Presenza di amianto nell’immobile in locazione

L’amianto si presenta come un materiale friabile che, se danneggiato, polverizzato o, comunque non correttamente smaltito, rappresenta un grave pericolo per la salute. Premesso ciò, in caso di immobile in locazione, occorre chiedersi quali potrebbero essere le tutele del conduttore.
Dunque, ai fini della soluzione del quesito, occorre analizzare la questione dal punto di vista normativo e giurisprudenziale.

LA DILIGENZA DEL CONDUTTORE - La norma ex art. 1578 del Codice civile esclude la rilevanza dei vizi conosciuti o riconoscibili con l’ordinaria diligenza (Trib. Lodi 24/01/2024). Invero, in caso di subentro nel contratto di locazione di immobile adibito ad uso non locativo, al cessionario non è consentito l’esercizio dell’azione di risoluzione ovvero di riduzione del canone, previsti dall’art. 1578 del Codice civile per l’ipotesi che la cosa locata, al momento della consegna, presenti vizi non noti o facilmente riconoscibili che ne diminuiscano in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito per il conduttore, difettando in detta ipotesi il presupposto primo per l’applicabilità dell’art. 1578 del Codice civile, e cioè la consegna della cosa dal locatore al conduttore (C. Cass. civ. 22/05/2023, n. 14067).

I VIZI CONOSCIUTI DAL CONDUTTORE - Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore (art. 1578 del Codice civile) può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili; diversamente, il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere, senza colpa, ignorato i vizi stessi al momento della consegna.
Quindi, in tema di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo, il contegno del conduttore che, dopo aver denunciato i vizi del bene locato, accetti il rinnovo automatico del contratto alla prima scadenza, comporta l’implicita rinuncia a farli valere, in conseguenza della quale gli è precluso di chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone o il risarcimento del danno o l’esatto adempimento, nonché di avvalersi dell’eccezione di cui all’art. 1460 del Codice civile (C. Cass. civ. 20/07/2023, n. 21845).
In tal caso, spetta al conduttore l’onere di individuare e dimostrare l’esistenza del vizio che diminuisce in modo apprezzabile l’idoneità del bene all’uso pattuito, spettando, invece, al locatore convenuto di provare, rispettivamente, che i vizi erano conosciuti o facilmente riconoscibili dal conduttore, laddove intenda paralizzare la domanda di risoluzione o di riduzione del corrispettivo, ovvero di averli senza colpa ignorati al momento della consegna (Trib. Roma 24/06/2021, n. 11486).

SMALTIMENTO DI AMIANTO - A livello normativo nazionale, la L. 257/1992 rappresenta il punto di riferimento principale per la gestione dell’amianto. Questa legge vieta l’estrazione, l’importazione, la commercializzazione e la produzione di amianto, oltre a vietare l’utilizzo di manufatti che possono disperdere polvere nell’aria. In seguito, sono state emanate altre disposizioni.
La messa in sicurezza e lo smaltimento di rifiuti contenenti amianto è un’attività imputabile al proprietario che detiene l’immobile nel momento in cui si verificano le condizioni che impongono la bonifica (TAR Lombardia-Milano 09/03/2017, n. 572).

RISOLUZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE IN PRESENZA DI AMIANTO - Il riscontro, nell’immobile condotto in locazione, di una sostanza pericolosa, quale le fibre di amianto, di accertata effettiva pericolosità in quanto la inalazione di una sola di esse potrebbe essere sufficiente a contrarre malattie gravissime, consente di far luogo all’applicabilità della previsione normativa di cui all’art. 1580 del Codice civile, nella parte in cui sancisce che se i vizi della cosa o di parte notevole di essa espongono a serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari o dipendenti, il conduttore può ottenere la risoluzione del contratto anche qualora i vizi erano al medesimo noti. Il conduttore non ha, invece, diritto al risarcimento del danno eventualmente subito in conseguenza dei vizi, stante il carattere derogativo della menzionata disposizione al principio della irrilevanza dei vizi conosciuti dal conduttore di cui all’art. 1578 del Codice civile (Trib. Bologna 15/05/2012, n. 1295).
Dunque, con la disposizione ex art. 1580 del Codice civile, il Legislatore attribuisce al conduttore, la cui salute sia minacciata da vizi della cosa a lui noti al momento della conclusione del contratto, il potere di chiedere la risoluzione, non anche l’ulteriore rimedio del risarcimento del danno eventualmente subito in conseguenza dei vizi, giacché in tale ipotesi il danno deve ritenersi consapevolmente accettato dal conduttore.

ESCLUSA LA SOSPENSIONE DEL CANONE DI LOCAZIONE IN PRESENZA DI AMIANTO - Il conduttore può sollevare l’eccezione di inadempimento, ai sensi dell’art. 1460 del Codice civile, non solo quando venga completamente a mancare la prestazione del locatore ma anche nell’ipotesi di suo inesatto adempimento, tale da non escludere ogni possibilità di godimento dell’immobile, purché la sospensione del pagamento del canone appaia giustificata, in ossequio all’obbligo di comportarsi secondo buona fede, dall’oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, avuto riguardo all’incidenza della condotta della parte inadempiente sull’equilibrio sinallagmatico del contratto, in rapporto all’interesse della controparte.
Premesso ciò, secondo i giudici di merito, il conduttore (nel caso specifico si trattava di un locale ad uso commerciale) non può astenersi dal versare il canone per aver il locatore celato la copertura in amianto del fabbricato nonché per non aver posto in essere gli interventi necessari a far cessare le infiltrazioni di acqua piovana, atteso che la sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore. La sospensione anche parziale del versamento dei mensili, infatti, può dirsi giustificata solo se venga completamente a mancare la prestazione da parte del locatore (Trib. Cremona 22/09/2021, n. 377).
In altro precedente, la Suprema Corte ha cassato con rinvio la sentenza resa dalla Corte di merito per avere la stessa ritenuto che il godimento da parte del conduttore di un immobile alternativo, messole a disposizione dal locatore in attesa dell’esecuzione di lavori per l’eliminazione di fibre d’amianto nell’immobile originariamente locato, implicasse “tout court” la ricezione della prestazione dovuta da parte del locatore medesimo, con conseguente e perdurante obbligo di pagamento del canone (C. Cass. civ. 16/05/2023, n. 13404).