato legittimo è desumibile anche ove sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non siano disponibili la copia o gli estremi.

Infine, è stato inserito il comma 1-ter nell’art. 9-bis, D.P.R. 380/2001, secondo il quale:
a) ai fini della dimostrazione dello stato legittimo delle singole unità immobiliari, non si dovrà tenere conto delle difformità insistenti sulle parti comuni dell’edificio, di cui all’art. 1117 del Codice civile (es. lastrici solari, scale, portici, cortili, facciate, sottotetti, aree destinate a parcheggio, ecc.);
b) ai fini della dimostrazione dello stato legittimo dell’edificio, non rilevano le difformità insistenti sulle singole unità immobiliari.