Sent. C. Cass. civ. 08/01/2015, n. 40

1. - Con atto di citazione notificato in data 18 marzo 2002, il Condominio di via ... evocava in giudizio ... in ... esponendo che: con scrittura privata in data 30 novembre 1989, autenticata dal notaio ..., la stessa convenuta aveva acquistato, nel fabbricato condominiale, una porzione del quinto piano oltre ad un'annessa area di solaio adibita a mansarda, sita al sesto e ultimo piano; in contratto le veniva riconosciuto l'uso e il godimento esclusivo del terrazzo prospiciente l'area di solaio adibita a mansarda, quest'ultima gravata da una servitù di accesso a favore del condominio per la manutenzione e gestione degli enti condominiali; prima dell'acquisto della ..., per l'esercizio in concreto delle attività di cui al diritto di servitù, esisteva un vano di proprietà condominiale, dotato di una scala in legno a pianta quadrangolare, che accedeva ad una porta d'ingresso al terrazzo in uso esclusivo alla predetta; dopo l'acquisto e durante i lavori di ristrutturazione, la ... mutava sensibilmente la situazione dei luoghi quale descritta, incorporando arbitrariamente alla sua unità abitativa una parte del volume scala, trasformando la comune porta di ingresso al terrazzo in porta finestra collegante direttamente il proprio appartamento con lo stesso, interrompendo e modificando l'originaria scala, sostituendone l'ultima rampa con una scaletta "alla marinara" (verticale infissa a muro), disagevole e pericolosa. Mediante tali interventi - assumeva il Condominio - la ... si appropriava illegittimamente di spazi c

1. - Con il primo motivo la ricorrente denuncia la nullità del procedimento e della sentenza per difetto di legittimazione del Condominio attore in relazione all'azione tesa a rivendicare la proprietà comune di una porzione dell'immobile, essendo questa stata proposta dall'amministratore in mancanza di un apposito mandato conferito da ciascuno dei condomini (con esclusione della ricorrente). E poiché l'azione di revindica non rientra tra quelle ex art. 1131 c.c., per le quali l'amministratore ha uno specifico autonomo potere, ne conseguirebbe la nullità della procura alle liti rilasciata dall'amministratore del condominio.

1.1. - Il motivo - ancorché scrutinabile nel merito, posto che le questioni relativo al potere rappresentativo in capo all'amministratore in relazione all'azione, esercitata sono deducibili per la prima volta in sede di legittimità - è, tuttavia, infondato.

Va premesso che risulta dalla sentenza impugnata che già il Tribunale - senza che sul punto sia stata sollevata censura in sede di appello - ha qualificato come di natura reale l'azione intentata dal Condominio. Il Condominio - osservava il Tribunale - "ha agito esclusivamente in rivendica, ex art. 948 c.c., di uno spazio di proprietà comune, illegittimamente acquisito e inglobato dalla convenuta al proprio appartamento".

Ora, in tema di condominio, le azioni reali da esperirsi contro i singoli condomini (o contro terzi) e dirette ad ottenere statuizioni relative alla titolarità, al contenuto o alla tutela dei diritti reali dei condomini su cose o parti dell'edificio condominiale che esulino dal novero degli atti meramente conservativi (al cui compimento l'amministratore è autonomamente legittimato ex art. 1130 c.c., n. 4) possono essere esperite dall'amministratore solo previa autorizzazione dell'assemblea, ex art. 1131 c.c., comma 1, adottata con la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136 c.c., (Cass., Sez. 2^, 3 aprile 2003, n. 5147; Cass., Sez. 2^, 6 febbraio 2009, n. 3044).

Dall'applicazione di tale principio risulta la ritualità dell'azione intentata dal Condominio, giacché l'iniziativa giudiziaria è stata deliberata dall'assemblea condominiale alla unanimità dei presenti, con 658 millesimi nell'assemblea del 29 novembre 1995 e con 815 millesimi nell'assemblea del 2 luglio 1999: detta delibera è pertanto idonea ad attribuire all'amministratore condominiale il potere rappresentativo e la legittimazione processuale. 2. - Con il secondo mezzo (omessa motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio) ci si duole che la Corte d'appello abbia omesso l'esame dell'atto di acquisto della ..., a rogito del notaio Memoli, del 20 novembre 1989, trascritto il 12 dicembre 1989, e dell'atto di provenienza a rogito dello stesso notaio del 19 gennaio 1989. Secondo la ricorrente, il tenore letterale con cui si identifica l'immobile compravenduto, unitamente alla descrizione dei relativi confini, proverebbe in modo incontrovertibile che la ... ha acquistato, oltre all'appartamento del quinto piano, anche la annessa area di solaio occupante l'intero

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al rimborso delle spese processuali sostenute da