Compravendita: opere abusive realizzate dal promissario acquirente

Quando alla stipula di un contratto preliminare segua, ad opera delle stesse parti, la conclusione del contratto definitivo, quest’ultimo costituisce l’unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al negozio. Invece, la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, a fronte del parziale pagamento del prezzo, non determina l’anticipazione degli effetti traslativi. In tal caso, difatti, con il preliminare di vendita ad effetti anticipati, il promissario acquirente è soltanto detentore dell’immobile. In tal contesto, occorre interrogarsi sulle conseguenze derivanti dalla realizzazione di opere senza autorizzazione del promittente venditore.
Dunque, ai fini della soluzione del quesito, occorre analizzare la questione dal punto di vista normativo e giurisprudenziale.

RAPPORTO NEGOZIALE CON EFFETTI ANTICIPATI DEL CONTRATTO DI COMPRAVENDITA - Il promissario acquirente si impegna al futuro acquisto, mentre il promittente venditore si obbliga a vendere. Si tratta di un vero e proprio contratto mediante il quale le parti si obbligano reciprocamente a stipulare il rogito entro un termine stabilito.
Premesso ciò, nelle compravendite immobiliari è frequente l’abitudine di stipulare un contratto preliminare di vendita con effetti anticipati. Ovvero, a differenza del classico preliminare di compravendita, vengono previste una serie di conseguenze giuridiche chiamate ad effetti anticipati che possano permettere a entrambe le parti di poter soddisfare le proprie specifiche esigenze.
Il caso più comune è il preliminare di compravendita che permette all’acquirente di poter entrare nell’immobile ancora prima che si perfezioni il passaggio della proprietà del bene immobile. È un rapporto negoziale con cui si producono effetti giuridici in maniera anticipata rispetto a quelli che ci si sarebbe potuto attendere da un simile contratto, se non avesse avuto un richiamo esplicito all’anticipazione di alcune conseguenze giuridiche. Nella promessa di vendita, allorché venga convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo ed il pagamento anticipato del prezzo, non si verifica un’anticipazione degli effetti traslativi, bensì un rapporto tra contratti collegati, in cui il ruolo di contratto principale è svolto dal preliminare vero e proprio, e quello di negozi accessori dal contratto di comodato in ordine alla consegna della cosa e dal contratto di mutuo gratuito per quanto riguarda il pagamento anticipato del prezzo.
Orbene, i contratti accessori resteranno privi di causa, rendendo ingiustificate le prestazioni oggetto degli stessi, nell’ipotesi in cui il contratto principale, ovvero il contratto preliminare, perda efficacia.
Di talché, la sopravvenuta inefficacia del contratto preliminare di compravendita comporta per entrambi i promissari, che hanno ottenuto la consegna e il godimento anticipati delle reciproche prestazioni, l’obbligo di restituzione delle stesse e non un’obbligazione risarcitoria per il mancato godimento del bene (Trib. Lecce 22/04/2016, n. 2049: nella fattispecie, pertanto, la convenuta, quale promissaria venditrice, era tenuta a restituire alle attrici l’intera somma dalle stesse pagata quale prezzo del bene oggetto del preliminare venuto meno per inadempimento della convenuta ex art. 1458 del Codice civile).

REALIZZAZIONE DI OPERE ABUSIVE DA PARTE DEL PROMISSARIO ACQUIRENTE - Diversamente dell’inefficacia del contratto per motivi legati alla volontà delle parti, situazioni diverse possono sorgere in presenza di inadempimento contrattuale. Per meglio dire, in tema di contratto preliminare di compravendita di immobile, la circostanza che siano previsti la consegna del bene e il pagamento del prezzo prima della stipula del contratto definitivo, non determina di per sé l’anticipazione di tutti gli effetti traslativi del contratto definitivo.
Pertanto, se durante tale periodo, approfittando della circostanza, il promittente compratore realizza un’opera abusiva senza il necessario titolo edilizio, quest’ultimo determina l’incommerciabilità dell’immobile. Difatti secondo i giudici, l’immissione in possesso anticipata nell’immobile compravenduto non autorizza la parte ad eseguire opere; ciò, può determinare l’impossibilità, se non oggetto di sanatoria, di trasferimento del bene (Trib. Latina 01/03/2024, n. 506: nel caso di specie, la promissaria acquirente, immessa nel possesso del bene oggetto del preliminare di vendita, aveva eseguito abusivamente una scala che consentiva l’accesso dal piano seminterrato al piano terra. L’abusività di tale opera, d’altronde, era confermata dal fatto che era stata richiesta istanza di condono, per cui era evidente che l’opera era non legittima dal punto di vista urbanistico. Trattavasi, peraltro, di modificazione certamente non insignificante, visto che necessitava di concessione edilizia in sanatoria. L’immobile promesso in vendita, infatti, a seguito delle modifiche apportate dalla stessa, risultava incommerciabile).
In tal contesto, oltre alla risoluzione del contratto per rilevante inadempimento, il pregiudizio economico legittima il risarcimento del danno individuato nel valore locativo dell’immobile (danno figurativo).

RISOLUZIONE DEL CONTRATTO PER INADEMPIMENTO - In tema di risoluzione contrattuale per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1455 del Codice civile, della non scarsa importanza dell’inadempimento deve ritenersi implicita, ove l’inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, ovvero quando, dal complesso della motivazione, emerga che il giudice lo abbia considerato tale da incidere in modo rilevante sull’equilibrio negoziale (C. Cass. civ. 30/11/2022, n. 35279).
Pertanto, ai fini della risoluzione del contratto, la gravità dell’inadempimento di una delle parti contraenti, deve essere commisurata non all’entità del danno, che potrebbe anche mancare, bensì alla rilevanza della violazione del contratto con riferimento alla volontà manifestata dai contraenti, alla natura e alla finalità del rapporto, nonché al concreto interesse dell’altra parte all’esatta e tempestiva prestazione. Il criterio dell’importanza dell’inadempimento rilevante ex art. 1455 del Codice civile importa cioè l’oggettiva considerazione del singolo inadempimento, apprezzato nel suo significato di impedimento alla realizzazione del sinallagma (Trib. Pisa 16/11/2021, n. 1494).

DANNO FIGURATIVO - Il danno subìto dal proprietario risiede nella perdita della disponibilità del bene e nell’impossibilità del “dominus” di conseguire l’utilità di regola ricavabile dal bene medesimo, in relazione alla natura normalmente fruttifera di esso. In tal senso, la quantificazione del risarcimento ben può essere stabilita dal giudice sulla base di elementi presuntivi semplici, mediante ricorso al cosiddetto danno figurativo (C. Cass. civ. 22/09/2004, n. 19004; Trib. Padova 24/06/2022, n. 1238).
Secondo un orientamento consolidato della Corte di legittimità, in caso di occupazione senza titolo di un cespite immobiliare altrui, il danno del proprietario usurpato è “in re ipsa”, raccordandosi al semplice fatto della perdita della disponibilità del bene da parte del “dominus” ed all’impossibilità per costui di conseguire l’utilità normalmente ricavabile dal bene medesimo in relazione alla natura normalmente fruttifera di esso. Quindi, la determinazione del risarcimento ben può essere effettuata dal giudice sulla base di elementi presuntivi semplici e facendo riferimento al cosiddetto danno figurativo, e, quindi, con riguardo al valore locativo del cespite usurpato (C. Cass. civ. 11/03/1995, n. 2859; C. Cass. civ. 18/02/1999, n. 1373).