Danni all’immobile locato e rifiuto alla restituzione

Un momento particolare e possibile fonte di contenziosi è di certo la fine della locazione nel quale avrà luogo la restituzione dell’appartamento. Invero, nell’ipotesi in cui l’immobile offerto in restituzione dal conduttore si trovi in stato non corrispondente a quello descritto dalle parti all’inizio della locazione, a determinate condizioni, il locatore può rifiutare di ricevere la cosa locata. Dunque, ai fini della soluzione del quesito, occorre analizzare la questione dal punto di vista normativo e giurisprudenziale.

ANALISI NORMATIVA - Il dovere di restituire il bene è una delle obbligazioni gravanti sul conduttore, atteso che la locazione è pattuita per un dato tempo.
Il Legislatore, con la norma ex art. 1590 del Codice civile, ha previsto che il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto. Dunque, in mancanza di descrizione, come sottolineato dalla disposizione in commento, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione.
Inoltre, il Legislatore, come “favor” nei confronti del conduttore, evidenzia che questo non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà.
Oltre a ciò, si osserva che la restituzione della cosa locata si attua con la riconsegna alla quale non può essere equiparato l’abbandono, che non ha quindi efficacia liberatoria.
Essa deve avvenire, unitamente agli accessori, al termine della locazione. Proprio in riferimento a quest’ultimo aspetto, il Legislatore con l’altra disposizione ex art. 1591 del Codice civile ha sottolineato che il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno.
Invero, le due obbligazioni previste dall’art. 1591, Codice civile sono autonome e di duplice natura:
- di valuta, quella avente ad oggetto il canone, su cui maturano gli interessi dalla domanda;
- di valore, invece quella avente ad oggetto il maggior danno.

LE CONSEGUENZE DELLA RITARDATA CONSEGNA - La responsabilità del locatario per il ritardo nella restituzione dell’immobile - disciplinata dall’art. 1591 del Codice civile, norma applicabile anche se il ritardo dipenda dal protrarsi della controversia - ha natura contrattuale perché deriva dalla violazione dell’obbligo del conduttore di restituire la cosa locata alla cessazione del contratto (C. Cass. civ. 06/12/2021, n. 38588).
Quindi, il conduttore in mora nella restituzione della cosa locata è soggetto, in base all’art. 1591, Codice civile, ad un duplice obbligo:
- quello (che sussiste sempre) di dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna,
- l’altro (eventuale) di risarcire il maggior danno patito dal locatore.
La disciplinata dalla prima parte dell’art. 1591 del Codice civile è un’obbligazione risarcitoria da inadempimento contrattuale, salvo il risarcimento dell’eventuale maggior danno, da dimostrare in concreto (App. Catanzaro 04/01/2023, n. 3).
Quindi, la caducazione del contratto non determina l’automatica cessazione degli effetti sostanziali collegati al rapporto di locazione, che permangono, ex art. 1591 del Codice civile, sino all’esatto adempimento dell’obbligazione del conduttore di riconsegna del cespite, che rimane inadempiuta ogniqualvolta il locatore non riacquisti la disponibilità del bene locato in modo da farne uso secondo la sua destinazione e, dunque, anche quando l’immobile risulti inutilizzabile perché danneggiato o ancora occupato da cose del conduttore (Trib. Torino 25/01/2023, n. 309).
L’art. 1591 del Codice civile assicura, in altre parole, al locatore danneggiato dalla ritardata restituzione, una liquidazione automatica del danno, incentrata sulla presunzione secondo cui esso deve essere almeno pari al canone precedentemente pagato. Trattasi di presunzione assoluta, che non ammette prova contraria, se non in senso più favorevole al locatore: il conduttore in mora non può eccepire che il danno subìto dal locatore è inferiore alla misura del canone, ma deve continuare a versare quest’ultimo, quale corrispettivo di una prosecuzione, non voluta dal locatore, della relazione di godimento con la “res” non ancora restituita.

EVENTUALI DANNI ECCEDENTI IL DEGRADO DOVUTO AL NORMALE USO - In linea di principio, il locatore può legittimamente pretendere di essere risarcito per le condizioni dell’immobile che eccedano il normale degrado del medesimo siccome conseguenti al suo ordinario uso.
Inoltre, in violazione dell’art. 1590 del Codice civile, se al momento della riconsegna l’immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso dello stesso, incombe al conduttore l’obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l’esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest’ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto -da parte di terzi- richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori.

LE CONDIZIONI DEL RIFIUTO DEL LOCATORE ALLA RESTITUZIONE DELL’IMMOBILE - Nell’ipotesi in cui l’immobile offerto in restituzione dal conduttore si trovi in stato non corrispondente a quello descritto dalle parti all’inizio della locazione, ovvero, in mancanza di descrizione, si trovi comunque in cattivo stato locativo, secondo i giudici (Trib. Salerno 25/08/2022, n. 2820), per accertare se il rifiuto del locatore di riceverlo sia o meno giustificato, occorre distinguere a seconda che:
a) la cosa locata risulti deteriorata per non avere il conduttore adempiuto all’obbligo di eseguire le opere di piccola manutenzione durante il corso della locazione. In questo caso, trattandosi di rimuovere deficienze che non alterano la consistenza e la struttura della cosa e non implicano l’esplicazione di un’attività straordinaria e gravosa, l’esecuzione delle opere occorrenti per il ripristino dello status quo ante rientra nel dovere di ordinaria diligenza cui il locatore è tenuto per non aggravare il danno, ed il suo rifiuto di ricevere la cosa è conseguentemente illegittimo, salvo diritto al risarcimento dei danni per violazione del disposto di cui all’art.1590, Codice civile;
b) nel caso opposto, invece, il conduttore stesso ha effettuato trasformazioni e/o innovazioni. In questa ipotesi, invece, poiché l’esecuzione delle opere di ripristino implica il compimento di un’attività straordinaria e gravosa, il locatore può legittimamente rifiutare la restituzione della cosa locata nello stato in cui essa viene offerta.

In sintesi, se il conduttore ha arrecato gravi danni all’immobile locato, oppure ha compiuto sullo stesso delle innovazioni non consentite che rendono necessario, per l’esecuzione delle opere di ripristino, l’esborso di somme di notevole entità, in base all’economia dei contratto e tenuto comunque conto delle condizioni delle parti, il locatore può legittimamente rifiutare di ricevere la restituzione del bene finché dette somme non siano state corrisposte dal conduttore il quale, versando in mora, agli effetti dell’art. 1220 del Codice civile, rimane obbligato, inoltre, al pagamento del canone ai sensi dell’art. 1591 del Codice civile, anche se ha smesso di servirsi dell’immobile per l’uso convenuto (C. Cass. civ. 23/09/2022, n. 27932).