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Ultimo aggiornamento
28/12/2017

L’usucapione immobiliare: normativa e giurisprudenza civilistica e tributaria

L’usucapione è un importante istituto giuridico regolato dagli artt. da 1158 a 1167 del Codice civile e rappresenta un particolare modo di acquisto della proprietà o di un diritto reale di godimento su beni immobili (o anche mobili) che si realizza mediante il possesso del bene protratto per un lungo periodo di tempo. L’articolo illustra le principali regole, di carattere privatistico e tributario, che disciplinano l’usucapione con specifico riferimento agli immobili.
A cura di:
  • Stefano Baruzzi
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Caratteristiche, funzione e normativa civilistica dell’usucapione

L'usucapione rappresenta una modalità particolare di acquisto di un bene che si verifica “a titolo originario”, non derivativo, ossia senza alcun nesso di derivazione dal diritto che sul bene aveva un precedente proprietario, ed è fondata sulla cosiddetta “prescrizione acquisitivaN1.

Infatti, l’art. 1158 Codice civile dispone che “la proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni”.

Possiamo dire che la possibilità di addivenire all’acquisto di un bene attraverso la sua usucapione rappresenta una sorta di premio che la legge riconosce a chi per un lungo tempo si è fatto carico di utilizzare un bene, a fronte dell’inerzia e del disinteresse del legittimo proprietario precedente che ha invece lasciato il bene improduttivo.

Per tale periodo, in sostanza, il bene deve essere stato occupato, detenuto e utilizzato senza che chi ne è il legittimo proprietario ne abbia reclamato la proprietà.


Il possesso deve presentare alcuni requisiti specificamente individuati dal Codice civile:

a) deve essere continuo (di regola 20 anni, ma in casi particolari anche meno: cfr. gli artt. 1159 e 1159 bis Codice civile), ininterrotto (l’usucapione è interrotta quando il possessore è stato privato del possesso per oltre un anno, a meno che non sia proposta l’azione per recuperare il possesso e questo sia stato recuperato - art. 1167 Codice civile), pacifico (ossia, non violento - art. 1163 Codice civile), pubblico (ossia, non clandestino - art. 1163 Codice civile);

b) può anche essere in mala fede, non è infatti strettamente necessario che avvenga in buona fede, ma se la buona fede sussiste l’usucapione si perfeziona in un tempo inferiore ai 20 anni (

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La giurisprudenza civilistica in tema di usucapione

A miglior chiarimento di quanto illustrato, di seguito riportiamo alcune importanti massime sull’argomento tratte da pronunce della Corte di Cassazione.


Il principio della cosiddetta retroattività reale dell'usucapione comporta che l'usucapente sia ritenuto titolare del diritto di proprietà sin da quando ha cominciato a possedere la cosa e, pertanto, opera limitatamente ai casi in cui occorra sanare o rendere certe e definitive situazioni cui solo quest

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Disciplina tributaria dell’usucapione
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La tassazione della registrazione della sentenza accertativa dell’usucapione

Le sentenze che accertano l’avvenuta usucapione di beni immobili sono soggette all’imposta di registro proporzionale per quanto disposto dalla nota II-bis) all’art. 8 (dedicato agli atti giudiziari soggetti a registrazione nel termine fisso di 30 giorni) della Tariffa parte prima del D.P.R. 131/1986 (Testo Unico imposta di registro o “TUR”): “I provvedimenti che accertano l'acquisto per usucapione della proprietà di beni immobili o di diritti reali di godimento sui beni medesimi sono soggetti all'imposta secondo le disposizioni dell'art. 1 della tariffaN5.


La Circ. Ag. Entrate 21/02/2014, n. 2/E, al paragrafo 4 ha confermato che anche agli atti dell'autorità giudiziaria che comportano il trasferimento della proprietà di beni immobili e la costituzione o il trasferimento di diritti reali immobiliari di godimento, o che ne accertino l'acquisto per usucapione, a decorrere dal 01/01/2014, è applicabile l'imposta di registro con le aliquote previste dall'articolo 1 della medesima Tariffa parte prima, con un importo minimo dovuto fissato in 1.000 euro e che anche in relazione a tali atti trovano applicazione le imposte ipotecaria e

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L’imposizione IRPEF della plusvalenza conseguita dall’usucapente con la successiva rivendita dell’immobile usucapito

Occorre poi chiedersi quale sia il trattamento tributario che subisce l’usucapente nel momento in cui decida di rivendere a terzi (o di cedere in altra forma: ad es. con una permuta) l’immobile usucapito.

Questo aspetto è stato trattato dall’Agenzia delle Entrate nella Risoluzione 78/E/2003. La disciplina di riferimento è quella dell’art. 67, comma 1, lettere a) e

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Giurisprudenza tributaria sull’usucapione

Per quanto riguarda l’applicabilità delle agevolazioni “prima casa” anche agli acquisti per usucapione merita ricordare che per parecchio tempo sia l’Amministrazione finanziaria che la Cassazione avevano espresso parere contrario. La posizione è stata superata da una serie di pronunce della Cassazione (Cass. n. 10807/07, n. 29371/08, n. 581/10, n. 14398/13, n. 635/17) il cui orientamento è stato recepito anche dall’Agenzia delle Entrate con le risoluzioni 25/E/2012 e 90/E/2014.

Con quest’ultima è stato anche chiarito che “nel caso in cui le dichiarazioni necessarie per fruire delle agevolazioni prima casa non siano state rese dagli usucapenti nella sentenza e negli atti del procedimento, i contribuenti interessati potranno, comunque, beneficiare delle predet

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