ACTASTIME: le perizie di stima immobiliare e la valutazione dei terreni edificabili

ACTA Area Software sviluppa e distribuisce ACTASTIME, un software di supporto alla redazione di perizie di stima del più probabile valore di mercato e del più probabile valore di locazione di unità immobiliari con destinazione residenziale, uffici, commerciale, rurale e terreni.

ACTASTIME Pro è stato sviluppato tenendo conto delle normative vigenti, dei più recenti studi e ricerche sull'estimo e della letteratura relativa, italiana ed internazionale, ed è conforme alla circolare ABI n.5/2011 "Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie".

ACTASTIME Propuò utilizzare 4 diversi metodi di stima:

• metodo del confronto di mercato o per comparazione con valori ricavati da borsini immobiliari;
• metodo del confronto di mercato o per comparazione con immobili di cui si hanno dati certi - Market Comparison Approach MCA;
• metodo finanziario o per capitalizzazione;
• metodo dei costi o per trasformazione.

Per valutare i terreni edificabili è necessario utilizzare sia il metodo per comparazione (meglio se quello MCA) che quello di trasformazione.

PROCEDURA DI STIMA PER UN TERRENO EDIFICABILE

Per prima cosa bisogna stimare il valore di mercato degli immobili che si potranno realizzare sul terreno edificabile sulla base degli indici di fabbricabilità, dei vincoli esistenti, dei distacchi, delle altezze massime, delle servitù, ecc..

Quindi sulla base dell’analisi urbanistica si farà un’ipotesi teorica di progetto valutando gli edifici che si potrebbero realizzare secondo le normali richieste di mercato per quella zona e secondo standard tipologici e costruttivi medi, normali e correnti, senza considerare elementi che possono sottovalutare o sopravvalutare gli immobili, a meno che non siano già certi.

La stima per comparazione del valore di mercato degli immobili prevedibili potrà essere semplificata in quanto non si basa su edifici esistenti ma su un’ipotesi teorica di progetto e quindi potrà non tenere conto di alcuni coefficienti correttivi, ad esempio non ha senso valutare l'esposizione in quanto ci saranno immobili con tutte le esposizioni. Non ha senso nemmeno valutare i singoli immobili in quanto potranno avere le forme e le dimensioni più varie.

È opportuno quindi valutare le diverse superfici vuoto per pieno, divise secondo le varie destinazioni realizzabili (es. residenziale, commerciale, uffici, autorimesse, box, ecc.) e secondo le varie caratteristiche (es. residenziale economico, signorile, di lusso), per moltiplicarle poi per il relativo valore di mercato della zona o degli immobili comparati.

Per ogni gruppo di immobili omogenei si potrà fare una singola stima per comparazione.

Si procederà a fare una o più stime del valore di trasformazione che terrà conto dei costi di costruzione, degli oneri progettuali, degli oneri concessori, degli oneri finanziari e degli utili d'impresa per realizzare gli immobili edificabili, oltre eventuali altri costi aggiuntivi (bonifica del terreno, demolizioni di edifici esistenti, ecc.).

Le stime dovranno quindi essere assegnate ad un’unica perizia in cui le stime per comparazione del valore di mercato degli immobili ipotizzati saranno sommate mentre le stime di trasformazione per la realizzazione degli stessi saranno sottratte.

Il risultato della perizia sarà il più probabile valore di mercato del terreno edificabile.
 

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