Ricostruzione di rudere e accertamento di conformità

FATTISPECIE - Nel caso di specie il ricorrente chiedeva l’annullamento del provvedimento con il quale il Comune aveva rigettato l’istanza di sanatoria ex art. 36, D.P.R. 380/2001 relativa ad un manufatto seminterrato in blocchetti di laterizio e malta, con copertura in travi di legno, tavelle e solette di cemento, internamente parzialmente tramezzato e intonacato con predisposizione dell’impianto elettrico.
Secondo il ricorrente l’intervento aveva natura di ristrutturazione, data la preesistenza del manufatto risalente a prima del 1942 (vedi per approfondimenti Immobili ante 1967, quando è necessario il titolo edilizio).

DOPPIA CONFORMITÀ - In proposito TAR Lazio-Roma 06/02/2024, n. 2263 ha ribadito il principio ormai consolidato secondo il quale il permesso in sanatoria, previsto dall'art. 36, D.P.R. 380/2001, può essere concesso solo nel caso in cui l'intervento risulti conforme sia alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione del manufatto, che alla disciplina vigente al momento della presentazione della domanda. La doppia conformità, infatti, costituisce condiciosine qua non della sanatoria, ed investe entrambi i segmenti temporali, cioè il tempo della realizzazione dell'illecito ed il tempo della presentazione dell'istanza.

NATURA SOLO FORMALE DEGLI ABUSI - Inoltre, l'accertamento di conformità ex art. 36, D.P.R. 380/2001 costituisce lo strumento tipico per ordinariamente ricondurre alla legalità gli abusi edilizi di natura formale, ossia dovuti alla mera carenza del titolo abilitativo, atteso che la caratteristica fondamentale di tale sanatoria consiste nel fatto che essa può essere chiesta soltanto qualora sussista il requisito della doppia conformità dell’opera sia alla normativa urbanistico-edilizia vigente al momento della realizzazione, sia a quella in vigore al momento di presentazione dell’istanza ai sensi del citato art. 36. In altri termini, la sanabilità dell’intervento presuppone necessariamente che non sia stata commessa alcuna violazione di carattere sostanziale.
L’art. 36, D.P.R. 380/2001 disciplina, dunque, una sorta di sanatoria assolutamente “vincolata”, ossia priva di apprezzamenti discrezionali.

DISTINZIONE TRA NUOVA COSTRUZIONE E RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA - Il TAR ha anche evidenziato che il D.P.R. 380/2001 distingue l’ipotesi in cui si tratti di nuova costruzione da quella in cui si tratti di mera ristrutturazione. Segnatamente, il permesso di costruire attiene alla realizzazione di una “nuova costruzione” o, ancora, di un organismo interamente diverso per caratteristiche, tipologie, planivolumetrie o di utilizzazione da quello già assentito, mentre la ristrutturazione edilizia si sostanzia nei casi in cui risulti apprezzabile continuità tra il fabbricato preesistente all’intervento e quello risultante in esito all’intervento stesso (sul punto si veda anche la Nota: Ristrutturazione edilizia, nuova costruzione e doppia conformità).

EDIFICIO DIRUTO, ONERE DELLA PROVA DELLA PRECEDENTE CONSISTENZA - Nel caso in cui l’edificio non sia tutto o in parte esistente al momento dell’intervento richiesto (per effetto, ad esempio di crollo), il TAR ha ribadito che non vi è ragione di classificarlo come nuova costruzione, atteso che un edificio può dirsi esistente non solo quando esista un organismo edilizio, seppure non necessariamente abitato o abitabile, connotato nei suoi caratteri essenziali, dotato di mura perimetrali, strutture orizzontali e copertura in stato di conservazione, tale da consentire la sua ricostruzione (C. Stato 13/10/2017, n. 4759; C. Stato 10/02/2004, n. 475), ma anche quando la sua più recente consistenza sia apprezzabile compiutamente sulla base di aerofotogrammetrie e/o immagini satellitari di sicura veridicità, con ciò dovendosi intendere che - nonostante le suindicate aperture sotto il profilo giuridico - non può comunque prescindersi dalla conformità alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell’intervento, sia al momento della presentazione della domanda.
In altri termini, sarà possibile valutare la conformità dell’edificio preesistente alla disciplina edilizia e urbanistica vigente al momento della sua realizzazione, e se del caso concedere il permesso di costruire in sanatoria ai sensi del citato art. 36, se il proposto intervento di ricostruzione sia conforme anche alla disciplina vigente al momento della sua realizzazione (doppia conformità) (C. Stato 13/10/2017, n. 4759).

Nel caso di specie il TAR non ha ritenuto provata la l’effettiva consistenza e/o volumetria del manufatto originario, atta a consentire un raffronto con l’opera oggetto dell’istanza di accertamento o, ancora, a definire l’intervento in termini di mero ripristino o recupero dell’immobile preesistente e non di nuova edificazione.

Sul tema si veda anche la Nota: Ricostruzione di un rudere: elementi per la prova della preesistente consistenza.