Superbonus per intervento di ricostruzione fabbricato già demolito

VICENDA - Nel caso di specie l’istante vuole eseguire degli interventi di riduzione del rischio sismico e di efficientamento energetico su un edificio già oggetto di demolizione alcuni anni prima, che si intende ricostruire.

RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA PER RICOSTRUZIONE DI FABBRICATO DEMOLITO - In merito alla fruibilità del Superbonus in relazione ad interventi da realizzare mediante ricostruzione, su diverso sedime e con aumento della volumetria di un fabbricato demolito, è necessario che gli interventi rientrino nella categoria di “ristrutturazione edilizia”. L’art. 3 del D.P.R. 380/2001, lettera d), ricomprende in tale categoria anche gli interventi “volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza”.

SUPERBONUS E INCREMENTO VOLUMETRICO - Relativamente alla fruibilità del Superbonus in caso di interventi di demolizione e ricostruzione con ampliamento (vedi anche Superbonus e interventi in ampliamento, chiarimento definitivo sull’ammissibilità), si ricorda che:
- le spese relative all'incremento di volume a seguito di interventi di demolizione e ricostruzione sono ammissibili al Super-Sismabonus;
- quanto sopra, tuttavia, solo a partire dal 17/07/2020, data in cui il D.L. 76/2020 ha inserito l’aumento volumetrico, connesso agli interventi, non legato a “innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica” all’interno della definizione della “ristrutturazione edilizia”, visto che il provvedimento normativo emanato non prevede nessuna specifica retroattività;
- per l’applicazione di tale novità occorre richiedere, se necessario e possibile, all’ente territoriale competente la modifica del titolo abilitativo già rilasciato allineando l’intervento alla ristrutturazione edilizia;
- viceversa, il Super-Ecobonus non si applica alla parte eccedente il volume ante-operam, e tale diverso regime può essere eliminato solo con una modifica alla legislazione vigente.

SUPER-ECOBONUS ED ESONERO DALL’APE INIZIALE- Ai fini della fruibilità dell'Super-Ecobonus, deve essere dimostrabile che l'edificio sia dotato di impianto di riscaldamento rispondente alle caratteristiche tecniche previste dal D. Leg.vo 192/2005 e che tale impianto sia situato negli ambienti nei quali sono effettuati gli interventi di riqualificazione energetica. Infatti, ai fini della fruibilità agevolazione, gli edifici oggetto degli interventi devono possedere determinate caratteristiche tecniche e, in particolare, essere dotati di impianti di riscaldamento presenti negli ambienti in cui si realizza l'intervento agevolabile.
L’art. 119 del D.L. 34/2020, comma 1-quater, circa la fruibilità dell’agevolazione, prevede che sono compresi fra gli edifici che accedono al Superbonus anche gli edifici privi di APE perché sprovvisti di copertura, di uno o più muri perimetrali, o di entrambi, purché al termine degli interventi - che devono comprendere anche quelli di cui all’art. 119 del D.L. 34/2020, comma 1, lettera a), anche in caso di demolizione e ricostruzione o di ricostruzione su sedime esistente - raggiungano una classe energetica in fascia A.
Al riguardo, l’Agenzia delle entrate (Interpello 684/2021), sentita ENEA, ha affermato che al fine dell’esonero dalla produzione dell'APE ante operam, è necessario dimostrare, sulla base di una relazione tecnica, che nello stato iniziale l'edificio era dotato di un impianto idoneo a riscaldare gli ambienti di cui era costituito.

In conclusione, con riferimento all’applicazione del citato comma 1-quater, art. 119 del D.L. 34/2020, poiché resta fermo il requisito della preesistenza dell'impianto, ed è piuttosto raro o improbabile avere un edificio non completo (privo di copertura o pareti) ma provvisto di impianto funzionante, il riferimento è presumibilmente da intendere solo a un edificio soggetto a un evento che ne ha modificato lo stato (in pratica l’edificio collabente oppure, come nel caso di specie, l’edificio già precedentemente demolito, da ricostruire), ma aveva comunque in precedenza un impianto. Questo tipo di edificio (ferma restando la dimostrazione dell’impianto preesistente) non ha necessità dell’APE ante operam, ma l’importante è che si arrivi a mezzo degli interventi previsti al miglioramento energetico richiesto dalla norma (vedi anche Super-Ecobonus, necessario impianto termico preesistente anche con esonero da APE).