Abusi edilizi, buona fede dell’acquirente e ordine di demolizione

FATTISPECIE - Nel caso di specie si trattava di un ordine di demolizione impartito a distanza di circa sessanta anni dalla costruzione del fabbricato. Il proprietario dell'immobile ricorreva al TAR deducendo, in particolare, la carenza di motivazione del provvedimento, dato il lungo lasso di tempo dell’intimazione della misura demolitoria, e la la violazione dell’art. 1375 cod. civ. e del principio che tutela l’affidamento in buona fede. A tale ultimo riguardo precisava che:
- le opere erano state realizzate nel 1962, in epoca anteriore a quella del suo acquisto e che successivamente non era stato eseguito alcun intervento;
- nell’atto di compravendita era stato espressamente richiamato il titolo di provenienza che aveva consentito il passaggio di proprietà;
- aveva ottenuto sul valore e sulla commerciabilità dell’immobile un mutuo ipotecario finalizzato all’acquisto.

Il TAR Campania Napoli, sentenza 31/03/2021, n. 2123, ha accolto il ricorso e annullato l’ordine di demolizione, applicando i seguenti principi.

ORDINE DI DEMOLIZIONE TARDIVO E AFFIDAMENTO DEL PRIVATO - L’ingiunzione di demolizione, in quanto atto dovuto in presenza della constatata realizzazione dell’opera edilizia senza titolo abilitativo o in totale difformità da esso, è in linea di principio sufficientemente motivata con l’affermazione dell’accertata abusività dell’opera. Tuttavia deve in ogni caso ritenersi “fatta salva” l’ipotesi in cui, per il lungo lasso di tempo trascorso dalla commissione dell’abuso ed il protrarsi dell’inerzia dell’Amministrazione preposta alla vigilanza, si sia ingenerata una posizione di affidamento nel privato; ipotesi questa in relazione alla quale si ravvisa un onere di congrua motivazione che indichi, avuto riguardo anche all’entità ed alla tipologia dell’abuso, il pubblico interesse, evidentemente diverso da quello al ripristino della legalità, idoneo a giustificare il sacrificio del contrapposto interesse privato.
Qualora poi le difformità rilevate siano di limitata entità e sia trascorso un notevole lasso di tempo dal supposto abuso, è illegittimo un ordine di demolizione di un edificio laddove non fornisca alcuna adeguata motivazione sull'esigenza della demolizione nonostante il tempo trascorso e il conseguente affidamento ingeneratosi in capo al privato.
A tale ultimo riguardo risulta meritevole di tutela l'affidamento del privato, il quale abbia correttamente e in senso compiuto reso nota la propria posizione all'Amministrazione e venga indotto da un provvedimento (o comportamento) della stessa Amministrazione a ritenere legittimo il suo operato.

BUONA FEDE DELL'ACQUIRENTE - Ciò posto, nel caso di specie il TAR ha ritenuto ravvisabile una posizione di assoluta buona fede della parte ricorrente sulla base dei seguenti elementi:
1. il lungo lasso di tempo (quasi sessant’anni) intercorso tra il momento dell’avvenuta realizzazione delle opere che si assumono abusive e quelle dell’avvenuta adozione delle misure sanzionatorie;
2. la presenza di un titolo abilitativo edilizio (mai annullato e/o revocato) che aveva generato nel privato l’affidamento in ordine alla legittimità del proprio acquisto;
3. l’atteggiamento tenuto dall’Amministrazione comunale che, nell’arco di un sessantennio circa, non solo non aveva mai contestato la legittimità della licenza edilizia ma aveva, altresì, beneficiato di tasse e tributi locali (TARSU, TARI, TARES, IMU) ed aveva rilasciato, a richiesta del Condominio, titoli abilitativi (DIA, CILA) che avevano consentito la ristrutturazione del fabbricato.

COMUNICAZIONE DI AVVIO DEL PROCEDIMENTO - In considerazione della peculiarità del caso in esame, anche trattandosi di un provvedimento vincolato, il TAR ha inoltre ritenuto che l'ordine di demolizione avrebbe dovuto essere preceduto dalla comunicazione di avvio del procedimento. Ed infatti, ai sensi all'art. 21-octies, L. 241/1990, l’assenza di tale comunicazione non inficia l’atto amministrativo solo nei casi in cui sia assolutamente chiaro e manifesto che il contenuto dispositivo del provvedimento non avrebbe potuto essere diverso e che l'apporto partecipativo del privato sarebbe stato del tutto improduttivo.
Nel caso di specie invece, se l’Amministrazione avesse preventivamente comunicato l’avvio del procedimento teso all’adozione del provvedimento impugnato, la parte ricorrente avrebbe potuto rappresentare le sue deduzioni (posizione di terzo acquirente in buona fede, insussistenza di un interesse pubblico concreto ed attuale alla demolizione, decorso di un notevole lasso di tempo tale da rendere necessaria una accurata istruttoria circa le riscontrate difformità). L’Amministrazione, in altri termini, avrebbe potuto concretamente porre in essere un provvedimento diverso da quello concretamente adottato, proprio in ragione dell’apporto partecipativo della parte ricorrente.