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Ultimo aggiornamento
21/11/2017

Le divisioni immobiliari: natura, caratteristiche principali e trattamento fiscale

La divisione, in special modo di beni immobili, è un istituto giuridico “classico” e molto importante dal punto di vista pratico, tuttavia non molto conosciuto nelle sue regole civilistiche e tributarie e, anzi, caratterizzato da molteplici difficoltà di applicazione nonché dal permanere di dubbi anche sul corretto trattamento fiscale. L’articolo illustra la materia dal punto di vista pratico, negli aspetti giuridici e tributarii.
A cura di:
  • Stefano Baruzzi
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La divisione in generale: funzione pratica e disposizioni del Codice civile
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Che cosa è la divisione

La divisione è un istituto tradizionale del diritto privato che svolge l’importante funzione di permettere a

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Casistiche pratiche

Benché la divisione sia applicabile, in linea di principio e per legge, a qualsiasi tipo di bene - mobile o immobile - appare evidente che proprio con riferimento ai beni immobili la divisione assume la massima importanza e può trovare più frequente necessità e possibilità di applicazione.

Si pensi ad un intero fabbricato “cielo-terra”, costituito da più porzioni (subalterni) di proprietà congiunta (comunione) di quattro soggetti in parti uguali fra loro. Può verificarsi per infiniti motivi che, ad un certo momento, i comproprietari sentano la necessità di dividere quella che fino a quel momento era stata una comproprietà unica in quattro blocchi di immobili di proprietà individuale.

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Disposizioni del Codice civile

Nel Codice civile le regole sulla comunione - e quelle relative allo scioglimento della stessa - sono contenute negli artt. 1110-1116.

Tra le più importanti meritano di essere ricordate le seguenti:

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La divisione dei beni ereditari

L’art. 1116 del Codice civile stabilisce poi che “Alla divisione delle cose comuni si applicano le norme sulla divisione dell’eredità, in quanto non siano in contrasto con quelle sopra stabilite”, dettate dagli artt. 713-736 del Codice civile.

Le principali disposizioni sulla divisione dell’eredità - come appena precisato, applicabili anche alle divisioni di altro genere se compatibili con le norme di carattere generale previste dagli artt. 1110-1116 del Codice civile - sono le seguenti:

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Il trattamento fiscale della divisione
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Generalità

Il tributo per eccellenza applicabile alla divisione è l’Imposta di registro. La divisione, infatti, come diremo in prosieguo, non è considerata dal legislatore quale “v

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Divisione con assegnazione di beni eccedenti la quota e tassazione dei conguagli

Una regola su tutte assume particolare importanza: quella che stabilisce il principio che, se nella divisione sono assegnati a uno dei condividenti beni per un valore complessivo eccedente quello a lui spettante sulla massa comune, allora, ai soli fini fiscali, la divisione viene considerata vendita limitatamente alla parte eccedente la quota di diritto spettantegli.

Può essere proprio il caso già esaminato in precedenza quale esempio: divisione di un intero fabbricato del valore complessivo di 100 in più porzioni immobiliari (ad esempio: quattro appartamenti oppure tre appartamenti e un negozio, poco importa) ciascuna delle quali di valore non corrispondente alle quote spettanti di diritto spe

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Soglia di non tassabilità dei conguagli

È peraltro prevista dalla normativa fiscale una “soglia di tolleranza”, invero piuttosto

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Tassazione conguagli in caso di divisione avente ad oggetto anche mobili, crediti e debiti

Può però accadere di frequente che la divisione da attuare non abbia ad oggetto soltanto uno o più beni immobili, ma ricomprenda anche beni mobili e crediti, e magari che sulla comunione gravino anche debiti (ad esempio: finanziamenti).

In questo caso, la normativa fiscale dispone che i conguagli superiori al 5% del valore della quota di diri

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Accertamento di valore superiore al dichiarato in atto

Qualora, poi, dall’accertamento effettuato dall’Agenzia delle Entrate risulti che il valore dei beni assegnati

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Tassazione conguaglio anche se non materialmente corrisposto

Da tenere ben presente, infine, che il conguaglio superiore al 5% è tassato anche se non viene materialmente corris

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Valore catastale e applicazione del “prezzo valore” alla tassazione dei conguagli

È opportuno ricordare che dal 2006 è venuta meno la disposizione fiscale che consentiva ai contribuenti di porsi al riparo dal rischio di accertamenti di maggior valore sugli immobili, in caso di loro trasferimento, dichiarando negli atti notarili un prezzo almeno superiore al valore catastale.

Tuttavia, gli atti di divisione, in mancanza di conguagli di valore superiore al 5% della quota di diritto, non sono considerati trasferimenti, bensì atti aventi natura giuridica puramente dichiarativa; dichiarativa della divisione fra i contitolari, appunto, che si ripartiscono ciò che in modo “indistinto”, ossia in forma di comunione, era già loro, senza addivenire al trasferimento di nuova ricchezza come invece accade nell’ipotesi di un trasferimento per compravendita, permuta o ad altro titolo: è proprio in quanto tali che a questi atti si applica la minore aliquota dell’1%.

Per questa ragione giuridica, agli atti di divisione senza conguaglio ha continuato ad applicarsi, anche dopo il 2006, la normativa sul valore catastale di cui all’art. 52 del D.P.R. 131/1986, che permette ai condividenti di farsi scudo contro il rischio di un accertamento tributario dichiarando valori degl

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La massa comune

Sempre l’art. 34 del D.P.R. 131/1986 precisa che la massa comune è costituita come segue:

- nelle “comunioni ereditarie”, dal valore, riferito alla data della divisione, dell’asse ereditario netto determinato a norma dell’imposta di successione, ai sensi della quale (art. 8 del D. Leg.vo 346/1994, comma 1) “Il valore globale netto dell’asse ereditario è costituito dalla differenza tra il valore complessivo, alla data dell’apertura della successione, dei beni e dei diritti che compongono l’attivo ereditario, determinato secondo le disposizioni degli artt. da 14 a 19, e l’ammontare complessivo delle passività deducibili e degli oneri dive

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Possibili aperture della Cassazione sulla tassazione dei conguagli

In alcune sentenze, tra cui la 17512/2017, che richiama le precedenti conformi pronunce n. 17866/2010 e n. 20119/2912), la Sezione Tributaria della Corte di Cassazione ha fornito un’interessante interpretazione, molto favorevole ai contribuenti, sulla tassazione del conguaglio divisionale.

L’interpretazione tradizionale e letterale della disposizione fiscale sui conguagli - data anche dall’Amministrazione finanziaria, oltre che dalla dottrina e dalle Commissioni Tributarie - prevede che essa operi ogni qual volta un condividente riceve beni di valore superiore alla sua quota di diritto.

Invece, nelle citate sentenze, la Cassazione ha sostenuto che non configura conguaglio -

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