FAST FIND : FL7650

Flash news del
01/06/2023

Apertura di finestre nel muro comune

I condomini possono aprire nel muro comune dell’edificio nuove finestre o ingrandire e trasformare quelle esistenti? Analisi e risposta a cura dell’Avv. Maurizio Tarantino.

Una delle possibili modalità di utilizzo del bene comune è costituita dalla sua parziale modifica materiale per realizzare una apertura che consente di mettere il condomino che la esegue in collegamento con lo spazio che si trova all’esterno dell’edificio. Tuttavia, l’individuazione delle modalità che legittimano la realizzazione di aperture costituisce spesso una problematica. Dunque, ai fini della soluzione del quesito, occorre analizzare la questione dal punto di vista normativo e giurisprudenziale.

LIMITI ALL’USO DELLA COSA COMUNE - L’art. 1102 del Codice civile, nello stabilire che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, pone dei limiti al potere di utilizzo dei beni comuni da parte del singolo oltre i quali si sconfina nell’abuso.
Dalla previsione normativa è dato individuare due ordini di limiti:
- il divieto di alterare la destinazione del bene e
- il divieto di sottrarre anche in parte lo stesso all’uso degli altri condomini.
Il rispetto di questi due limiti consente al singolo di trarre dalla cosa comune le utilità che la stessa è in grado di fornire e apportarvi tutte le modificazioni suscettibili per il miglior godimento di essa, mentre il mancato rispetto dell’uno o dell’altro divieto rende l’uso della cosa comune illecito.
Al riguardo, tra i predetti limiti viene ritenuto che la non alterazione della destinazione della cosa comune assume una certa posizione di preminenza in quanto si può avere la salvaguardia degli interessi degli altri condomini soltanto con il rispetto della destinazione impressa alla cosa stessa.
Quindi, i limiti posti dall’art. 1102 del Codice civile al diritto di ciascun partecipante di servirsi del bene comune vanno rapportati all’effettiva utilizzazione che il condomino intenda farne nonché alle modalità della suddetta utilizzazione.

L’UTILIZZO DEL MURO DELL’EDIFICIO CONDOMINIALE - In argomento, il muro di delimitazione dell’edificio condominiale costituisce, ai sensi dell’art. 1117 del Codice civile, una proprietà comune che può essere usata dai condomini. L’individuazione delle modalità che legittimano la realizzazione dell’opera costituisce una problematica che in numerose occasioni è stata esaminata dalla giurisprudenza.
In particolare, secondo i giudici, negli edifici condominiali, il proprietario di un singolo piano o porzione di piano può legittimamente utilizzare pure a proprio esclusivo vantaggio la corrispondente parte del muro maestro e, quindi, vi può aprire varchi di accesso, finestre o balconi oppure spostare le aperture già esistenti, a condizione però di non arrecare pregiudizio all’interesse del condominio o a quello di un altro condomino.
Inoltre, le modificazioni realizzate dal singolo condomino per ampliare a proprio vantaggio l’utilizzazione delle parti comuni dell’edificio sono sottoposte al divieto di alterarne la destinazione, quando rendano impossibile o comunque arrechino un apprezzabile pregiudizio alla loro funzione originaria; invece, devono essere considerate lecite in tutti i casi in cui l’utilità che ne riceve il singolo si aggiunge a quella originaria senza intaccarne l’efficienza a danno del condominio o di un altro condomino (C. Cass. civ. 19/04/2006, n. 9036; C. Cass. civ. 19/12/2007, n. 26796).

