Determinazione del valore dei diritti di usufrutto, uso, abitazione, rendite e pensioni

L’usufrutto è il diritto reale di godimento che consiste diritto di un soggetto (usufruttuario) di godere di un bene di proprietà di un altro soggetto (nudo proprietario), nonché di raccoglierne i frutti, con l’obbligo di rispettarne la destinazione economica, ed è regolato dagli artt. 978-1020 del Codice civile.

Sorge in determinate circostanze la necessità di calcolare il valore dell’usufrutto: si pensi ad esempio al caso di compravendita o donazione con riserva di usufrutto vitalizio, alla compravendita di una proprietà gravata dal diritto di usufrutto, alla costituzione di un usufrutto a titolo oneroso o ancora ad un lascito testamentario che preveda l’usufrutto di un bene.

Secondo l’art. 48 del D.P.R. 131/1986 (ai fini dell’Imposta di registro) il valore dell’usufrutto, dell’uso o dell’ab

Alla luce di quanto visto sopra, per determinare il valore del diritto di usufrutto vitalizio sono necessari i seguenti passaggi:

A) determinare il valore della piena proprietà;

B) moltiplicare il valore della piena proprietà per il saggio legale di interesse, determinando in questo modo il valore dell’annualità;

C) moltiplicare il valore dell’annualità così determinato per il coefficiente indicato nel prospetto allegato al D.P.R. 131/1986 applicabile in relazione all’età dell’usufruttuario.

A - DETERMINAZIONE DEL VALORE DELLA PIENA PROPRIETÀ) La prima cosa da fare è dunque determinare il valore complessivo della piena proprietà, che corrisponde:

* per i trasferimenti di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze nelle quali la parte acquirente sia una persona fisica che non agisca nell’esercizio di attività d’impresa o professionale, al valore determinato secondo il criterio di valutazione automatica (o “catastale”), cioè tramite applicazione dei c.d. “moltiplicatori catastali” alla rendita catastale rivalutata del 5% (si veda in proposito I moltiplicatori catastali nelle compravendite immobiliari);

* per gli altri casi, al maggiore importo tra il valore di mercato (o “valore normale”) dei beni e dei diritti oggetto del trasferimento ed il corrispettivo pattuito e riportato nell’atto dispositivo.

Il moltiplicatore catastale per gli immobili ad uso abitativo è pari a 120, ridotto a 110 in caso di applicazione delle agevolazioni prima casa. Si riportano di seguito due esempi di calcolo.

ESEMPI

Si riportano di seguito due esempi per il calcolo del valore della piena proprietà.

(ESEMPIO 1) Immobile con rendita catastale pari a 1.000 Euro ed applicazione agevolazioni prima casa:

* Rendita catastale (RC) = 1.000;

* RC rivalutata = 1.000 x 1,05 = 1.050;

* Valore dell’immobile con il metodo catastale = RC rivalutata x moltiplicatore = 1.050 x 110 = 115.500 Euro (allo stesso risultato si giunge moltiplicando la rendita catastale direttamente per 115,5).

(ESEMPIO 2) Immobile con rendita catastale pari a 1.000 Euro e senza applicazione agevolazioni prima casa:

* Rendita catastale (RC) = 1.000;

* RC rivalutata = 1.000 x 1,05 = 1.050;

* Valore dell’immobile con il metodo catastale = R.C. rivalutata x moltiplicatore = 1.050 x 120 = 126.000 Euro (allo stesso risultato si giunge moltiplicando la rendita catastale direttamente per 126).

B - DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL’ANNUALITÀ) Come secondo passo, occorre calcolare il valore dell’annualità, che, come detto, è pari al valore della piena proprietà (

Alla luce di quanto visto sopra, per determinare il valore del diritto di usufrutto a termine sono necessari i seguenti passaggi:

A) determinare il valore della piena proprietà, come spiegato in precedenza;

B) moltiplicare il valore della piena proprietà per il saggio legale di interesse, determinando in questo modo il valore dell’annualità, come spiegato in precedenza;

C) determinare il valore attuale dell’annualità in base al saggio di interesse legale vigente.

Pure in questo caso, bisogna considerare il saggio di interesse legale minimo del 2,5% ai sensi del comma 5-ter, art. 46 del D.P.R. 131/1986, poiché il saggio per il 2025 è stato stabilito nella misure del 2% dal menzionato D. Min. Economia e Fin. 10/12/2024 R.

Si riporta di seguito una tabella di ausilio al calcolo, per durate fino a 60 anni. Le colonne della tabella rappresentano quanto segue:

* VATT.: il coefficiente da moltiplicare al valore dell’annualità per determinarne il valore attuale, e pertanto il valore dell’usufrutto per la corrispondente durata;

* %USUF.: il conseguente e corrispondente valore in percentuale del diritto di usufrutto sul valore della piena proprietà;

* %N.P.: il conseguente e corrispondente valore in percentuale della nuda proprietà sul valore della piena proprietà.

Occorre fare alcune precisazioni per il caso in cui l’usufrutto sia costituito a favore di più soggetti. In particolare:

* se il termine finale è stabilito in coincidenza con il decesso di uno qualsiasi dei ben

Il valore di rendite e pensioni è calcolato:

* per le rendite a tempo indeterminato, moltiplicando il valore dell’annualità per un coefficiente stabilito in misura variabile a seconda del saggio di interesse legale vigente, ed attualmente pari a 40 (