Compravendita: debiti condominiali del promittente venditore

Spesso, alla stipula di un contratto di compravendita immobiliare ben si può addivenire “direttamente” e cioè senza che prima sia stipulato alcun altro contratto. Tuttavia, in realtà, nella massima parte dei casi, la trattativa finalizzata a una compravendita immobiliare sfocia nella stipula di un “contratto preliminare”, e cioè un contratto con il quale le parti contraenti si obbligano alla stipula del “contratto definitivo”.
In alcuni casi, però, le parti decidono di anticipare gli effetti con la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, sicché, in tale ipotesi, possono sorgere problemi in caso di mancato pagamento degli oneri condominiali.
Dunque, ai fini della soluzione del quesito, occorre analizzare la questione dal punto di vista normativo e giurisprudenziale.

GLI OBBLIGHI DEI CONTRAENTI NEL PRELIMINARE DI VENDITA - Pur trattandosi di un contratto preparatorio di un futuro contratto, il preliminare deve contenere tutti gli elementi essenziali del contratto definitivo (art. 1325 del Codice civile):
- l’accordo delle parti, una manifestazione di volontà;
- l’oggetto, bene promesso in vendita e il prezzo promesso per l’acquisto;
- la causa, la ragione essenziale del contratto.
Il contratto preliminare non ha alcun riflesso immediato sulla titolarità del bene oggetto di negoziazione tra le parti. L’effetto è solamente quello di obbligare i contraenti ad addivenire alla stipulazione di un successivo contratto (il contratto definitivo), con il quale si attuerà compiutamente e definitivamente l’assetto di interessi da essi perseguito, ossia il trasferimento del diritto compravenduto dal venditore all’acquirente.
Con il contratto preliminare le parti si danno atto di avere raggiunto un’intesa su tutti gli elementi della intrapresa negoziazione, ma al contempo convengono di posticipare l’effetto tipico del contratto di compravendita (e cioè l’effetto traslativo del bene oggetto di contrattazione).
In quanto “preparatorio”, il contratto preliminare è qualificabile come un contratto “strumentale”, dotato di efficacia obbligatoria poiché origina l’obbligo, a carico dei contraenti, di stipulare un futuro contratto. Difatti, questo viene stipulato con la funzione di programmare, in modo vincolante per i contraenti, il momento in cui verrà stipulato il contratto definitivo e, dunque, il momento in cui si verificheranno gli effetti di quest’ultimo contratto.

EFFETTI DEL PRELIMINARE CON DETENZIONE QUALIFICATA DELL’IMMOBILE - Le parti possono stipulare un contratto preliminare con effetti anticipati. In tal caso, con il preliminare, il promittente venditore permette al promissario acquirente di poter entrare nell’immobile ancora prima che si perfezioni il passaggio della proprietà del bene immobile (contratto definitivo).
In tale situazione, come sottolineato dai giudici, il pagamento anticipato del prezzo e l’immissione nel possesso del bene oggetto del contratto, non esauriscono le prestazioni reciprocamente assunte dalle parti in sede di stipula del contratto preliminare, ma rappresentano solo l’anticipazione di un’obbligazione futura, e non consentono, comunque, di per sé soli, di attribuire efficacia definitiva al contratto (che rimane contratto preliminare a tutti gli effetti), dal momento che tale negozio continua ad esplicare, anche a seguito della consegna del bene, una valenza propedeutica alla completa realizzazione del trasferimento della proprietà, che si realizza, infatti, solo con la stipulazione del contratto definitivo (Trib. Potenza 22/03/2011, n. 413).
Inoltre, il promissario acquirente non può essere considerato possessore; difatti, come sottolineato in giurisprudenza, costituisce una situazione di detenzione qualificata. Invero, nella consegna anticipata del bene, prima della stipulazione del contratto definitivo, può ravvisarsi un’ipotesi di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori (App. Napoli 13/03/2023, n. 1109).

LA COMUNICAZIONE DEL TRASFERIMENTO DI PROPRIETÀ ALL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO - In capo al venditore di un immobile in condominio si configura un doppio onere.
Il primo riguarda la comunicazione ai sensi dell’art. 1130 del Codice civile, comma 1, n. 6): la normativa prevede il registro di anagrafe condominiale, contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza; tutte le variazioni devono essere comunicate dal condomino all’amministratore in forma scritta entro il termine di sessanta giorni.
Il secondo onere riguarda la comunicazione ex art. 63, comma 5, delle disp. att. del Codice civile: il Legislatore ha previsto in capo al condomino venditore la trasmissione all’amministratore della copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto. Si prevede, dunque, a carico del venditore l’adempimento di un onere “burocratico”, in assenza del quale egli rimane obbligato al pagamento dei contributi sorti successivamente al verificarsi del trasferimento del diritto di proprietà. Pertanto, si ritiene opportuno che il venditore provveda alle comunicazioni in esame attraverso un’unica raccomandata con ricevuta di ritorno, la quale consente di far fronte ai propri oneri probatori qualora se ne ravvisasse la necessità.

LA LEGITTIMAZIONE DELL’AMMINISTRATORE - L’art. 1130 del Codice civile, comma 1, n. 3), attribuisce all’amministratore il potere/dovere di provvedere alla riscossione dei contributi dai condomini. L’amministratore, quindi, non è tenuto ad anticipare per il condominio gli importi necessari all’erogazione delle spese perché, ai sensi dell’art. 1719 del Codice civile, il mandante deve somministrare al mandatario i mezzi necessari per l’esecuzione del mandato.
A norma degli artt. 1130 e 1131 del Codice civile, l’amministratore del condominio ha la legittimazione ad agire in giudizio nei confronti del condomino moroso per la riscossione dei contributi, senza necessità di autorizzazione da parte dell’assemblea rilevando l’esistenza o meno di uno stato di ripartizione delle spese approvato dall’assemblea soltanto in ordine alla fondatezza della domanda, con riferimento all’onere probatorio a suo carico (Trib. Trani 20/05/2021, n. 991).

LA MOROSITÀ DEL PROMISSARIO ACQUIRENTE E DETENTORE QUALIFICATO DELL’IMMOBILE - L’art. 1123, comma 1, del Codice civile prevede che ciascun condomino contribuisce, in misura proporzionale al valore della sua proprietà, alle spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate a maggioranza. La ripartizione delle spese viene determinata in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, cioè in proporzione ai cosiddetti millesimi di proprietà.
Premesso ciò, il soggetto legittimamente tenuto al pagamento degli oneri condominiali è il proprietario del bene immobile e, di conseguenza, la promessa di vendere non trasferisce la titolarità del diritto proprietario, cui solo è connesso l’obbligo di pagamento degli oneri condominiali (Trib. Firenze 28/03/2024, n. 1040: nel caso di specie, pur in presenza di un preliminare ad effetti anticipati, il contratto definitivo non era mai stato sottoscritto e, di conseguenza, il contratto preliminare ancora in essere non aveva alcuna efficacia nei riguardi del condominio in quanto la venditrice risultava ancora proprietaria del bene. Per questi motivi, il giudice ha ritenuto valido il decreto ingiuntivo nei confronti del promittente venditore).