Cappotto termico: casi di invalidità della delibera condominiale

Nel condominio, uno dei metodi più efficaci per migliorare l’efficienza energetica consiste nell’“avvolgerlo” con un rivestimento isolante. In sostanza, il cappotto termico consiste in una serie di elementi edili prefabbricati che vengono applicati direttamente sulla facciata dell’edificio. Una volta terminato il lavoro di applicazione, l’edificio si presenta all’esterno come una normale costruzione intonacata che è dotata però di un “guscio” protettivo isolante in grado di far diminuire sensibilmente il consumo di combustibile.
Spesso, però, le assemblee approvano i lavori senza percepire il risultato finale che, il più delle volte, potrebbe incidere sulla proprietà privata dei singoli proprietari.
Dunque, ai fini della soluzione del quesito, occorre analizzare la questione dal punto di vista normativo e giurisprudenziale.

L’ESECUZIONE DEI LAVORI DI COIBENTAZIONE DELL’EDIFICIO CONDOMINIALE - Tali lavori, unitamente all’installazione di un ponteggio strumentale all’esecuzione dei medesimi, in quanto finalizzati alla coibentazione dell’edificio condominiale ed al miglioramento della sua efficienza energetica, vanno ricompresi tra le opere destinate al vantaggio comune dei proprietari.
Ne consegue che, laddove la realizzazione di detti lavori sia stata deliberata dall’assemblea, trova applicazione l’art. 1123, comma 1, del Codice civile secondo cui le spese sono sostenute da tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno. Ciò si giustifica in quanto le opere, gli impianti (e/o i manufatti) che, come il cappotto termico sovrapposto sui muri esterni dell’edificio, sono finalizzati alla coibentazione del fabbricato in funzione di protezione dagli agenti termici, vanno ricompresi tra quelli destinati al vantaggio comune e goduti dall’intera collettività condominiale inclusi i proprietari dei locali interrati.
Premesso ciò, secondo l’orientamento giurisprudenziale, la realizzazione di un cappotto termico sulle superfici esterne dell’edificio condominiale, in quanto volta a migliorare l’efficienza energetica dello stesso, non dà luogo ad opera che possa ritenersi suscettibile di utilizzazione separata, agli effetti dell’art. 1121, comma 1, del Codice civile, né, una volta eseguita, configura una cosa che è destinata a servire i condomini in misura diversa, oppure solo una parte dell’intero fabbricato, sicché le relative spese possano intendersi da ripartire in proporzione dell’uso o da porre a carico del solo gruppo dei condomini che ne trae utilità (in tal senso C. Cass. civ. 20/04/2021, n. 10371; App. Ancona 21/07/2022, n. 974).

INVALIDITÀ DELLE DELIBERE CHE INCIDONO SULLA PROPRIETÀ PRIVATA - All’assemblea sono riservate esemplificativamente le attribuzioni riconosciute dall’art. 1135 del Codice civile, e ad essa spetta il potere di approvare qualunque provvedimento inerente alle cose comuni, anche non previsto dalla legge o dal regolamento di condominio, sempreché non si tratti di provvedimenti volti a perseguire finalità extracondominiali. Difatti, non rientra nei poteri dell’assemblea condominiale la deliberazione che determini a maggioranza l’àmbito delle proprietà esclusive, né, pertanto, dal giudizio di impugnazione di una delibera assembleare, ex art. 1137 del Codice civile, può discendere una sentenza avente efficacia di giudicato in ordine all’estensione dei diritti reali dei singoli (C. Cass. civ. 02/02/2023, n. 3186).
Premesso ciò, secondo l’orientamento sviluppato dalla Sezioni unite della Corte di Cassazione, sono affette da nullità, deducibile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, le deliberazioni dell’assemblea dei condomini che mancano ab origine degli elementi costitutivi essenziali, quelle che hanno un oggetto impossibile in senso materiale o in senso giuridico - dando luogo, in questo secondo caso, ad un “difetto assoluto di attribuzioni” - e quelle che hanno un contenuto illecito, ossia contrario a norme imperative, all’ordine pubblico o al buon costume.
Sono altresì nulle le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini.
Al di fuori di tali ipotesi, le deliberazioni assembleari adottate in violazione di norme di legge o del regolamento condominiale sono semplicemente annullabili e l’azione di annullamento deve essere esercitata nei modi e nel termine di cui all’art. 1137 del Codice civile (C. Cass. civ. S.U. 14/04/2021, n. 9839; C. Cass. civ. S.U. 07/03/2005, n. 4806).

REALIZZAZIONE DEL CAPPOTTO TERMICO CHE RIDUCE IL PIANO DI CALPESTÌO DI BALCONI E TERRAZZI - Prima di approvare i lavori, è necessario condurre uno studio di fattibilità, dal quale potrebbe emergere che gli spessori del cappotto possono diminuire l’area calpestabile di balconi e spazi comuni.
In tale circostanza, secondo i giudici, è nulla, per lesione del diritto di proprietà dei condomini, la delibera che approva la realizzazione di un cappotto termico nell’edificio condominiale che determina una riduzione della superficie utile, o del piano di calpestìo dei balconi e dei terrazzi di alcuni proprietari (Trib. Roma 16/12/2020, n. 17997: nella vicenda, la delibera aveva approvato tout court la realizzazione del cappotto termico con l’istallazione di pannelli isolanti e con spessore variabile senza la specifica indicazione nel capitolato delle modifiche da eseguire sui balconi di proprietà dei condomini).
Pertanto, se il cappotto termico restringe il balcone, la delibera condominiale è dunque nulla, inclusa l’eventuale successiva delibera di ratifica (Trib. Busto Arsizio 16/12/2021, n. 1788). Secondo l’orientamento sviluppatosi sull’argomento, è illegittima (nella forma della nullità) la deliberazione assembleare che, approvando la realizzazione del cappotto termico, ratifica impropriamente la riduzione della superficie del piano di calpestìo delle proprietà private, senza il consenso dei soggetti direttamente interessati (Trib. Roma 25/07/2023, n. 11708).

INNOVAZIONE VIETATA - In materia di interventi edilizi e, in particolare, del “Superbonus”, altri giudici hanno ritenuto tale innovazione lesiva in quanto, oltre alla riduzione del piano di calpestìo dei balconi di proprietà esclusiva, il cappotto termico (nel caso di specie) deturpava inevitabilmente l’estetica del fabbricato, cambiandone in maniera essenziale l’aspetto esteriore ed alterando, per l’effetto, il decoro architettonico dello stabile.
Per le ragioni esposte, il Tribunale di Milano, ritenendo l’innovazione vietata per violazione dell’art. 1120, comma 4, del Codice civile ha considerato nulla la delibera con conseguente sospensione dell’efficacia esecutiva del provvedimento (Trib. Milano 30/09/2021).