Incentivi per la valorizzazione e la riqualificazione del costruito

Le professioni tecniche hanno l’impellente necessità di allargare il proprio intervento competente ad altri fasi del processo produttivo del bene immobiliare, ciò per consentire di allargare notevolmente lo spazio d’azione e di evitare così, ingorghi professionali e concorrenza agguerrita; circostanza che porta inevitabilmente a far soccombere le realtà professionali più piccole, le quali significativamente non coincidono quasi mai con situazioni di minore capacità prestazionale, ma più semplicemente con minore capacità relazionale sul mercato o, peggio, economica di base. La Due Diligence Immobiliare (ovviamente insieme ad altre nuove competenze) rappresenta, rispetto a tale scenario, un’occasione unica e irripetibile per sapersi proporre come soggetto first mover in tali nuove fasi del processo.

La riduzione del consumo di suolo e di risorse lapidee, degli scarti, la limitazione dell’utilizzo di materiali di cava naturali sono solo alcuni benefici che hanno indotto la comunità scientifica a investire nell’uso di materie prime-seconde di origine vegetale, ecosostenibili; oggi, lo stato dell’arte è molto ricco. Il contributo si occupa degli aspetti normativi nel campo della produzione e uso di una malta con componenti organici derivanti dal riciclo di scarti agricoli e silvo-pastorali. Viene prestata attenzione alla normativa internazionale più diffusa e nota, a quella europea e a quella italiana.

La Discounted Cash Flow Analysis (in breve D.C.F.A.) o anche analisi dei flussi di cassa attualizzati rappresenta, nell’ambito delle competenze del valutatore immobiliare di tipo avanzato, un formidabile strumento per individuare la convenienza economica di un investimento immobiliare mettendosi al riparo da spiacevoli conseguenze derivanti da scelte improvvisate o, peggio, azzardate o persino derivanti da bias cognitivi rispetto al mercato reale degli immobili. Si tratta di un metodo consolidato, il quale concede al tecnico di adoperarsi anche in prima persona nell’intrapresa di operazioni volte alla creazione di valore immobiliare oppure, in ogni qual modo, diventare un consulente (quasi) infallibile nel campo degli investimenti immobiliari.

É stata diffusa, in via informale, la bozza della “Disciplina delle costruzioni” elaborata da una commissione ministeriale con l’obiettivo di sostituire il Dpr 380/2001 Testo unico dell’edilizia. Anche se si tratta solo di una proposta, merita comunque una attenzione particolarmente vigile all’orientamento che esprime, dove l’interesse per i procedimenti amministrativi prevale in maniera evidente sui contenuti e le prescrizioni tecniche, eludendo la dovuta considerazione per i requisiti prestazionali richiesti agli edifici e ai componenti che li definiscono. Il riordino delle norme del settore delle costruzioni, dopo la confusione prodotta dalla pletora di provvedimenti adottati nel nome di una presunta semplificazione edilizia, è più che auspicabile, ma un vero riordino dovrebbe trovare fondamento nella prevalente attenzione ai contenuti tecnici e prestazionali degli interventi costruttivi, nuovi e/o di recupero, piuttosto che nei procedimenti amministrativi.

Di seguito un tentativo di riflessione sul futuro possibile della rigenerazione, urbana e territoriale, e sulla portata delle eterogenee norme inserite nell’articolo 10 del Decreto Semplificazione, alcune delle quali hanno prodotto reazioni eccessive, lasciando contemporaneamente insoluti aspetti significativi della pianificazione urbanistica e dei procedimenti edilizi.