Cessione di cubatura, chiarimenti sul requisito della vicinanza dei fondi

FATTISPECIE - Nel caso di specie si trattava della realizzazione di un intervento di demolizione e ricostruzione per l’edificazione di un fabbricato residenziale. La società, al fine di realizzare “una costruzione armonica e funzionalmente utilizzabile”, aveva deciso di utilizzare la cubatura ancora disponibile in area contigua, avente le medesime caratteristiche di destinazione urbanistica, per realizzare un quarto piano in variante al permesso di costruire.
Il Comune negava però il rilascio della sanatoria dell’intervento di ampliamento, asserendo che il volume complessivo del fabbricato eccedeva il limite massimo prescritto, in assenza di strumento attuativo, dall’art. 41-quinquies, L. 1150/1942, sul lotto asservito e ne ordinava la demolizione per variazione essenziale al permesso di costruire.

CESSIONE DI CUBATURA - In proposito il C. Stato 27/06/2022, n. 5305, ha ricordato che la cessione di cubatura è un istituto di fonte negoziale, in forza del quale è consentita, a prescindere dalla comune titolarità dei due terreni, la "cessione" della cubatura edificabile propria di un fondo in favore di altro fondo, cosicché, invariata la cubatura complessiva risultante, il fondo cessionario sarà caratterizzato da un indice di edificabilità superiore a quello originariamente goduto.
Tuttavia, onde evitare la facile elusione dei vincoli posti alla realizzazione di manufatti edili in funzione della corretta gestione del territorio, il legittimo ricorso a tale meccanismo è soggetto a determinate condizioni, una delle quali è costituita dall'essere i terreni in questione, se non precisamente contermini, quanto meno dotati del requisito della reciproca prossimità, perché altrimenti, attraverso l'utilizzazione di tale strumento, astrattamente legittimo, sarebbe possibile realizzare scopi del tutto estranei ed, anzi, contrastanti con le esigenze di corretta pianificazione del territorio.

CONTIGUITÀ DEI FONDI - VALUTAZIONE CASO PER CASO - Quanto alla individuazione dei criteri in base ai quali procedere alla valutazione della contiguità dei fondi, il Consiglio di Stato ha evidenziato come la giurisprudenza amministrativa sia concorde nel ritenere che la contiguità deve essere intesa come una effettiva e significativa vicinanza, che tuttavia non implica necessariamente che gli immobili siano tra loro confinanti.
Ciò significa che in concreto non è possibile adottare un criterio generale ed astratto in base al quale affermare la contiguità tra fondi, ma che la vicinanza deve essere valutata caso per caso in relazione alle caratteristiche morfologiche dell’area interessata, alle sue dimensioni e tenuto conto delle esigenze urbanistiche della stessa.

APPARTENENZA DEI FONDI AD UN CONTESTO UNITARIO - Nel caso di specie i giudici hanno osservato che tra i due fondi - posti a distanza di circa 260 metri l’uno dall’altro - esistevano strutture capaci di rompere l’ideale “unità” dell’area di insistenza dei fondi, in quanto gli stessi erano separati da alcune strade e da abitazioni (secondo il modello cardine e decumano), che operavano un effetto "barriera" e interrompevano la continuità spaziale. In sostanza si trattava di vie previste nel PRG che dividevano il tessuto urbano in isolati secondo uno schema che intendeva distribuire la volumetria nei diversi quadranti dalla stessa spartiti.
Sulla base di tali elementi, la collocazione a distanza dei fondi in parola costituiva un elemento di discontinuità tale da impedirne l’accorpamento al fine dello sfruttamento edificatorio di proprietà in quanto non poteva essere ravvisabile il presupposto dell’appartenenza ad un medesimo contesto unitario.

Sul requisito del mantenimento dell’equilibrio urbanistico della zona si veda anche la Nota Cessione di cubatura, presupposti e condizioni di legittimità.