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Ultimo aggiornamento
23/03/2018

Lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria in condominio

Premessa; Opere di manutenzione ordinaria (inquadramento, attribuzioni dell’amministratore e dell’assemblea); Opere di manutenzione straordinaria (inquadramento, esempi e differenze tra ambito edilizio e ambito condominiale, attribuzioni dell’amministratore e dell’assemblea; riepilogo); L’urgenza e la notevole entità dei lavori (nozione di intervento urgente, lavori urgenti e obbligo dell’amministratore di riferire in assemblea, nozione di intervento di notevole entità, maggioranze assembleari per lavori urgenti o di notevole entità; Iter amministrativo e aspetti condominiali; Assistenza da parte di un tecnico professionista.
A cura di:
  • Alessandro Gallucci
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PREMESSA

L’esecuzione di lavori di manutenzione in condominio è operazione all’apparenza semplice, le fasi che caratterizzano la fattispecie sono sintetizzabili in modo complessivamente lineare:

- scelta dell’impresa;

- esecuzione dei lavori;

- pagamento.

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OPERE DI MANUTENZIONE ORDINARIA
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Inquadramento della manutenzione ordinaria

Sul punto si possono fornire indicazioni guardando alla definizione contenuta nell’

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Nozione in ambito edilizio

Dire che si sta eseguendo un intervento di manutenzione ordinaria, se si parla guardando alle norme edilizie, significa comunicare che si stanno eseguendo opere di “riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e que

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Nozione in ambito condominiale

La “ordinarietà” nella disciplina edilizia, cui corrisponde un particolare titolo abilitativo per l’esecuzione degli interventi (o addirittura nessuno, come nei casi portati da esempio nel paragrafo precedente), non sempre corrisponde alla nozione di “ordinarietà” in

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Esempi, riflessi sulle maggioranze condominiali

È evidente, quindi, che la semplice ritinteggiatura della facciata di un edificio, che è sicuramente opera ordinaria in termini edilizi, non lo è guardando alla declinazione condominiale del termine.

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Attribuzioni dell’amministratore e dell’assemblea nelle opere di manutenzione ordinaria

Per deliberare correttamente un intervento di manutenzione ordinaria, la decisione dev’essere assunta dall’assemblea:

- con il voto favorevole della maggioranza dei presenti ed almeno la metà del valore dell’edificio, se si tratta di prima convocazione:

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OPERE DI MANUTENZIONE STRAORDINARIA
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Inquadramento della manutenzione straordinaria

Come per quella ordinaria, esiste una differenza sostanziale tra ciò che è straordinario ai fini della regolamentazione dell’attività edilizia e ciò che &egrav

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Esempi e differenze tra ambito edilizio e ambito condominiale

È utile, per chiarire l’ambito di riferimento, portare un esempio di manutenzione straordinaria ai fini edilizi.

Tale è considerata la demolizione e ricostruzione del tetto senza alterazione di volumetria e destinazioni d’uso (si veda, in tal senso, TAR Lecce 22 gennaio 2015, n. 317). Tale opera

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Attribuzioni dell’amministratore e dell’assemblea nelle opere di manutenzione straordinaria
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Competenza principale dell’assemblea e spazio di azione dell’amministratore

Più delineata la differenza di competenze tra amministratore ed assemblea in relazione agli interventi di manutenzione straordinaria.

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Conseguenze per l’amministratore che esula dai propri poteri

Se l’amministratore ordinasse lavori straordinari non urgenti, certamente esulerebbe dall’ambito dei propri poteri, e qualora l’assemblea non ne ratificasse l’operato sarebbe chiamato a pagarne le conseguenze.

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Ratifica dell’operato dell’amministratore da parte dell’assemblea

È bene comunque tenere presente che l’intervento straordinario non urgente su parti comuni disposto dall’amministratore può essere ratifi

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Riepilogo sulle opere di manutenzione straordinaria in condominio

L’assemblea è l’organismo condominiale cui spetta primariamente la decisione in merito alla disposizione di lavori di manutenzione straordinaria.

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L’URGENZA E LA NOTEVOLE ENTITÀ DEI LAVORI
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Nozione di intervento urgente

Quanto all’urgenza, la giurisprudenza non ne ha declinato la definizione - assente nel Codice civile - in relazione ai poteri dell’amministratore, ai sensi dell’art. 1135 del Codice civile, comma 2, ma si è soffermata sovente sulla stessa nozione in relazione agli interventi disposti dai singoli condòmini, che ne chiedevano il rimborso ai sensi dell’

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Lavori urgenti e obbligo dell’amministratore di riferire in assemblea

Ricorrendo l’urgenza, s’è detto, l’amministratore ha il potere di disporre gli interventi straordinari necessari a farvi fronte, salvo l&

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Nozione di intervento di notevole entità

Chiarito il concetto dell’urgenza, bisogna adesso considerare in che modo viene ad essere valutata la notevole entità dei lavori, la cui ricorrenza impone la deliberazione con specifiche maggioranze.

Innanzitutto, è evidente che il riferimento è alla consistenza economica delle opere da eseguire. Il Codice civile fa espresso riferimento a “riparazioni straordinarie di notevole entità”, ma non vi sono dubbi in merito al fatto che il concetto sia

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Maggioranze assembleari per lavori urgenti o di notevole entità

Se considerati di notevole entità, per l’approvazione dei lavori è necessario sempre - cioè tanto in prima quanto in seconda convocazione - il voto favorevole della maggioranza dei

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ITER AMMINISTRATIVO E ASPETTI CONDOMINIALI

L’esecuzione di interventi edili può ovviamente portare con sé la necessità di ottenere dal Comune competente (quello nel cui territorio è ubicato l’immobile oggetto d’intervento) il rilascio di un titolo abilitativo (Permesso di costruire) o comunque la presentazione di un’istanza (Comunicazion

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ASSISTENZA DA PARTE DI UN TECNICO PROFESSIONISTA

Chiaramente le opere appaltate devono essere eseguite nel rispetto delle disposizioni dettate in materia di sicurezza sui luoghi di lavoro (D. Leg.vo 09/04/2008, n. 81); di conseguenza sul committente - in persona dell’amministratore pro tempore - gravano gli adempimenti e le connesse responsabilità.

In tali casi, al di là degli adempimenti amministrativi inerenti alla regolarità edilizia delle opere, il committente pu

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