Opere di pavimentazione esterna e necessità del titolo edilizio

C. Stato 20/02/2024, n. 1659 ha fornito chiarimenti sull’ambito di applicazione dell’art. 6 del D.P.R. 380/2001, comma 1, lett. e-ter), secondo cui rientrano nell’attività edilizia libera le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l’indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati.

In proposito i giudici hanno affermato che le opere di pavimentazione possono ritenersi effettivamente rientranti nel perimetro di applicazione dell'art. 6, D.P.R. 380/2001, lett. e-ter) soltanto quando, per le loro caratteristiche in concreto, siano del tutto inidonee a influire in modo rilevante sullo stato dei luoghi, e quindi non determinino una significativa trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio.
In questa prospettiva deve escludersi che, nell'assoggettare al regime di edilizia libera la realizzazione di interventi di pavimentazione di spazi esterni, entro i prescritti limiti di permeabilità del fondo, il legislatore abbia inteso consentire la facoltà di coprire liberamente e senza alcun titolo qualunque estensione di suolo inedificato, salvo soltanto il rispetto di tali limiti. E ciò in quanto la pavimentazione di aree esterne:
- è di per sé idonea a trasformare permanentemente porzioni di suolo inedificato;
- riduce la superficie filtrante, con la conseguenza che, anche se contenuta nei prescritti limiti di permeabilità, incide comunque sul regime del deflusso delle acque dal terreno;
- è percepibile esteriormente, per cui presenta una potenziale rilevanza sotto il profilo dell'inserimento delle opere nel contesto urbano;
- determina la creazione di una superficie utile, benché non di nuova volumetria.
Pertanto gli interventi di pavimentazione esterna, anche ove contenuti entro i limiti di permeabilità del fondo, sono realizzabili in regime di edilizia libera soltanto laddove presentino una entità minima, sia in termini assoluti, che in rapporto al contesto in cui si collocano e all'edificio cui accedono.
Solo in presenza di queste condizioni tali opere possono infatti ritenersi realmente irrilevanti dal punto di vista urbanistico ed edilizio, e quindi sottratte al controllo operato dal Comune attraverso il titolo edilizio (v. anche TAR Piemonte 27/01/2023, n. 106).
Nel caso di specie gli interventi consistevano nella copertura di un’ampia porzione di suolo libero, pari a 646,40 mq. I giudici hanno escluso che potessero essere ricondotti nell’ambito dell’attività edilizia libera.

In argomento risulta significativa la sentenza del TAR Lombardia-Milano 06/09/2018, n. 2049, che ha ritenuto di non modesta entità la pavimentazione esterna di una villetta consistente nella copertura di circa 35 mq. di suolo. Secondo i giudici tale superficie, oltre a essere di per sé non trascurabile, risultava rilevante anche in rapporto all’unità immobiliare interessata, in quanto comportava l’eliminazione di una porzione significativa del giardino della villetta, attuata in modo da lasciare libera solo una striscia di terreno inedificato sul perimetro della proprietà.
Parimenti, secondo TAR Piemonte 27/01/2023, n. 106, non rientra nell’attività edilizia libera un basamento con rivestimento in piastrelle, di circa 10 mq, e una vasca ornamentale di m 5,90 x 4,70. Per i giudici, tali opere determinavano comunque un’alterazione della permeabilità del terreno e sviluppavano, con impatto significativo sul territorio, una superficie rilevante ai fini delle necessarie autorizzazioni.