Mutamento di destinazione d’uso, nuove regole nel D.L. Salva casa

Il D.L. 69/2024 ha modificato l’art. 23-ter del D.P.R. 380/2001, dettando nuove misure che dovrebbero contribuire a promuovere il recupero del patrimonio edilizio esistente, a ridurre il consumo del suolo e fornire un riscontro concreto al crescente fabbisogno abitativo. In particolare, l’art. 1 del D.L. 69/2024 ha inserito quattro commi (commi 1-bis, 1-ter, 1-quater e 1-quinquies) all’art. 23-ter del D.P.R. 380/2001 che disciplinano il mutamento di destinazione d’uso senza opere delle singole unità immobiliari, introducendo il principio dell’indifferenza funzionale tra destinazioni d’uso omogenee, così come individuate dalla legge statale o regionale.
Per unità immobiliare si intende - si legge nella relazione illustrativa al nuovo Decreto - l’elemento minimo inventariabile che ha autonomia reddituale e funzionale, esistente su una particella nell’ambito del Catasto dei fabbricati, ferma restando l’ipotesi di fabbricati costituiti da un’unica unità immobiliare.
Restano invece ferme le disposizioni del Testo Unico nel caso in cui siano previste opere edilizie.

MUTAMENTO DI DESTINAZIONE D’USO NELLA STESSA CATEGORIA FUNZIONALE - Il nuovo comma 1-bis dell’art. 23-ter del D.P.R. 380/2001, prevede che è sempre ammesso il mutamento della destinazione d’uso senza opere della singola unità immobiliare all’interno della stessa categoria funzionale, nel rispetto delle normative di settore e delle specifiche condizioni eventualmente fissate da strumenti urbanistici comunali.
L’art. 23-ter, D.P.R. 380/2001, comma 3, come modificato dal D.L. 69/2024, stabilisce anche che, salva diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali, è sempre consentito il cambio di destinazione d’uso di un intero immobile all’interno della stessa categoria funzionale.

MUTAMENTO DI DESTINAZIONE D’USO TRA DIVERSE CATEGORIE - Secondo il nuovo comma 1-ter dell’art. 23-ter del D.P.R. 380/2001, inoltre, è sempre ammesso il mutamento di destinazione d’uso senza opere di singole unità immobiliari tra le categorie funzionali residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, e commerciale, in immobili ricompresi nelle zone A), B) e C) di cui all'art. 2 del D.M. 1444/1968, ossia centri storici, parti del territorio totalmente o parzialmente edificate o destinate a nuovi complessi insediativi, o nelle zone equipollenti definite dalle leggi regionali.
Il mutamento tra le suddette categorie è consentito:
- nel rispetto delle normative di settore e delle specifiche condizioni eventualmente fissate dagli strumenti urbanistici comunali;
- sempreché sia finalizzato alla forma di utilizzo conforme a quella prevalente delle altre unità immobiliari presenti nell'immobile.
Per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra, invece, il passaggio alla destinazione residenziale è ammesso nei soli casi espressamente previsti dal piano urbanistico e dal regolamento edilizio (art. 23 ter, D.P.R. 380/2001, comma 1-quater).

AREE PER SERVIZI E PARCHEGGI - Il mutamento non è assoggettato:
- all’obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale previsto dal D.M. 1444/1968 e dalle disposizioni di legge regionale,
- al vincolo della dotazione minima obbligatoria dei parcheggi previsto dalla L. 1150/1942.

ASSOGGETTAMENTO A SCIA - Ferme restando le leggi regionali più favorevoli, per il mutamento di destinazione d’uso disciplinato dalle nuove norme è necessario presentare la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) (art. 23-ter, D.P.R. 380/2001, comma 1-quinquies).