Stato legittimo dell’immobile e fiscalizzazione dell’abuso edilizio

FATTISPECIE - Nel caso di specie si trattava dei lavori di copertura di un preesistente terrazzo a servizio dell’appartamento dell’appellante, per i quali era stata richiesta la fiscalizzazione. I lavori avevano determinato la realizzazione di un vano di 13,72 mq, in difformità dall’autorizzazione edilizia rilasciata per la risistemazione dell’immobile nel 1983. L’appartamento era parte di una palazzina edificata prima del 1967 e situata nel centro storico, ma di per sé non sottoposta a vincolo.

STATO LEGITTIMO - Nell'esaminare la complessa vicenda, C. Stato 25/01/2024, n. 806 ha fornito chiarimenti sul concetto di stato legittimo dell’immobile, ricordando che per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo deve essere desunto dal titolo abilitativo (se esistente) che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio.
Secondo i giudici il comma 1-bis, inserito nell’art. 9-bis del D.P.R. 380/2001 dal D.L. 76/2020 - che disciplina lo stato legittimo degli immobili - si limita infatti ad individuare, in termini generali, la documentazione idonea allo scopo, al fine di semplificare l’azione amministrativa nel settore, di agevolare i controlli pubblici sulla regolarità dell’attività edilizio-urbanistica e di assicurare la certezza nella circolazione dei diritti su beni immobili.
Laddove, tuttavia, un titolo edilizio esista non è consentito "scavalcarlo", facendo riferimento alla situazione allo stesso preesistente, salvo introdurre una forma di improprio e generalizzato condono di tutte le modifiche intervenute medio tempore, legittimate o meno.
Sulla base delle suesposte considerazioni, i giudici hanno ritenuto che la controversa consistenza del palazzo negli anni 1926/1927 non inficiava la certa realizzazione della copertura dapprima inesistente in difformità dall’ultimo titolo edilizio rilasciato.
Sul tema si veda anche la Nota: Stato legittimo degli immobili.

FISCALIZZAZIONE DELL’ABUSO NEI CENTRI STORICI - Sul tema i giudici hanno ricordato che in caso di opere eseguite su immobili vincolati (art. 33, comma 3, D.P.R. 380/2001) non è ammessa alcuna fiscalizzazione, dovendo l’amministrazione competente a vigilare sull’osservanza del vincolo ordinare sempre la restituzione in pristino, indicando criteri e modalità per la relativa effettuazione.
Nel caso invece di opere eseguite su immobili, anche non vincolati, ubicati nei centri storici, la individuazione della tipologia di sanzione da applicare, reale o pecuniaria, spetta all’amministrazione preposta alla tutela dei beni culturali ed ambientali, che si esprime mediante un parere vincolante.
Tale tipologia di atto, per il suo contenuto, ha valenza sostanzialmente decisoria, il che implica che il Comune deve attenersi a quanto stabilito dalla suddetta amministrazione. Esclusivamente nel caso in cui il parere non venga reso entro il termine previsto, la competenza si trasferisce all’amministrazione comunale.

ACQUISIZIONE DEL BENE AL PATRIMONIO DEL COMUNE - Il Consiglio ha anche ritenuto che, in caso di inottemperanza all’ordine di demolizione, ai fini dell'acquisizione al patrimonio comunale, non si può prescindere dagli adempimenti formali necessari per il trasferimento della proprietà dell’immobile.
Pertanto, l’operatività “di diritto” dell’effetto acquisitivo allo scadere dei 90 giorni dall’ingiunzione demolitoria deve essere intesa esclusivamente a favore del Comune, ponendo il proprietario in una situazione di mera soggezione rispetto alle scelte del primo, che non gli consente più di demolire spontaneamente (salvo che non gli venga consentito, espressamente o tacitamente), non addivenendo alla formazione del titolo sempre necessario per dare luogo ad un cambio di proprietà.
Sotto tale profilo, dunque, è stata ritenuta meritevole di positiva valutazione la contestata acquisizione del bene alla proprietà comunale, non avendo il Comune eseguito i suddetti adempimenti.