APERTURA DI NUOVE FINESTRE - I principi ricordati valgono anche per le aperture di nuove finestre. Infatti, un condomino può aprire nel muro comune dell’edificio nuove finestre o ingrandire e trasformare quelle esistenti a condizione che non incidano sulla destinazione della cosa e non pregiudichino la stabilità e il decoro architettonico dell’edificio, nozione che integra l’estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante e imprimono alle varie parti dell’edificio, nonché all’edificio nel suo insieme, una sua determinata armonica fisionomia, pure nei casi in cui non si tratti di un fabbricato di particolare pregio artistico (C. Cass. civ. 16/12/2004, n. 23459).
Invero, l’apertura di finestre su area di proprietà comune e indivisa tra le parti costituisce opera inidonea all’esercizio di un diritto di servitù di veduta, sia per il principio nemini res sua servit, che per la considerazione che i cortili comuni, assolvendo alla precipua finalità di dare aria e luce agli immobili circostanti, sono ben fruibili a tale scopo dai condomini, cui spetta, pertanto, anche la facoltà di praticare aperture che consentano di ricevere aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, senza incontrare le limitazioni prescritte, in tema di luci e vedute, a tutela dei proprietari dei fondi confinanti di proprietà esclusiva (C. Cass. civ. 03/01/2014, n. 53).
Secondo l’orientamento in esame, l’apertura di una finestra sul cortile comune rientra tra i poteri spettanti ai singoli condomini, considerato che i cortili comuni, assolvendo alla precipua finalità di dare aria e luce agli immobili circostanti, consentono di affacciarsi sullo stesso senza incontrare le limitazioni prescritte in materia di luci e vedute (Trib. Prato 20 aprile 2015); ne consegue l’inapplicabilità della disciplina in materia di distanze delle vedute prevista dall’art. 905 del Codice civile alle aperture praticate dall’attore sul lato del suo edificio, confinante con il cortile comune (Trib. Nola 14/05/2019, n. 1073).

TRASFORMAZIONE DELLA FINESTRA - La trasformazione in balcone o terrazza, ad opera di un condomino, di una o più finestre del suo appartamento, ampliando le finestre esistenti, a livello del suo appartamento, nel muro perimetrale comune e innestando esso lo sporto di base del balcone terrazza, non importa una innovazione della cosa comune, a norma dell’art. 1120 del Codice civile, ma solo un uso individuale della cosa comune il cui àmbito e i cui limiti sono disciplinati dagli artt. 1102 e 1122 del Codice civile (C. Cass. civ. 31/05/1990, n. 5122).

APERTURA DI VEDUTE DA PARTE DEL PROPRIETARIO ESCLUSIVO DI UN EDIFICIO - Ove sia accertata la comunione di un cortile sito fra edifici appartenenti a proprietari diversi ed allorché fra il cortile e le singole unità immobiliari di proprietà esclusiva non sussista quel collegamento strutturale, materiale o funzionale, ovvero quella relazione di accessorio a principale, che costituisce il fondamento della condominialità dell’area scoperta, ai sensi dell’art. 1117 del Codice civile, l’apertura di una veduta da una parete di proprietà individuale rimane soggetta alle prescrizioni contenute nell’art. 905 del Codice civile (C. Cass. civ. 11/03/2022, n. 7971).

SOLUZIONE AL QUESITO
Se si considera che i muri perimetrali, oltre alla funzione di sostenere la copertura dell’edificio, hanno anche quella di essere al servizio dei singoli appartamenti, ogni condomino può usare i muri perimetrali che delimitano il suo appartamento in ordine non solo alla parte interna, ma anche alle pareti esterne.
Dunque, l’apertura di una porta o di una finestra da parte di un condominio mediante l’abbattimento del corrispondente tratto di muro perimetrale che delimita la proprietà del singolo appartamento, non costituisce di per sé abuso della cosa comune idoneo a ledere il compossesso del muro comune che fa capo come ius possidendi a tutti i condomini, a condizione che:
- non ne alteri la naturale destinazione;
- non pregiudichi la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico del fabbricato;
- non arrechi danno alle singole proprietà esclusive;
- non impedisca, agli altri partecipanti, di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

In presenza di modificazioni apportate dal singolo a proprie spese, per la migliore utilizzazione della cosa comune nell’interesse della sua proprietà esclusiva permane comunque il diritto di ciascuno degli altri condomini di opporsi a che il singolo, per il raggiungimento dei propri interessi personali, violi i limiti fissati dalla legge per l’uso delle cose comuni e pregiudichi ad altri il godimento di quei beni. In tale contesto, è compito del giudice di merito accertare di volta in volta se gli atti e le opere posti in essere dal singolo condomino al fine di intensificare il proprio godimento del bene comune non siano in contrasto con i predetti divieti.

Nota: se l’apertura è fatta su un bene in proprietà esclusiva, ad esempio su un cortile in proprietà individuale, allora questa deve rispettare le norme in materia di distanze per l’apertura di vedute dirette e balconi di cui all’art. 905 del Codice civile.

 

Dalla redazione