Chiusura del ballatoio comune da parte di un condomino

A cura di Maurizio Tarantino

LA VICENDA
Opere eseguite dalla condomina nell’unità immobiliare di sua proprietà sul ballatoio condominiale
I giudici della Corte territoriale avevano confermato la sentenza resa in primo grado e così respinto la domanda spiegata da Tizio e Caio quali proprietari di unità immobiliari comprese nel Condominio, contro Sempronia, condomina proprietaria di un appartamento sito al piano terra dell’edificio condominiale.
Gli attori avevano domandato l’accertamento, ai sensi dell’art. 1122 del Codice civile, in quanto gli interventi edificatori posti in essere da Sempronia nella propria unità immobiliare avevano arrecato un danno al ballatoio comune, poiché lo avevano privato della luce e della circolazione d’aria di cui il medesimo godeva in precedenza, con conseguente condanna alla riduzione in pristino.
Secondo la Corte territoriale, invece, all’epoca dell’acquisto delle unità immobiliari da parte dei singoli proprietari, erano ancora in corso i lavori di finitura del ballatoio oggetto di lite, pertanto, i giudici avevano affermato il pieno diritto di Sempronia di provvedere alla chiusura e alla delimitazione della propria abitazione per impedire l’accesso a terzi.
In particolare, a seguito dell’istruttoria di causa era emerso che la costruttrice si era riservata negli atti di acquisto la facoltà di modificare le parti comuni, mentre le cantine di proprietà di Tizio e Caio, pur chiuse da una porta, godevano comunque di una presa d’aria. Invero, rimaneva impregiudicata la facoltà di accesso ai rispettivi vani e non sussisteva la lamentata diminuzione di aria e luce: il corridoio era dotato di illuminazione elettrica, tanto meno derivava un danno agli appartamenti degli attori collocati nel vano scale per la chiusura dell’unità immobiliare di proprietà di Sempronia sita al piano terreno.
Quanto all’unità di Tizio, che pure affaccia dal ballatoio, essa era vicino al cavedio sormontato da un lucernaio e quindi l’aria e la luce erano solo limitatamente ridotti per effetto della chiusura dei locali di Sempronia.

Avverso il provvedimento in esame, Tizio e Caio proponevano ricorso in Cassazione eccependo, tra i vari motivi, che la Corte d’appello aveva analizzato i lavori di ampliamento operati da Sempronia sul proprio immobile con riferimento al danno provocato agli immobili dei singoli condomini piuttosto che alla parte comune del ballatoio.
Invero, secondo i ricorrenti, la Corte d’appello aveva valutato le circostanze fattuali prendendo quale riferimento i criteri di cui all’art. 1102 del Codice civile anziché quelli di cui all’art. 1122 del Codice civile. Di conseguenza, secondo questo ragionamento, i giudici avevano omesso di accertare e valutare se la totale privazione di luce naturale e la ridotta circolazione dell’aria creatasi a seguito dell’intervento di Sempronia sul proprio appartamento avesse causato un danno alla parte comune del ballatoio posto al piano terra dell’edificio condominiale.

LA SOLUZIONE DEL GIUDICE
Legittima la chiusura del pianerottolo in corrispondenza dell’appartamento
Secondo Cass. civ. 14 ottobre 2022, n. 30307, la sentenza impugnata aveva deciso le questioni di diritto in modo conforme alla giurisprudenza.
Invero, come precisato in sentenza, in base a quanto previsto dall’art. 1122 del Codice civile, comma 1, nell’unità immobiliare di proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.
La norma, modificata dalla L. 220/2012, a parere dei Supremi Giudici, può tuttora essere interpretata nel senso che è posto divieto al compimento di opere che possano danneggiare le parti comuni dell’edificio o che rechino altrimenti pregiudizio alla proprietà comune, e cioè che elidano o riducano in modo apprezzabile le utilità conseguibili dalla cosa comune da parte degli altri condomini o determinino pregiudizievoli invadenze dell’ambito dei coesistenti diritti degli altri proprietari (in tal senso: Cass. civ, 27 ottobre 2011, n. 22428; Cass. civ, 28 maggio 2007, n. 12491; Cass. civ, 29 aprile 2005, n. 8883; Cass. civ. 19 gennaio 2005, n. 1076).

