Agibilità e irregolarità edilizia e urbanistica dell'immobile

C. Cass. civ. 05/09/2023, n. 25830 ha accolto i motivi di ricorso contro la sentenza della Corte di Appello che aveva attribuito efficacia sanante alla licenza di abitabilità di un immobile che presentava difformità rispetto al progetto allegato alla licenza edilizia e alla planimetria catastale. In particolare, la Corte d'Appello riteneva mancante la persistenza del potere repressivo della P.A., avendo il rilascio del certificato di agibilità comportato il giudizio di regolarità urbanistica dell’edificio.

La Corte di Cassazione ha invece confermato la sopravvivenza del potere sanzionatorio dell’amministrazione nonostante il rilascio del certificato di agibilità, richiamando l’orientamento consolidato dei giudici amministrativi secondo il quale il permesso di costruire ed il certificato di agibilità sono collegati a presupposti diversi, non sovrapponibili fra loro, in quanto il certificato di agibilità ha la funzione di accertare che l'immobile sia stato realizzato secondo le norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti, mentre il titolo edilizio è finalizzato all'accertamento del rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche.

Il rilascio del certificato di abitabilità (o di agibilità) non preclude quindi agli uffici comunali la possibilità di contestare successivamente la presenza di difformità rispetto al titolo edilizio, né costituisce rinuncia implicita a esigere il pagamento dell'oblazione per il caso di sanatoria, in quanto il certificato svolge una diversa funzione, ossia garantisce che l'edificio sia idoneo ad essere utilizzato per le destinazioni ammissibili (C. Stato 29/11/2019, n. 8180; C. Stato 31/08/2020, n. 5319).

In altri termini, la Suprema Corte ha escluso un effetto sanante alla licenza di abitabilità/agibilità, e ha confermato la possibilità della pubblica amministrazione di sanzionare le irregolarità urbanistiche anche dopo il suo eventuale rilascio.
Né si può invocare, si legge nella pronuncia, l’inattività della P.A., in quanto il decorso del tempo non può incidere sull’ineludibile doverosità degli atti volti a perseguire l’illecito attraverso l’adozione della relativa sanzione. Sul punto è stato chiarito (C. Stato, adunanza plen., 9/2017) che l’inerzia nell’adozione degli atti di repressione dell’abuso non è foriera d’affidamento alcuno sulla legittimità di quanto realizzato in capo al proprietario dell’abuso, poiché questi non è destinatario di un atto amministrativo favorevole, idoneo a ingenerare un’aspettativa giuridicamente qualificata.

Sul tema si ricorda che il certificato di agibilità è stato sostituito dalla segnalazione certificata di agibilità (vedi art. 24, D.P.R. 380/2001 e la Nota: La certificazione di agibilità degli edifici).