Compravendita, consegna anticipata dell’immobile e mancata stipula del definitivo

Nell’àmbito del mercato immobiliare, per esigenze di speditezza e praticità nel traffico economico dei beni immobili, si è intensificato l’utilizzo di figure contrattuali formalmente riconducibili al contratto preliminare di compravendita, ma che presentano degli aspetti peculiari in grado di differenziarle da questo nella sostanza. Dopo aver esaminato la prassi contrattuale affermatasi nel settore immobiliare per rispondere ad esigenze molteplici di entrambe le parti del contratto preliminare ed averla ricondotta alla categoria dei contratti collegati, la giurisprudenza ha qualificato i contratti accessori al preliminare come comodato, in relazione alla concessione della utilizzazione del bene da parte del promittente venditore al promissario acquirente, e come mutuo gratuito, quanto alla corresponsione di somme da parte del promissario acquirente al promittente venditore.
Tuttavia, in caso di mancata stipula del definitivo, sorgono problemi sulla qualificazione giuridica dell’anticipazione dell’immobile al promissario acquirente.
Dunque, ai fini della soluzione del quesito, occorre analizzare la questione dal punto di vista normativo e giurisprudenziale.

ASPETTI GENERALI SULL’USUCAPIONE DELL’IMMOBILE - L’usucapione è un modo di acquisto a titolo originario della proprietà mediante il possesso continuativo del bene immobile o mobile per un periodo di tempo determinato dalla legge. L’usucapione è l’effetto principe del possesso: si realizza ope legis per il solo fatto del possesso continuato per venti anni, senza bisogno dell’intervento del giudice né dell’accordo tra le parti. L’art. 1158 del Codice civile disciplina in via generale l’istituto prevedendo che la proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni.
Tale regola si applica a tutti i beni mobili o immobili, mobili registrati, ecc., purché il possesso abbia i seguenti requisiti:
- deve trattarsi di un possesso continuo, ininterrotto, pacifico e pubblico;
- deve comunque trattarsi di possesso e non di detenzione;
- deve trattarsi di un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale;
- occorre che il possesso si protragga ininterrottamente per venti anni e che sia accompagnato dall’intenzione di esercitare un potere sulla cosa, sia direttamente che tramite il detentore.
Il decorso del tempo ha inizio con l’acquisto del possesso, che permette di individuare con certezza l’acquisto dell’animus e del corpus.

LA DETENZIONE QUALIFICATA DELL’IMMOBILE - Nell’ipotesi in cui alla stipula del contratto preliminare di compravendita immobiliare non segua la stipulazione del contratto definitivo ed il promissario acquirente venga immesso nel possesso del bene promesso in vendita, il rapporto derivante tra le parti dovrà essere qualificato come comodato ed in quanto tale soggetto alla relativa disciplina codicistica. In questo caso, infatti, il promissario acquirente eserciterà sul beneuna semplice detenzione nella consapevolezza del riconoscimento dell’altrui diritto di proprietà senza che possa, invece, riscontrarsi l’esercizio di un diritto reale sul bene corrispondente al diritto di proprietà (Trib. Benevento 18/12/2008, n. 2148).
Nella promessa di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un’anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull’esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori. Pertanto, la relazione con la cosa, da parte del promissorio acquirente, è qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e non come possesso utile “ad usucapionem”.
Secondo tale impostazione, il contratto preliminare con effetti anticipati sarebbe la risultante tra più schemi tipici tenuti insieme da un collegamento negoziale. Nello specifico, al contratto preliminare vero e proprio farebbero lega, in un rapporto accessorio, due contratti tipici:
- il comodato (relativo alla consegna della cosa) e
- il mutuo gratuito (in ordine al pagamento anticipato del prezzo).
In tal caso, il promissario acquirente è detentore del bene, escludendo dunque la possibilità di acquisto della proprietà per usucapione, non potendo ricondurre l’immissione nella disponibilità del bene ad una situazione di possesso utile.

ANTICIPAZIONE DEL PREZZO - Il promissario acquirente di un bene immobile il quale, in virtù di un preliminare di compravendita, da un lato, anticipi in tutto o in parte il pagamento del prezzo e, dall’altro, ottenga l’immediata immissione nel godimento del bene per effetto dell’esecuzione anticipata della consegna della res da parte del promittente venditore, non può essere qualificato come possessore in grado di acquisirne la proprietà a titolo di usucapione, non avendo egli l’animus possidendi che, essendo uno stato di fatto, non può essere trasferito.
Costui, infatti, consegue la disponibilità materiale del bene in virtù di un contratto di comodato collegato al preliminare e ha, pertanto, la semplice detenzione qualificata della res, esercitata “alieno nomine”. Per converso, l’anticipazione del prezzo si spiega con la stipulazione di un contratto di mutuo gratuito, anch’esso collegato al preliminare (C. Cass. S.U. civ. 27/03/2008, n. 7930).

GLI EFFETTI DELLA CONSEGNA ANTICIPATA DEL BENE PRIMA DELLA STIPULAZIONE DEL CONTRATTO DEFINITIVO - In tema di contratto preliminare di compravendita di un immobile, il promissario acquirente non può essere considerato possessore neppure nell’ipotesi in cui ottenga dal promittente la disponibilità anticipata del bene, che, esercitata nel proprio interesse ma “nomine alieno”, costituisce una situazione di detenzione qualificata e non di possesso utile all’usucapione. Invero, nella consegna anticipata del bene, prima della stipulazione del contratto definitivo, può ravvisarsi un’ipotesi di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori (App. Napoli 13/03/2023, n. 1109).
Deriva da quanto precede, pertanto, che in una tale eventualità non trova applicazione la previsione di cui all’art. 1150 del Codice civile, la quale attribuisce al possessore, all’atto della restituzione della cosa, il diritto al rimborso delle spese fatte per le riparazioni straordinarie ed all’indennità per i miglioramenti recati alla cosa stessa.
Tale disposizione, infatti è di natura eccezionale e non può essere applicata in via analogica al detentore qualificato quale è il promissario acquirente di bene oggetto di contratto preliminare di compravendita, cui non spetta né il diritto alla indennità per i miglioramenti previsto dall’art. 1150 del Codice civile, né quello di ritenzione previsto dall’art. 1152, Codice civile, dalla legge attribuiti unicamente al possessore di buona fede e non anche al detentore, ancorché qualificato (C. Cass. civ. 13/10/2022, n. 29924). Né può attribuirsi diversa rilevanza in caso di avvenuto integrale pagamento del prezzo alla conclusione del contratto preliminare, trattandosi di anticipata esecuzione dell’obbligazione di pagamento del prezzo, discendente dal contratto definitivo, restando fermo il principio secondo cui, ai fini del trasferimento della proprietà, occorre il consenso legittimamente manifestato dalle parti e, dunque, la conclusione del contratto definitivo (Trib. Trento 09/05/2018, n. 430).