La manutenzione e l'utilizzo del tetto condominiale

Il tetto può essere definito come l'insieme delle opere destinate a preservare l'interno dell'edificio dagli agenti atmosferici, nella sua parte superiore. Quanto al condominio, come precisato dall’art. 1117 del Codice civile, comma 1, n. 1), sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo, tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate. La norma è inequivoca per cui trattasi di proprietà condominiale e non di presunzione di proprietà condominiale. Difatti, i tetti vengono classificati “espressamente” dal Legislatore come beni comuni.

Il tetto, quindi, come indicato in dottrina (SALCIARINI, “Tetto” in condominiolocazione.it)

In generale, si osserva che nel caso i beni comuni sono al servizio dell’intero stabile, le spese manutentive dovranno essere sostenute da tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà. Qualora, invece, le spese riguardino beni destinati al servizio di una sola parte dell’edificio, le stesse dovranno essere suddivise solo fra i condomini delle unità immobiliari ricadenti nella proiezione verticale della copertura. Per meglio dire, l’art. 1123, comma 1, del Codice civile prescrive il principio generale secondo cui le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno salvo diversa convenzione. Il successivo comma, inoltre, sancisce la deroga al principio generale di riparto delle spese in quanto dispone che se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Il terzo comma, infine, prevede che qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità

Quindi, in considerazione della citata disposizione, la ripartizione del tetto deve tener conto di alcuni aspetti.

a) Obbligazioni dei condomini

Nessun condomino può sottrarsi dal contribuire alle spese necessarie per la conservazione dei beni comuni o per l'erogazione dei servizi nell'interesse di tutti, neppure rinunciando ai propri diritti sulle cose e sui servizi predetti. L'obbligo del condomino di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge con la delibera dell'assemblea che approva le spese stesse e non a seguito della successiva delibera di ripartizione che può, peraltro, anche mancare ove esistano le tabelle millesimali, strumento volto ad individuare con certezza, mediante un semplice calcolo matematico, le somme concretamente dovute dai singoli condomini. In tali ipotesi si fa riferimento alle spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, nonché di quelle per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, per le quali la legge prevede che debbano essere sostenute da tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Siffatte spese sono di ordinaria gestione che vengono richieste per garantire l'erogazione in favore dei condomini dei servizi comuni essenziali e per le quali neppure è indispensabile, se non per una doverosa trasparenza nella gestione stessa, una preventiva approvazione da parte dell'assemblea. Si tratta di esborsi da effettuarsi a scadenze fisse e che devono essere anticipati dai condomini all'amministratore, il quale può provvedevi sulla base dei poteri attribuitigli dalla legge ed indipendentemente dal deliberato dell'assemblea. Le spese devono essere sottoposte all'approvazione dell'assemblea in sede di consuntivo, unitamente al piano di riparto definitivo. In tal modo, l'amministratore adempie il proprio compito di rendere comunque conto ai condomini del proprio operato al termine della gestione e con il riparto il medesimo ottiene la legittimazione ad agire nei confronti dei condomini morosi

In presenza di tetto comune, ogni condomino è libero di utilizzarlo osservando i limiti indicati dall’art. 1102 del Codice civile. Invero, i condomini possono realizzare nel tetto finestre, lucernari e abbaini senza dover richiedere autorizzazioni all’assemblea condominiale. Ciò in conformità agli usi facultati dall’art. 1102 del Codice civile qualora non espressamente vietati dal regolamento contrattuale. Tali aperture devono essere poste in essere a perfetta regola d’arte, non devono pregiudicare la funzione di copertura del tetto, né ledere i diritti su quest’ultimo spettanti agli altri condomini.

In giurisprudenza sussiste una vasta casistica:

a) si riconosce il diritto del condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell'edificio, di effettuarne la parziale trasformazione in terrazza destinata al proprio uso esclusivo, purché risulti salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione svolta dal tetto e che gli altri potenziali condomini-utenti non siano privati di reali possibilità di farne uso, restando così complessivamente mantenuta, per la non significativa portata della modifica, la destinazione principale del bene. L'esistenza di una terrazza o di un lastrico solare di proprietà comune consente al proprietario dell'ultimo piano di sopraelevare con il solo obbligo di rispettare i limiti descritti all'art. 1127 del Codice civile e di non escludere qualsiasi concreta possibilità di utilizzo

Secondo l’art. 1117 del Codice civile, il tetto è sempre di proprietà comune, salvo che il titolo - talora rappresentato dal regolamento contrattuale di condominio, talaltra dal rogito d’acquisto - disponga diversamente. Cioè, sebbene sia ricompreso fra le parti comuni dell’edificio contemplate dall’art. 1117 del Codice civile, il tetto può essere oggetto di proprietà esclusiva in forza di un valido titolo contrario.

Innanzitutto, l'art. 1117 del Codice civile espressamente prevede che un titolo contrario possa attribuire la proprietà di una “parte” ad uno specifico partecipante (ancorché la medesima sia contemplata nell'elenco riportato in tale norma) (Cass. civ., sez. II, 4 agosto 2015, n. 16367). Con tale termine si intende un accordo, contenuto in un documento, avente