Premesso ciò, la Corte d’appello aveva correttamente valutato la non contrarietà delle opere eseguite da Sempronia nell’unità immobiliare di sua proprietà sul ballatoio condominiale, avendo riguardo alla destinazione funzionale del bene comune a dare area e luce alle rispettive proprietà esclusive degli altri condomini, ritenendo legittima la chiusura del pianerottolo in corrispondenza dell’appartamento in rapporto alla rilevanza della concreta diminuzione delle facoltà di godimento ed alle utilità spettanti agli altri condomini.

In conclusione, l’art. 1122 del Codice civile, comma 1, vieta a ciascun condomino, nell’unità immobiliare di sua proprietà, l’esecuzione di opere che rechino danno alle parti condominiali, nel senso che elidano o riducano in modo apprezzabile le utilità conseguibili dalla cosa comune da parte degli altri condomini o determinino pregiudizievoli invadenze dell’ambito dei coesistenti diritti degli altri proprietari.
Spetta al giudice del merito, sulla base di apprezzamento di fatto sindacabile in Cassazione soltanto nei limiti di cui all’art. 360 del Codice di procedura civile, comma 1, n. 5, verificare se l’opera realizzata su parte di proprietà individuale, nella specie la chiusura eseguita in corrispondenza dell’appartamento di una condomina, pregiudichi in modo apprezzabile la fruibilità del ballatoio comune da parte degli altri condomini, avendo riguardo alla destinazione funzionale dello stesso ed alle utilità che possano trarne le restanti unità di proprietà esclusiva.
Per le ragioni esposte, il ricorso è stato rigettato.

CONCLUSIONI SULLE OPERE REALIZZATE SUL BALLATOIO COMUNE E PRECEDENTI GIURISPRUDENZIALI
Simile per struttura al pianerottolo ma differente funzionalità. Difatti, il ballatoio è costituito da un terrazzino con ringhiera che si sviluppa lungo il perimetro interno od esterno di un edificio e che congiunge il pianerottolo delle scale con i singoli appartamenti, consentendone l’accesso.

In tema di limitazioni legali della proprietà, le scale, i ballatoi e le porte, pur essendo fondamentalmente destinati all’accesso dell’edificio, e soltanto occasionalmente o eccezionalmente utilizzabili per l’affaccio, possono configurare vedute quando - indipendentemente dalla funzione primaria del manufatto - risulti obiettivamente possibile, in via normale, per le particolari situazioni o caratteristiche di fatto, anche l’esercizio della “prospectio” ed “inspectio” su o verso il fondo del vicino (Cass. civ. 22 ottobre 2010, n. 21796).

Invece, con riferimento all’uso della cosa comune, nel caso in cui il condomino, pur autorizzato dall’assemblea condominiale a realizzare un solaio nel cavedio del ballatoio e a proteggere lo stesso con una vetrata, abbia invece realizzato, sul ballatoio medesimo, oltre al solaio, un manufatto in pannelli di alluminio e cartongesso, sottraendo aria e luce alla restante parte del ballatoio, in contrasto con la destinazione funzionale del cavedio, egli, nell’appropriarsi di tale area accorpandola al proprio appartamento, incorre violazione dell’articolo 1102 del Codice civile, che non consente di sottrarre definitivamente la cosa comune alle possibilità di utilizzazione collettiva, salvo il consenso unanime dei condomini (Cass. civ. 6 novembre 2006, n. 23612).

Pertanto, siccome il ballatoio rientra tra le cose comuni suscettibile di compossesso soggettivo, chi ne lamenta lo spossessamento deve fornire la prova dell’esercizio del potere di fatto (Cass. civ. 17 ottobre 2017, n. 24471). In sostanza, il proprietario - possessore di un’unità abitativa in condominio ­ spogliato del possesso di una porzione di ballatoio, ha l’onere di fornire la prova dello ius possessionis, ossia l’esercizio di un potere di fatto corrispondente all’esercizio del diritto di proprietà, con oggetto il ballatoio stesso, non essendo sufficiente, il solo possesso dell’unità abitativa in proprietà esclusiva.

Secondo altro provvedimento, l’apertura, da parte di un condomino, di una porta di accesso al ballatoio -o cortile- comune mediante l’abbattimento del corrispondente tratto di muro perimetrale comune delimitante la proprietà del singolo appartamento o immobile, non costituisce abuso della cosa comune idoneo a ledere il compossesso esercitato dagli altri condomini tanto sul muro quanto sul ballatoio comune (Trib. Napoli 6 dicembre 2004, n. 294).

In conclusione, alla luce dei citati precedenti giurisprudenziali, occorre valutare l’opera realizzata e, in particolare, l’eventuale lesione alle parti comuni e nei confronti degli altri condomini.