Validità di un contratto "preliminare di preliminare" di compravendita immobiliare

Oggetto della controversia era la richiesta di accertamento dell'avvenuto trasferimento della quota della piena proprietà indivisa di un immobile sito in Verona, per effetto di una scrittura del febbraio 1983.
I convenuti si opponevano alla domanda deducendo che in realtà era intervenuta solo la sottoscrizione di due preliminari di compravendita, i quali non consentivano di ritenere trasferita all'attore la proprietà del bene. 

In proposito, l'Ord. C. Cass. civ. 07/05/2020, n. 8638 ha chiarito che la stipulazione di un contratto preliminare di preliminare - ossia di un accordo in virtù del quale le parti si obblighino a concludere un successivo contratto che preveda anche solamente effetti obbligatori (e con l'esclusione dell'esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento) - è valido ed efficace, e dunque non è nullo per difetto di causa, ove sia configurabile un interesse delle parti, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contratto, fondata su una differenziazione dei contenuti negoziali, e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare.

Inoltre, la Suprema Corte ha rilevato che nella promessa di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un'anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull'esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori.
Pertanto, in caso di sopravvenuta inefficacia di un contratto preliminare di compravendita, a seguito della prescrizione del diritto da esso derivante alla stipulazione del contratto definitivo, ciò comporta, per il  promissario acquirente che abbia ottenuto dal promittente venditore la consegna e la detenzione anticipate della cosa, l'obbligo di restituzione e non un'obbligazione risarcitoria per il mancato godimento del bene.