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ACTASTIME: la valutazione degli immobili e la validità degli immobili comparabili – settembre 2021

ACTASTIME consente la redazione di perizie di stima conformi alla norma UNI 11612:2015 che definisce i principi e i procedimenti funzionali alla stima del valore di mercato degli immobili, ma rimangono ancora dubbi e perplessità sull’applicabilità della stima per comparazione con il metodo MCA e la validità degli immobili comparabili.
ACTA AREA SOFTWARE

ACTA Area Software sviluppa e distribuisce ACTASTIME, software per la redazione di perizie e stime del più probabile valore di mercato e di locazione degli immobili.

ACTASTIME viene sviluppato e aggiornato tenendo conto delle normative vigenti, dei più recenti studi e ricerche sull'estimo e della relativa letteratura, italiana e internazionale, ed è conforme alle ultime "Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie" dell’ABI di dicembre 2015 e alla norma UNI 11612:2015.

Uno dei principali metodi di stima previsto dalla norma UNI è quello del confronto di mercato o di comparazione cosiddetto metodo MCA o Market Comparison Approach che prevede che per valutare gli immobili da stimare vengano utilizzati i valori reali di compravendita di altri immobili.

Ma la stima MCA rimane una delle più controverse in quanto per essere attendibile il perito o valutatore immobiliare deve avere dati certi sugli immobili di confronto, i cosiddetti comparabili.

Il perito deve avere una conoscenza diretta degli immobili utilizzati per il confronto, non basta conoscere la superficie (facilmente ricavabile dalla planimetria catastale) ed il prezzo di vendita (documentata da un atto pubblico) ma bisogna anche conoscere le caratteristiche intrinseche ed estrinseche degli immobili, questo vuol dire che il perito deve sapere, ad esempio, se negli immobili comparabili i pavimenti, gli infissi, le finiture e gli impianti erano vecchi ed obsoleti o recenti ed efficienti e se di tipo economico o di pregio.

Tutti aspetti che sicuramente hanno influenzato in modo significativo il valore di compravendita degli immobili utilizzati per la comparazione.

Inoltre, è necessario verificare che gli immobili comparabili siano effettivamente il frutto di una compravendita derivante da un’operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un’adeguata promozione commerciale, nell’ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza essere soggette a costrizioni.

Il perito deve sempre operare nel modo più oggettivo possibile, asseverando sotto la propria personale responsabilità la veridicità e la certezza dei contenuti della perizia di stima.

Spesso però le informazioni sugli immobili di confronto derivano da una conoscenza non diretta, magari fornite o vendute da terzi che in qualche modo possono anche avere interesse a tenere alto o basso il mercato immobiliare o sono ricavate dai soli dati consultabili presso le conservatorie dei registri immobiliari e il catasto. E anche se si è presa visione degli atti di compravendita molte volte alcuni dei dati riportati, per superficialità o per comodità delle parti, possono non essere sempre attendibili.

In questi casi il perito come può asseverare tali informazioni, dichiarando di averne conoscenza diretta, o addirittura giurare che siano vere davanti a un Tribunale?

E se le informazioni sugli immobili di confronto non sono certe e non sono documentate, la perizia, anche ai fini di un riesame da parte di un diverso perito o se utilizzata per un contenzioso, rimane attendibile? Qualsiasi altro perito incaricato di riesaminare una perizia al fine di contestarne il valore stimato può facilmente smontare la veridicità della perizia e soprattutto contestare la professionalità del perito.

La mancanza di certezza su tali informazioni e la conseguente aleatorietà dei dati può essere compensata solo da un alto numero di immobili di confronto che statisticamente tende a far avvicinare il valore di confronto al valore medio di mercato di immobili simili con caratteristiche medie.

Non si mette in dubbio la validità del metodo matematico finanziario della stima cosiddetta MCA ma il reperimento, la conoscenza e la quantità minima degli immobili comparabili in molti casi possono rendere inapplicabile la stima MCA.

La norma UNI 11612:2015 è consapevole di questi limiti e infatti recita: “l’analisi può contemplare l’utilizzo di tutte le informazioni ritenute pertinenti, incluse quelle risultanti da listini delle borse immobiliari e quotazioni rilevate da associazioni di categoria” e anche da “le richieste di prezzi per immobili simili offerti in vendita”, praticamente ricavando i valori dagli annunci immobiliari su cui sarà possibile applicare un ribasso percentuale corrispondente alla differenza tra offerta e richiesta che mediamente si raggiunge nel periodo di riferimento.

Per questi motivi ACTASTIME consente di valutare gli immobili oggetto della stima per comparazione con i tre diversi metodi:

-          comparandoli con altri immobili oggetto di compravendita (stima per comparazione cosiddetta stima MCA o Market Comparison Approach);

-          comparandoli con il valore di riferimento della zona dello stesso segmento di mercato, ad esempio quello ricavato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate o da altri borsini immobiliari;

-          comparandoli con le richieste di prezzi per immobili offerti in vendita, da utilizzare solo quando i due metodi precedenti non sono applicabili.

ACTASTIME fornisce tutti gli strumenti per operare nel rispetto della norma UNI 11612:2015, facilitando di molto il lavoro del perito che si potrà così concentrare sui contenuti della valutazione, senza dover nemmeno perdere tempo nell’impaginazione dei dati già preimpostata in ACTASTIME, consentendogli di consegnare ai propri clienti perizie e stime conformi, professionali e con una moderna veste grafica.

 

 

 

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telefono 06 4872114
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