Alla luce di quanto visto sopra, per determinare il valore del diritto di usufrutto vitalizio sono necessari i seguenti passaggi:
A) determinare il valore della piena proprietà;
B) moltiplicare il valore della piena proprietà per il saggio legale di interesse, determinando in questo modo il valore dell’annualità;
C) moltiplicare il valore dell’annualità così determinato per il coefficiente indicato nel prospetto allegato al D.P.R. 131/1986 applicabile in relazione all’età dell’usufruttuario.
A - DETERMINAZIONE DEL VALORE DELLA PIENA PROPRIETÀ) La prima cosa da fare è dunque determinare il valore complessivo della piena proprietà, che corrisponde:
* per i trasferimenti di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze nelle quali la parte acquirente sia una persona fisica che non agisca nell’esercizio di attività d’impresa o professionale, al valore determinato secondo il criterio di valutazione automatica (o “catastale”), cioè tramite applicazione dei c.d. “moltiplicatori catastali” alla rendita catastale rivalutata del 5% (si veda in proposito I moltiplicatori catastali nelle compravendite immobiliari);
* per gli altri casi, al maggiore importo tra il valore di mercato (o “valore normale”) dei beni e dei diritti oggetto del trasferimento ed il corrispettivo pattuito e riportato nell’atto dispositivo.
Il moltiplicatore catastale per gli immobili ad uso abitativo è pari a 120, ridotto a 110 in caso di applicazione delle agevolazioni prima casa. Si riportano di seguito due esempi di calcolo.
Si riportano di seguito due esempi per il calcolo del valore della piena proprietà.
(ESEMPIO 1) Immobile con rendita catastale pari a 1.000 Euro ed applicazione agevolazioni prima casa:
* Rendita catastale (RC) = 1.000;
* RC rivalutata = 1.000 x 1,05 = 1.050;
* Valore dell’immobile con il metodo catastale = RC rivalutata x moltiplicatore = 1.050 x 110 = 115.500 Euro (allo stesso risultato si giunge moltiplicando la rendita catastale direttamente per 115,5).
(ESEMPIO 2) Immobile con rendita catastale pari a 1.000 Euro e senza applicazione agevolazioni prima casa:
* Rendita catastale (RC) = 1.000;
* RC rivalutata = 1.000 x 1,05 = 1.050;
* Valore dell’immobile con il metodo catastale = R.C. rivalutata x moltiplicatore = 1.050 x 120 = 126.000 Euro (allo stesso risultato si giunge moltiplicando la rendita catastale direttamente per 126).
B - DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL’ANNUALITÀ) Come secondo passo, occorre calcolare il valore dell’annualità, che, come detto, è pari al valore della piena proprietà (calcolato come spiegato in precedenza) moltiplicato per il saggio di interesse legale.