Difetti costruttivi degli immobili: valutazione della loro gravità e azioni possibili

FATTISPECIE
I ricorrenti convenivano in giudizio la società che aveva realizzato e venduto un immobile, ubicato al piano terra di uno stabile, poiché con il passare del tempo si era verificata la formazione di muffe e di condensa sulle pareti di ognuna delle unità immobiliari e sui muri dei rispettivi locali box auto e cantina, che presentavano, altresì, uno scarso isolamento acustico; i ricorrenti chiedevano accertarsi la responsabilità della società venditrice ai sensi dell'art. 1669 c.c., con condanna della stessa, previa riduzione del prezzo di acquisto, al risarcimento dei danni subiti.

PRINCIPI DI DIRITTO
Con riferimento all'accertamento della gravità di un difetto ai sensi dell'art. 1669, c.c., l'Ord. C. Cass. civ. 09/01/2020, n. 187 ha affermato che;
- essa è correlata alle conseguenze che da esso siano derivate o possano derivare, e non dipende, pertanto, dalla sua isolata consistenza obiettiva, né è perciò esclusa ex se dalla modesta entità, in rapporto all'intera costruzione, del singolo elemento che ne sia affetto;
- configurano gravi difetti dell'edificio, a norma dell'art. 1669 c.c., anche le carenze costruttive dell'opera che pregiudicano o menomano in modo grave il normale godimento e/o la funzionalità e/o l'abitabilità della medesima; come allorché la realizzazione è avvenuta con materiali inidonei e/o non a regola d'arte ed anche se incidenti su elementi secondari ed accessori dell'opera, purché tali da incidere negativamente ed in modo considerevole sul suo godimento e da comprometterne la normale utilità in relazione alla sua destinazione economica e pratica, e per questo eliminabili solo con lavori di manutenzione, ancorché ordinaria, e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici.

Con riferimento alle azioni possibili, la Suprema Corte ha chiarito che:
- l'azione per ottenere l'adempimento del contratto di appalto e l'eliminazione dei vizi e dei difetti dell'opera, a norma degli artt. 1667 e 1668 c.c., spetta esclusivamente al committente e configura una responsabilità dell'appaltatore di natura contrattuale:
- viceversa la responsabilità sancita dall'art. 1669 c.c. - responsabilità di natura extracontrattuale - è operante non solo a carico dell'appaltatore nei confronti del committente, ma anche a carico del costruttore nei confronti dell'acquirente.