Sismabonus acquisti, rogito prima del termine dei lavori

Con la Risoluzione 08/03/2024, n. 14/E, l'Agenzia delle entrate chiarisce se ed a quali condizioni sia possibile fruire dell'agevolazione di cui all'art. 16 del D.L. 63/2013, comma 1-septies (c.d. “Sismabonus acquisti”), in relazione a edifici per i quali - alla data della compravendita - siano stati ultimati solamente gli interventi sulle parti strutturali.

La questione sottoposta all’Agenzia riguardava in particolare la possibilità di fruire della detrazione nel caso di acquisto, entro tale data, di unità immobiliari classificate in una delle categorie catastali “provvisorie” (ad esempio, F/3 “unità in corso di costruzione”), facenti parte di edifici demoliti e ricostruiti, sui quali, entro la data di stipula dell'atto di compravendita, risultino ultimati i soli interventi sulle parti “strutturali”, con il conseguente miglioramento di una o di due classi di rischio sismico richiesto dalla norma.

A tal proposito, l'Amministrazione finanziaria - oltre a ribadire la necessità che l'atto di acquisto relativo all'unità immobiliare oggetto dei lavori sia stipulato entro i termini di vigenza del beneficio fiscale, attualmente fissato al 31/12/2024 - afferma che non rileva l'eventuale mancato completamento dei lavori di finitura delle unità immobiliari e degli edifici oggetto dell'intervento di demolizione e ricostruzione e la circostanza che all'atto della vendita le unità immobiliari siano classificate in una categoria catastale “fittizia”.

Tale conclusione è basata sul fatto che il D.M. 28/02/2017, n. 58 (Linee guida per la classificazione di rischio sismico delle costruzioni nonché delle modalità per l'attestazione dell'efficacia degli interventi effettuati) prevede che:
* il progettista dell'intervento strutturale asseveri (secondo il modello contenuto nell'Allegato B del decreto stesso) la classe di rischio sismico dell'edificio prima dei lavori e quella conseguibile dopo l'esecuzione dell'intervento progettato, allegando il documento alla SCIA o alla richiesta di permesso di costruire, o presentandolo al più tardi contestualmente all’avvio dei lavori (vedi Asseverazioni Sismabonus, tempistiche presentazione e remissione in bonis);
* “all'atto dell'ultimazione dei lavori strutturali e del collaudo” occorre depositare presso lo sportello unico e consegnare in copia al committente non solo l'asseverazione di cui all'Allegato B ma anche le attestazioni previste al comma 4 dell'art. 3 del D.M. 28/02/2017, n. 58, ai sensi del quale “il direttore dei lavori e il collaudatore statico, ove nominato per legge, all'atto dell'ultimazione dei lavori strutturali e del collaudo, attestano, per quanto di rispettiva competenza, la conformità degli interventi eseguiti al progetto depositato, come asseverato dal progettista” (Allegati B1 e B2).
Ne segue che non rileva l'eventuale mancato completamento dei lavori di finitura delle unità immobiliari e degli edifici oggetto dell'intervento di demolizione e ricostruzione e la circostanza che all'atto della vendita le unità immobiliari siano classificate in una categoria catastale fittizia.

Va tuttavia sottolineato che:
* resta ferma la necessità che si realizzi anche il presupposto costituito dalla ultimazione dei lavori riguardanti l’intero fabbricato, e in questi casi la detrazione può essere fruita solo a partire dall’anno di imposta in cui detti lavori siano stati ultimati: in pratica, opera una sorta di sospensione dell’applicazione della detrazione, in virtù della quale solo al verificarsi del presupposto della ultimazione di tutti i lavori sul fabbricato, il contribuente potrà inserire la detrazione nella propria dichiarazione dei redditi, partendo ovviamente dalla prima rata e per gli anni successivi;
* come già chiarito all’inizio, il termine per addivenire al rogito è previsto in 30 mesi dalla data di ultimazione dei lavori oppure nel termine di scadenza dell’agevolazione (quindi allo stato attuale il 31/12/2024), se cade prima dei suddetti 30 mesi.