Le visure del Notaio nella compravendita immobiliare

Il Notaio, incaricato della redazione e autenticazione di un contratto di compravendita, non può limitarsi ad accertare la volontà delle parti e a sovrintendere alla compilazione dell’atto, ma è tenuto a realizzare tutte le attività, preparatorie e successive, che, allo stato degli atti, garantiscano sia la serietà e la certezza dell’atto giuridico da rogare, sia il raggiungimento del suo scopo tipico e del risultato pratico perseguito dalle parti.
L’obbligazione del Notaio, difatti, è una prestazione di mezzi e non di risultato; lo stesso, infatti, è tenuto a perseguire il conseguimento dello scopo voluto dalle parti con la diligenza media, riferibile alla categoria professionale cui appartiene e in virtù della quale, non potendo la sua opera ridursi alla passiva registrazione delle altrui dichiarazioni, è tenuto a compiere anche le adeguate operazioni preparatorie all’atto da rogare. Tuttavia, possono sorgere dubbi di responsabilità nel caso in cui il Notaio venga “esonerato” espressamente dalle parti per alcune attività.
Dunque, ai fini della soluzione del quesito, occorre analizzare la questione dal punto di vista normativo e giurisprudenziale.

LA VISURA IMMOBILIARE - Con il termine visura si fa riferimento all’atto con il quale si prende visione di un documento. I documenti sono differenti in base alle banche dati nelle quali viene effettuata la ricerca.
In tema, si osserva che la visura catastale dell’immobile viene rilasciata dall’Agenzia delle Entrate e serve ad attestare la precisa ubicazione di un immobile grazie ai riferimenti dei dati catastali ufficiali. Questo tipo di documento reca i dati anagrafici di chi è registrato come proprietario dell’immobile, il luogo esatto in cui si trova l’immobile e anche vari dati catastali identificativi (ad esempio: foglio, mappale e particella; categoria dell’immobile, superficie totale, ecc. Per questo motivo, è necessario che i dati della visura siano corrispondenti con i dati della planimetria).
La visura ipotecaria, invece, identificata anche come accertamento immobiliare (o visura ipotecaria per immobile) è un documento completamente diverso da quello catastale. Trattasi di documento richiesto alla Conservatoria dei Registri immobiliari al fine degli accertamenti patrimoniali.
La visura immobiliare o ipocatastale ha carattere probatorio ed è richiesta anche in sede giudiziaria; la visura catastale, invece, non ha carattere probatorio (dalle visure ipotecarie, infatti, emergono eventuali ipoteche iscritte a carico della casa, pignoramenti, domande giudiziali e altre formalità che possano mettere in discussione l’acquisto).

IL RUOLO DEL NOTAIO - Il Notaio è un pubblico ufficiale: gli atti redatti dal Notaio possiedono valore di atto pubblico. Ciò che viene attestato dal Notaio nell’atto assume un valore superiore secondo la legge, in quanto fa piena prova e deve perciò essere considerato come vero dal giudice, fintanto che non venga accertato un eventuale reato di falso.
I compiti del Notaio nella compravendita immobiliare generalmente sono i seguenti:
- verifica della titolarità del diritto di proprietà in capo al venditore;
- accertamento della libertà dell’immobile da ipoteche o altri vincoli (servitù, pignoramenti etc.);
- ricerca sui registri immobiliari e presso gli uffici catastali;
- redazione dell’atto di compravendita, ecc.
Come osservato dal portale dei Notai (Notariato.it), a seguito di recenti Direttive europee, il Notaio controlla che la prestazione energetica degli immobili sia certificata in base alle norme nazionali e regionali in materia. Per la vendita di edifici dotati di impianti è obbligatoria la dotazione e spesso anche l’allegazione dell’attestato di prestazione energetica (APE), predisposto da un certificatore iscritto in un apposito Albo e che indica in sostanza la classe energetica di consumo dell’immobile quanto al riscaldamento.
Infine, il Notaio deve verificare l’osservanza delle norme in materia di antiriciclaggio, tracciabilità dei pagamenti e sulle provvigioni corrisposte a titolo di intermediazione a eventuali agenzie immobiliari.

LE VISURE DEL NOTAIO - Secondo l’orientamento prevalente, il Notaio ha l’obbligo di eseguire le c.d. visure ipotecarie e catastali per un periodo comprensivo del ventennio anteriore alla data dell’atto. L’ispezione catastale ha - oltre all’evidente finalità di assicurare l’esatta individuazione dell’immobile e la corretta esecuzione delle formalità di trascrizione, iscrizione e voltura catastale - anche la funzione di “seguire” le vicende dell’immobile nel ventennio, consentendo, quindi, un corretto esame delle risultanze degli atti di provenienza, delle formalità pregiudizievoli ed in genere delle formalità pubblicitarie relative all’immobile nel suddetto periodo (C. Cass. civ. 28/04/2021, n. 11186).

LA RESPONSABILITÀ CIVILE DEL NOTAIO - Quanto agli obblighi gravanti sul Notaio, deve farsi riferimento a quanto precisato dalla Suprema Corte nell’ordinanza C. Cass. civ. 06/05/2020, n. 8497, là dove ha statuito che il Notaio è tenuto ad adempiere con la diligenza qualificata ex art. 1176, comma 2 del Codice civile e art. 2236 del Codice civile ed è tenuto al dovere di consiglio e informazione, ovvero di dissuasione.
Quindi, il Notaio incaricato della stipula di un contratto avente ad oggetto diritti reali su beni immobili non può limitarsi ad accertare la volontà delle parti e a sovrintendere alla compilazione dell’atto, essendo tenuto a compiere l’attività necessaria ad assicurare la serietà e certezza dei relativi effetti tipici e il risultato pratico perseguito ed esplicitato dalle parti stesse, dal momento che contenuto essenziale della sua prestazione professionale è l’obbligo di informazione e consiglio (C. Cass. civ. 15/02/2022, n. 4911: nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva ravvisato la responsabilità professionale di un Notaio il quale, in sede di stipulazione di un contratto di mutuo ipotecario, aveva omesso di accertare che l’immobile ipotecato era incommerciabile, in quanto gravato da usi civici non affrancati).

VALUTAZIONE DELL’INADEMPIMENTO DEL NOTAIO - Il Notaio officiante un contratto di compravendita immobiliare è vincolato al compimento delle attività necessarie a conseguire il risultato voluto dalle parti, in particolare ad effettuare le visure catastali e ipotecarie atte ad individuare esattamente il bene e a verificare che sia libero da vincoli, la cui eventuale omissione è fonte di responsabilità per violazione non già dell’obbligo di diligenza professionale qualificata, ma della clausola generale della buona fede oggettiva o correttezza, ex art. 1175 del Codice civile, quale criterio determinativo ed integrativo della prestazione contrattuale, che impone il compimento di quanto utile e necessario alla salvaguardia degli interessi della controparte.
Secondo i giudici, invece, esula del tutto dai doveri professionali del Notaio, in assenza di specifiche previsioni normative in proposito, lo svolgimento di accertamenti di natura tecnica, concernenti le planimetrie degli immobili per i quali rediga degli atti di vendita, ed identiche considerazioni vengono effettuate con riferimento ad indagini circa la regolarità urbanistica degli immobili alienati, con conseguente assenza della violazione degli obblighi di diligenza media qualora gli accertamenti in oggetto non vadano compiuti (App. Palermo 30/08/2022, n. 1459).