Stato legittimo degli immobili nel D.L. Salva casa, le nuove regole

La conformità urbanistica costituisce il presupposto necessario per la realizzazione di interventi edilizi e generalmente per l’utilizzo e la circolazione degli immobili; il rilascio delle autorizzazioni e il trasferimento della proprietà sono infatti subordinati, di regola, alla sua conformità alle norme urbanistiche, edilizie e alle altre ulteriori norme finalizzate alla tutela di specifici vincoli dell’area o dell’edificio. Tale situazione di conformità è attestata sulla base dello stato legittimo dell'immobile, istituto disciplinato dal comma 1-bis dell’art. 9-bis, D.P.R. 380/2001, inserito dal D.L. 76/2020, e ora modificato dall’art. 1, D.L. 29/05/2024, n. 69 (c.d. Decreto Salva casa), che ha riformulato la definizione di stato legittimo.

DISCIPLINA PREVIGENTE - Si ricorda che prima delle modifiche apportate al Testo unico edilizia dal D.L. 69/2024, la predetta disposizione prevedeva che lo stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare fosse quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto originariamente la costruzione, ovvero che ne ha legittimato la stessa, e da quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

NUOVA DISCIPLINA - A seguito delle modifiche, il comma 1-bis dell’art. 9-bis, D.P.R. 380/2001, prevede ora che lo stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare è stabilito, alternativamente, o dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione (o che ne ha legittimato la stessa), o da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare (a condizione che tale titolo sia stato rilasciato all’esito di un procedimento che abbia verificato l’esistenza del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa), integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.
Tali modifiche consentono in sostanza - come chiarito nella relazione illustrativa - di semplificare il riconoscimento dello stato legittimo dell’immobile, che può essere comprovato in base al titolo originario che ha permesso la sua costruzione ovvero, in alternativa, da quello conseguito in seguito ad eventuali interventi costruttivi sul medesimo (sempreché abbiano riguardato l’intero immobile), in tal modo valorizzando l'affidamento del privato in relazione a difformità non contestate dall'amministrazione in sede di rilascio dell'ultimo titolo abilitativo.

Nella nuova formulazione, la norma prevede inoltre che, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni, sono ricompresi tra i predetti titoli abilitativi anche quelli relativi alle procedure di regolarizzazione dell’immobile, rilasciati o formati in applicazione delle previsioni contenute nel Testo unico sull’edilizia concernenti:
- i casi di accertamento di conformità (artt. 36 e 36-bis, D.P.R. 380/2001), ovvero
- i casi di interventi eseguiti in base a permesso annullato (art. 38, D.P.R. 380/2001).
Alla determinazione dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare concorre anche:
- il pagamento delle sanzioni nell’ambito delle procedure di fiscalizzazione per interventi in assenza o in totale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA, o eseguiti in base di permesso di costruire annullato di cui agli artt. 33, 34, 37 e 38, D.P.R. 380/2001;
- la dichiarazione sulle tolleranze costruttive di cui all’art. 34-bis, D.P.R. 380/2001 (vedi Le nuove tolleranze costruttive ed esecutive nel D.L. 69/2024).

Restano ferme le disposizioni di cui all’art. 9, comma 1-bis, secondo cui per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le predette disposizioni si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia.