Lavori di manutenzione sul terrazzo privato di copertura di un solo piano

La gestione dei beni comuni può risultare difficoltosa nei piccoli fabbricati, cioè quelli composti da poche unità. In particolare, in questi casi, sorgono problemi in relazione ai criteri di ripartizione delle spese del terrazzo di proprietà esclusiva: l’interrogativo sulle regole da applicare tra l’art. 1125 del Codice civile e l’art. 1126 del Codice civile.
Dunque, ai fini della soluzione del quesito, occorre analizzare la questione dal punto di vista normativo e giurisprudenziale.

IL TERRAZZO A LIVELLO - Dal tenore della disposizione ex art. 1117 del Codice civile, il lastrico solare si presume condominiale; tuttavia, solo un titolo contrario (di natura contrattuale) può attribuirne la proprietà ad uno o a un gruppo ristretto di condomini e quindi sottrarlo alla comproprietà generale di tutti i partecipanti.
Invero, la presunzione di proprietà condominiale del lastrico solare di copertura del fabbricato può essere vinta solo con la dimostrazione di un titolo di acquisto originario successivo alla venuta ad esistenza del lastrico medesimo, ovvero di un titolo proveniente da colui che ebbe a costituire il condominio, contenente la prima alienazione di una porzione di esso a soggetti diversi dai proprietari delle singole unità immobiliari, o, infine, proveniente in epoca successiva da tutti i condomini (C. Cass. civ. 04/08/2015, n. 16367).
Nel caso in cui il lastrico è circondato da ringhiere per consentire l’affaccio, questo prende il nome di terrazzo. Dal punto di vista teorico e strutturale, lastrico e terrazza sono cose ben distinte. Difatti, come osservato più volte dalla giurisprudenza di legittimità:
- per terrazza a livello deve intendersi, in un edificio condominiale, una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e, nel contempo, sullo stesso piano di altri, dei quali costituisce parte integrante strutturalmente e funzionalmente, talché deve ritenersi per il modo in cui è stata realizzata, che è destinata non solo e non tanto a coprire una parte del fabbricato, ma soprattutto a dare possibilità di espansione e di ulteriore comodità all’appartamento del quale è contigua, costituendo di esso una proiezione all’aperto;
- per contro, il lastrico solare, al pari del tetto, assolve essenzialmente la funzione di copertura dell’edificio, di cui forma parte integrante sia sotto il profilo meramente materiale, sia sotto il profilo giudiziale (C. Cass. civ. 28/04/1986, n. 2924).
Secondo la giurisprudenza amministrativa, il lastrico solare è una parte di un edificio che, pur praticabile e piana, resta un tetto, o quanto meno una copertura di ambienti sottostanti, mentre il terrazzo è inteso come ripiano anch’esso di copertura, ma che nasce già delimitato all’intorno da balaustre, ringhiere o muretti, indici di una ben precisa funzione di accesso e utilizzo per utenti (TAR Campania-Salerno 03/01/2018, n. 24; TAR Abruzzo-L’Aquila sent. 24/07/ 2018, n. 305).

LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE DELLA COPERTURA DELL’EDIFICIO - Nonostante la differenza “strutturale” tra lastrico solare e terrazzo a livello, la funzione tipica di entrambe richiama il concetto di ripartizione indicato dall’art. 1126 del Codice civile.
In proposito, con la norma in esame, il Legislatore ha previsto che quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico, gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

LA CONTRIBUZIONE ALLE SPESE DEI CONDOMINI - Il dovere di contribuzione dei condomini ai costi di manutenzione di un terrazzo di proprietà esclusiva non si fonda sull’applicazione degli artt. 1110 e 1134 del Codice civile, siccome postulanti spese inerenti ad una cosa comune, ma trova la propria ragione, ex art. 1126 del Codice civile, nell’utilità che i condomini sottostanti traggono dal bene (C. Cass. civ. 09/01/2017, n. 199).
Per meglio dire, l’obbligo dei proprietari di unità abitative sottostanti il lastrico solare o la terrazza a livello in uso o di proprietà esclusivi di concorrere, nella misura dei due terzi, nelle relative spese di ricostruzione o manutenzione, ex art. 1126 del Codice civile, trova fondamento nel principio per cui i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell’“utilitas” che la cosa da ricostruire o riparare fornisce ai singoli appartamenti; sicché, indipendentemente dal regime di uso o proprietà esclusivi, le decisioni circa la necessità di procedere alla riparazione, ricostruzione e sostituzione degli elementi strutturali del lastrico o della terrazza a livello, funzionali alla copertura dell’edificio (quali solaio, guaine impermeabilizzanti, etc.), spettano all’assemblea, cui è riservata una valutazione discrezionale di merito che, come tale, esula dal controllo di mera legittimità rimesso al giudice attraverso l’impugnativa di cui all’art. 1137 del Codice civile (C. Cass. civ. 09/08/2017, n. 19779).

LA CONTRIBUZIONE ALLE SPESE DEL DANNEGGIATO - Il condomino che subisca, nella propria unità immobiliare, un danno derivante dall’omessa manutenzione delle parti comuni di un edificio, ai sensi degli artt. 1123, 1124, 1125 e 1126 del Codice civile, assume, quale danneggiato, la posizione di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti del condominio, senza tuttavia essere esonerato dall’obbligo - che trova la sua fonte nella comproprietà o nella utilità di quelle e non nella specifica condotta illecita ad esso attribuibile - di contribuire, a propria volta e pro quota, alle spese necessarie per la riparazione delle parti comuni, nonché alla rifusione dei danni cagionati (C. Cass. civ. 24/06/2021, n. 18187).

I CONDOMINI ESCLUSI DALLA PARTECIPAZIONE ALLE SPESE - L’art. 1126 del Codice civile, allorché pone l’obbligo di partecipare alla spesa relativa alle riparazioni del lastrico solare di uso esclusivo, nella misura di due terzi, a carico di “tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve”, fa riferimento ai soli condomini che siano anche proprietari individuali delle singole unità immobiliari comprese nella proiezione verticale di detto lastrico ed alle quali esso funge da copertura, mentre restano esclusi gli altri condomini alle cui porzioni individuali il lastrico stesso non sia sovrapposto, indipendentemente dall’esistenza, nella colonna d’aria ad esso sottostante, di parti comuni (C. Cass. civ. 10/05/2017, n. 11484).

LA MANUTENZIONE DELLA PROPRIETÀ COMUNE AI DUE PIANI - In base all’art. 1125 del Codice civile, le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
In tema, i giudici, hanno sottolineato che il solaio che separa due unità abitative, l’una sovrastante all’altra ed appartenenti a diversi proprietari, deve ritenersi, salvo prova contraria, di proprietà comune ai due piani; tale presunzione iuris tantum vale per tutte le strutture che hanno una funzione di sostegno e copertura, in quanto svolgono una inscindibile funzione divisoria tra i due piani, con utilità ed uso uguale per entrambi e correlativa inutilità per gli altri condomini, sicché le spese per la loro manutenzione e ricostruzione competono in parti eguali ai rispettivi proprietari, come previsto dall’art. 1125 del Codice civile (C. Cass. civ. 04/10/2018, n. 24266).