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Ultimo aggiornamento
30/07/2020

Superbonus 110%: domande e risposte

Risposte ai quesiti emersi nel corso degli eventi formativi svonti dall’Area Formazione di Legislazione Tecnica sul tema del c.d. “Superbonus” al 110%.
A cura di:
  • Dino de Paolis
  • Alfonso Mancini
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AMBITO APPLICATIVO, SOGGETTI BENEFICIARI E TIPOLOGIE EDILIZIE
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Imprese, enti e professionisti

D - Un'impresa edile può ottenere il Superbonus per le abitazioni che costruisce per vendere?

R - La risposta è negativa, dal momento che le imprese sono escluse dal novero dei soggetti ammessi.


D - Una società a responsabilità limitata (SRL) può accedere ai benefici?

R - Le società sono escluse dall’elenco dei soggetti beneficiari indicati dal comma 9, art. 119 del D.L. 34/2020. Tuttavia, in caso di intervento sulle parti comuni di edificio condominiale - con le spese che vanno conseguentemente ripartite tra i singoli condòmini in base alla tabella dei millesimi di proprietà - non vi sono requisiti particolari per i condòmini stessi, i quali potranno pertanto essere in questo specifico caso anche professionisti o imprese, o comunque soggetti non facenti parte dell’elenco dei soggetti beneficiari indicati dal comma 9, art. 119 del D.L. 34/2020.

Va tuttavia chiarito se - qualora l’edificio non abbia tecnicamente un “condominio” dotato di una propria soggettività giuridica - possano ritenersi operanti i principi che consentono di ritenere in questi casi “allargato” l’ambito applicativo delle agevolazioni anche a soggetti non facenti parte dell’elenco di cui al comma 9 dell’art. 119 del D.L. 34/2020.

Si propende per una risposta affermativa. Diversamente, si configurerebbe una diversità di trattamento non giustificata tra unità immobiliari analoghe poste in condominio e in edifici plurifamiliari ma non dotati di un condominio tecnicamente inteso.


D - Se una società srl è proprietaria di un intero immobile ed è costituito un condominio, è possibile accedere alle agevolazioni?

R - La risposta è affermativa, se l’intervento è eseguito dal condominio.


D - I benefici possono essere estesi anche a fabbricati di proprietà di enti privati?

R - L’elenco dei soggetti beneficiari è tassativo, ed è quello definito dal comma 9, art. 119 del D.L. 34/2020.


D - Un libero professionista può usufruire del bonus per la propria abitazione?

R - La risposta è affermativa, dal momento che in questa situazione il libero professionista non si trova nell’esercizio della propria attività professionale, ed è pertanto assimilabile alla stregua di una persona fisica, rientrante nel novero dei soggetti ammessi alle agevolazioni ai sensi del comma 9, art. 119 del D.L. 34/2020.


D - In caso di ex IACP che gestiscono gli immobili di un unico proprietario che è il Comune, i massimali si intendono per edificio plurifamiliare?

R - La norma stabilisce massimali differenziati per singola unità immobiliare autonoma o edificio unifamiliare o per edificio plurifamiliare o condominio, a prescindere dal fatto che in tale ultima tipologia vi siano più proprietari o un solo proprietario.


D - Sono ammessi beni strumentali e beni merce di società?

R - Le società sono escluse dal novero dei soggetti che possono usufruire del Superbonus. Solo in caso di intervento sulle parti comuni di edificio condominiale - con le spese che vanno conseguentemente ripartite tra i singoli condòmini in base alla tabella dei millesimi di proprietà - non vi sono requisiti particolari per i condòmini stessi, i quali potranno pertanto essere in questo specifico caso anche professionisti o imprese, o comunque soggetti non facenti parte dell’elenco dei soggetti beneficiari indicati dal comma 9, art. 119 del D.L. 34/2020.

Pertanto - sempre solo in questo limitato caso - si ritiene possano rientrare anche beni strumentali o “beni merce”.


D - Per un palazzo in centro di proprietà di una Parrocchia con otto unità immobiliari abitative attualmente non utilizzate, è possibile accedere al Superbonus?

R - La risposta è affermativa. Nella fattispecie potranno essere effettuati sia un intervento di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate (tipologia 1) che un interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale esistenti sulle parti comuni (tipologia 2), ovviamente nel rispetto dei requisiti richiesti.


