Riconoscimento dell’IVA in caso di risarcimento da infiltrazioni condominiali

La responsabilità da infiltrazioni del condominio è solidale. Nel caso di danno da cose in custodia, ciascun condomino può essere obbligato a pagare per l'intero, ma il risarcimento non comprende “necessariamente” l’IVA. Dunque, ai fini della soluzione del quesito, occorre analizzare la questione dal punto di vista normativo e giurisprudenziale.

ASPETTI NORMATIVI - L'istituto del condominio, di cui la legge non fornisce definizione ma ne detta unicamente la disciplina, è applicabile a quei fabbricati formati da almeno due unità immobiliari appartenenti a soggetti diversi e in cui alcuni beni o servizi sono destinati a fornire utilità comune. Le diverse caratteristiche che caratterizzano tale accessorietà (necessaria, funzionale o volontaria) sono delineate dall’art. 1117 del Codice civile. Dunque, diremo che il condominio è una particolare modalità di comunione, sotto il profilo della contitolarità di determinate aree (le parti comuni).
In sostanza, nel condominio più persone hanno la proprietà esclusiva di parti distinte di un medesimo fabbricato (piani o porzioni di piano), mentre su altre parti dell’edificio, connesse al complesso delle singole unità immobiliari per funzione e struttura, insiste la proprietà comune di tutti i condomini. Invero, a norma degli artt. 1117 e ss. del Codice civile, la disciplina delle parti comuni può essere fatta rientrare nell’àmbito della comunione pro indiviso di quei beni, detti appunto parti comuni del condominio, i quali strutturalmente e funzionalmente sono connessi alle singole unità immobiliari appartenenti, in esclusiva, a ciascun condomino.
La relazione esistente tra le parti comuni e quelle di proprietà esclusiva è di tipo funzionale: le parti comuni, infatti, sono poste al servizio di altre parti dell’edificio e sono a queste legate da un rapporto di accessorietà, che esprime la mancanza di autonomia fisica dei beni comuni rispetto ai beni di proprietà solitaria (gli appartamenti, per intendersi).

RESPONSABILITÀ DA INFILTRAZIONI PROVENIENTI DALLE PARTI COMUNI - Il condominio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno e risponde, in base all’art. 2051, Codice civile, dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché tali danni siano imputabili a difetti costruttivi dello stabile (C. Cass. civ. 07/07/2021, n. 19253. Nella fattispecie, si trattava di infiltrazioni e muffe manifestatesi nell'appartamento dei condomini controricorrenti causata dall'insufficiente coibentazione del sottostante portico condominiale).
A tale fine, il danneggiato deve fornire la prova del nesso di causalità tra la res in custodia e il danno subìto, mentre il convenuto deve dimostrare il caso fortuito, ossia un fattore estraneo che, per il suo carattere di imprevedibilità e di eccezionalità, sia idoneo a interrompere il nesso causale tra res custodita ed evento dannoso, tra cui rientra anche il fatto del terzo o dello stesso danneggiato (Trib. Pordenone 13/08/2020, n. 440. Nel caso di specie, avente a oggetto la richiesta di danni da infiltrazioni, il Tribunale ha ritenuto provata la responsabilità del condominio convenuto, avendo il condomino attore dimostrato i danni al suo immobile e la riconducibilità degli stessi alla omessa manutenzione da parte del condominio, non avendo quest'ultimo dato prova della presenza del caso fortuito).
I danni cagionati da infiltrazioni d’acqua delle parti comuni non sono in re ipsa: il danneggiato deve quindi provare sia l’esistenza del danno quale accadimento fenomenologico che la sua consistenza, ossia l’identità dimensionale del pregiudizio arrecato al patrimonio del soggetto leso di norma espressa secondo un valore corrispondente all’equivalente monetario (Trib. Roma 01/03/2021, n. 3585).

LA RESPONSABILITÀ SOLIDALE DEI CONDOMINI - Accertata l’infiltrazione proveniente dalle parti comuni dell’edificio, al risarcimento dei danni provocati da cosa in custodia di proprietà condominiale, opera la regola della responsabilità solidale ex art. 2055, comma 1, Codice civile secondo cui “se il fatto dannoso è imputabile a più persone, tutte sono obbligate in solido al risarcimento del danno”.
Trattasi di norma che realizza un rafforzamento del credito, evitando al creditore di dover agire coattivamente contro tutti i debitori “pro quota”; sicché, devono individuarsi nei singoli condomini i soggetti solidalmente responsabili, poiché la custodia, presupposta dalla struttura della responsabilità per danni prevista dall’art. 2051 del Codice civile, non può essere imputata né al condomino, quale ente di sola gestione di beni comuni, né al suo amministratore, quale mandatario dei condomini (C. Cass. civ. 29/01/2015, n. 1674).
Sarà poi l'assemblea condominiale, nell'àmbito delle sue attribuzioni di approvazione dei lavori di manutenzione e di ripartizione delle relative spese, a suddividere le stesse alla stregua dell'art. 1123, Codice civile, individuando coloro che siano obbligati a contribuirvi in ragione della comproprietà delle parti comuni dell'edificio.

IL PAGAMENTO DELL’IVA - In una recente vicenda, la Corte di Cassazione ha accolto le ragioni con cui il ricorrente Supercondominio aveva chiesto di dichiarare la non debenza dell'IVA a favore della società-condomina danneggiata, per essere la stessa “SOGGETTO IVA” in quanto esercente attività immobiliare/commerciale e, perciò, avente diritto al rimborso o alla detrazione dell'imposta. Quindi, la Cassazione ha contestato il precedente ragionamento della Corte territoriale che, invece, stabiliva che il ristoro da corrispondere comprendesse anche l'IVA, senza tuttavia verificare se nel risarcimento per i danni subìti dall’immobile dovesse davvero rientrare anche il pagamento dell’imposta (C. Cass. civ. 06/04/2023, n. 9467, principio confermato da C. Cass. civ. 19/07/2022, n. 22580).