ACTASTIME: alcuni quesiti frequenti (FAQ) sulla redazione delle perizie di stima degli immobili – Aggiornamento Febbraio 2017

1. Come devo procedere per valutare una villa con un terreno e altri accessori?

Bisogna eseguire una stima specifica per ogni immobile applicando a ognuna il metodo di stima corretto per il tipo d’immobile, ad esempio una per la villa, una per il terreno, una per la stalla, una per l’autorimessa, ecc.. Tutte le stime dovranno essere assegnate ad una sola perizia, in questo modo i singoli valori delle stime potranno essere sommati o sottratti tra loro determinando così il valore dell’intera perizia.

2. Posso utilizzare ACTASTIME per effettuare una perizia per il Tribunale?

Abbiamo numerosi riscontri in tal senso da parte dei nostri clienti che svolgono il ruolo di CTU di Tribunali e che hanno utilizzato perizie effettuate o supportate con ACTASTIME. Non esistono regole specifiche su come eseguire o presentare le stime di valutazione immobiliare per i Tribunali ma le perizie devono essere comunque effettuate in conformità alle ultima norma UNI 11612:2015 e alle "Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie" elaborate dall'ABI del 14 dicembre 2015. ACTASTIME risponde a questi requisiti.

3. Come posso realizzare una stima per un terreno fabbricabile?

Per prima cosa bisogna valutare il più probabile valore di mercato degli immobili che si possono realizzare sul terreno fabbricabile in base ai parametri urbanistici applicabili. Da questo valore bisogna sottrarre il corrispondente costo di costruzione degli immobili (comprensivo di oneri di urbanizzazione, oneri finanziari, utili, ecc.). La differenza corrisponderà al più probabile valore di mercato del terreno fabbricabile.

4. Il metodo MCA è attendibile?

Il metodo per comparazione con altri immobili (cosiddetto MCA) è attendibile purché sia utilizzato in modo estremamente corretto, è applicabile solo quando si hanno dati certi degli immobili utilizzati per la comparazione, compreso le caratteristiche intrinseche ed estrinseche, interne ed esterne, che ne influenzano il valore, ma di cui non sempre si ha conoscenza. Gli immobili devono essere abbastanza simili per localizzazione e caratteristiche e in numero abbastanza elevato per avere un certa validità statistica. In assenza di queste informazioni il risultato può essere fuorviante mentre il metodo per comparazione con il borsino dell’OMI dell’Agenzia delle Entrate, proprio perché relativo a un elevatissimo numero d’immobili, quindi con un valore statistico molto attendibile, rimane ancora un ottimo strumento di stima.

4. Posso consegnare la stima dell’immobile fatta per il proprietario a un probabile acquirente che vuole acquistare l’immobile?

La stima fatta per conto del proprietario è riservata al proprietario, che dovrà anche essere tutelato affinché i suoi dati siano trattati nel rispetto della normativa sulla privacy D. Lgs.196/2003. Di conseguenza la stima potrà essere consegnata a terzi solo ed esclusivamente se il proprietario avrà rilasciato in forma scritta una liberatoria in tal senso. Qualsiasi comunicazione  o diffusione di dati personali non autorizzata dal proprietario dei dati personali è punibile con la reclusione da 6 a 24 mesi ai sensi del D.L. 196/2003.

5. Quali coefficienti correttivi devo applicare nella stima?

I coefficienti correttivi servono per tener conto delle caratteristiche specifiche dell’immobile per le quali differisce dagli immobili con le caratteristiche medie della zona. È preferibile utilizzare solo i coefficienti che caratterizzano in modo significativo l'immobile, infatti se si utilizzano troppi coefficienti in aumento o in diminuzione questi andrebbero proporzionati in modo tale che il valore dell’immobile non vada fuori mercato. Ad esempio il coefficiente di efficienza energetica influisce meno in zone di alto valore immobiliare e di più in zone di basso valore immobiliare, in quanto i costi di gestione legati all'efficienza energetica rimangono gli stessi indipendentemente dal valore immobiliare.

ACTA Area Software sviluppa e distribuisce ACTASTIME, software per la redazione di perizie e stime del più probabile valore di mercato e di locazione degli immobili.

ACTASTIME è stato sviluppato tenendo conto delle normative vigenti, dei più recenti studi e ricerche sull'estimo e della relativa letteratura, italiana e internazionale, ed è conforme alle ultime "Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie" dell’ABI di dicembre 2015 e alla norma UNI 11612:2015

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