Decesso del promittente venditore e obbligo di stipula del definitivo

Con l’accettazione dell’eredità, diritti e doveri si trasferiscono agli eredi. In tale contesto, è necessario valutare gli effetti di un contratto preliminare a seguito del decesso del promittente venditore. Dunque, ai fini della soluzione del quesito, occorre analizzare la questione dal punto di vista normativo e giurisprudenziale.

SUCCESSIONE EREDITARIA - La successione ereditaria che si apre al momento del decesso della persona nel luogo del suo ultimo domicilio, determina il trasferimento delle posizioni giuridiche, attive o passive, dal defunto al successore e, secondo una prima distinzione, può essere di due tipi:
- a titolo universale con la quale l’erede subentra (in quota o per l’intero) nella totalità dei diritti e degli obblighi che non si estinguono con la morte del de cuius;
- a titolo particolare con cui il successore, detto legatario, subentra solo in uno o più rapporti patrimoniali ben precisi e definiti del defunto.
In tema, il Legislatore disciplina tre tipi di successione:
- testamentaria, nel caso in cui il defunto ha disposto nell’atto di testamento l’assegnazione del proprio patrimonio agli eredi ed eventualmente ai legatari;
- legittima, in mancanza di un testamento o nel caso di un testamento successivamente dichiarato invalido, dove interviene la legge ad individuare gli eredi nelle persone degli stretti congiunti del defunto e ad assegnare loro i beni dell’asse ereditario;
- necessaria, prevista quando il testatore abbia disposto dei propri beni, ma senza rispettare i diritti garantiti dalla legge ai congiunti più stretti, ai quali spetta sempre di diritto una quota di eredità.
La successione ereditaria si realizza con l’apertura della successione, la vocazione (individuazione dei chiamati), la delazione quale è offerto e messo a disposizione dei soggetti il patrimonio del defunto. Quest’ultima produce effetto nel momento in cui i soggetti manifestino la loro accettazione dell’eredità.

LA COMUNIONE DEI BENI (PRO INDIVISO) - La comunione in generale trova la sua disciplina negli artt. 1100-1116 del Codice civile. Essa ha ad oggetto il diritto di proprietà o altro diritto reale su un bene ex art. 1100, Codice civile.
Si suole fare una distinzione all’interno di questo istituto: da un lato vi è la comunione pro indiviso che ricorre nel caso in cui il diritto di ogni singolo comunista riguarda la cosa nella tua interezza; vi è poi la comunione pro diviso, che ricorre nella situazione in cui ogni soggetto ha una quota parte ben distinta e concreta del bene.
Normalmente la comunione, in entrambe le tipologie, ha ad oggetto un bene immobile.
Il nostro Legislatore cura la disciplina della sola comunione pro indiviso. L’espressione si riferisce all’ipotesi in cui, nella comunione, ogni persona abbia diritto ad una quota ideale dell’intero, in modo che ciascun soggetto ha identici diritti e poteri di fatto sulla cosa. Nei rapporti interni, la quota rappresenta la misura del concorso tanto nei vantaggi quanto nei pesi della comunione, mentre in quelli esterni costituisce il limite entro il quale il singolo può disporre del diritto comune.
A norma dell’art. 1108, comma 3 del Codice civile è necessario il consenso di tutti i partecipanti alla comunione per il compimento degli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune; la norma si limita a stabilire che l’alienazione o la costituzione di un diritto reale da parte di un comproprietario pro indiviso non produce effetto nei confronti degli altri partecipanti alla comunione, ma non esclude che il contratto, concluso dal comproprietario, possa valere come vendita della propria quota, ovvero come vendita di cosa parzialmente altrui, ai sensi dell’art. 1480 del Codice civile.

DISPONIBILITÀ DELLA QUOTA IDEALE - In materia di proprietà, il principio generale che regola il regime giuridico della comunione pro indiviso è quello della libera disponibilità della quota ideale, sicché è ben possibile che ciascun comunista autonomamente venda o prometta di vendere la sua quota, valido essendo il contratto anche nell’ipotesi in cui il bene sia dalle parti considerato un unicum inscindibile, risultando in tal caso l’alienazione meramente inopponibile al comproprietario che non ha preso parte alla stipula dell’atto (App. Lecce 03/04/2020, n. 312).

PROMESSA DI VENDITA DI UN IMMOBILE IN COMUNIONE - La prestazione di trasferire la proprietà di un bene in comproprietà è considerata avente natura collettiva, non potendo operare il principio stabilito dall’art. 1292 del Codice civile, secondo cui ciascuno degli obbligati in solido può adempiere per l’intero e l’adempimento dell’uno libera gli altri, atteso che i promittenti sono in grado di manifestare il consenso relativo alla propria quota e non quello concernente le quote spettanti agli altri.
Pertanto, allorché l’oggetto di una promessa di vendita sia un immobile in comunione, di regola le parti considerano tale bene come un unicum inscindibile e non come somma delle singole quote che fanno capo a ciascuno dei comproprietari e, correlativamente, questi ultimi costituiscono un’unica parte complessa, per cui le loro dichiarazioni di volontà di voler promettere in vendita non hanno autonomia, ma si fondono in un’unica volontà negoziale.

EFFETTI DEL CONTRATTO PRELIMINARE IN CASO DI DECESSO DEL PROMISSARIO ACQUIRENTE - Un bene oggetto di contratto preliminare in caso di decesso del promissario acquirente rientra nell’asse ereditario e dunque in comunione pro indiviso ed i coeredi acquistano la quota di spettanza in relazione all’obbligo di stipula del contratto definitivo. Tale obbligo è indivisibile sulla somma delle singole quote, di talché devono necessariamente partecipare tutti i coeredi alla stipula del definitivo (C. Cass. civ. 29/08/2023, n. 25396: la S.C. ha accolto il ricorso interposto da uno degli eredi verso i fratelli che avevano proceduto alla vendita, alla sorella, in assenza della sua necessaria partecipazione).
Secondo questo orientamento, se è vero che l’obbligazione di trasferire la proprietà di un immobile oggetto di comunione, considerato come unicum inscindibile, con la pattuizione di un solo prezzo, dà luogo all’indivisibilità dell’obbligazione, è altrettanto vero che da tale affermazione non si può derivare l’irrilevanza della mancanza di partecipazione di un coerede all’atto, stante la natura obbligatoria del preliminare e l’estensione al suo adempimento, tramite l’esecuzione dell’obbligo a contrarre, della disciplina delle obbligazioni solidali.
In tale contesto, la domanda di adempimento deve essere rivolta nei confronti di tutti i promittenti venditori, determinando un litisconsorzio necessario, che si genera nei confronti di tutti gli eredi anche quando, promosso il giudizio ex art. 2932 del Codice civile per l’esecuzione specifica dell’obbligo a contrarre, sopravvenga il decesso di uno dei promittenti venditori, trattandosi di cause inscindibili.