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Unico proprietario di fabbricato

D - Ci sono molti soggetti che posseggono case di famiglia, in borghi o paesi, che si configurano come proprietà cielo-terra (caratteristico di piccoli centri). Non essendo ville o abitazioni di lusso rientrerebbero nel decreto pur essendo di unico proprietario?

R - È ammesso alle agevolazioni - per un intervento di tipologia 1 o 2 da attuarsi sulle parti comuni - anche il particolare caso dell’unico proprietario di più unità immobiliari che costituiscano l’interezza dell’edificio, sia esso costituito o meno in forma di condominio, a condizione ovviamente che il titolare dell’intervento sia uno dei soggetti elencati dal comma 9 dell’art. 119 del D.L. 34/2020.

Va tuttavia chiarito se - qualora l’edificio non abbia tecnicamente un “condominio” dotato di una propria soggettività giuridica - possano ritenersi operanti i principi che consentono di ritenere in questi casi “allargato” l’ambito applicativo delle agevolazioni anche a soggetti non facenti parte dell’elenco di cui al comma 9 dell’art. 119 del D.L. 34/2020.

Si propende per una risposta affermativa. Diversamente, si configurerebbe una diversità di trattamento non giustificata tra unità immobiliari analoghe poste in condominio e in edifici plurifamiliari ma non dotati di un condominio tecnicamente inteso.


D - Un palazzo con 6 appartamenti sfitti appartenenti tutti a un’unica persona fisica può usufruire del Superbonus 110%?

R - È ammesso alle agevolazioni - per un intervento di tipologia 1 o 2 da attuarsi sulle parti comuni - anche il particolare caso dell’unico proprietario di più unità immobiliari che costituiscano l’interezza dell’edificio, sia esso costituito o meno in forma di condominio, a condizione ovviamente che il titolare dell’intervento sia uno dei soggetti elencati dal comma 9 dell’art. 119 del D.L. 34/2020.

Vedi anche altre risposte in merito al caso in cui l’edificio non abbia tecnicamente un “condominio”.


D - Un fabbricato di un solo proprietario con circa 10 unità immobiliari può agevolarsi?

R - La risposta è affermativa, ovviamente in presenza di tutti i requisiti. Non sono previste limitazioni in relazione al fatto che vi siano più proprietari o un solo proprietario.


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Limitazioni al numero di interventi per le persone fisiche

D - Un proprietario (persona fisica) che possiede diverse unità immobiliari locate, ubicate in edifici diversi su quante può intervenire?

R - Per quanto riguarda interventi effettuati a livello condominiale, la norma non pone limiti numerici.

Viceversa, per interventi su singole unità immobiliari (come tale intendendosi anche gli edifici unifamiliari) ciascuna persona fisica può effettuare interventi agevolati nel limite di due (ferma restando la contestuale possibilità di interventi illimitati a livello condominiale).


D - La persona che interviene su due distinte unità immobiliari ha la possibilità poi di intervenire anche su un condominio formato da sei unità immobiliari in comproprietà con tre fratelli?

R - La risposta è affermativa se l’intervento in condominio viene svolto dal condominio e non dai singoli proprietari delle unità immobiliari.


D - In un fabbricato con tre unità immobiliari cointestate tutte a tre fratelli, per quante unità immobiliari è possibile godere del beneficio, e con che massimali, ad esempio per la realizzazione di un cappotto esterno?

R - Nel caso in esame è possibile optare per un intervento sull’intero edificio, per la realizzazione di un intervento di isolamento termico dell’involucro edilizio (tipologia 1). In questo caso si potrà usufruire del bonus nella misura massima di 132.000 Euro da ripartire in 5 anni, corrispondenti ad un massimale di spesa di 120.000 Euro (40.000 Euro per ciascuna unità immobiliare, ai sensi della lettera a, comma 1, art. 119 del D.L. 34/2020).

Viceversa, ai fini di un eventuale intervento sulle singole unità immobiliari, potrà effettuarsi una sostituzione di impianti di climatizzazione invernale esistenti (tipologia 3), per ciascuna unità immobiliare situata all'interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall'esterno. In questo caso, essendo le unità immobiliari intestate agli stessi soggetti, l’intervento potrà essere effettuato su un massimo di due unità immobiliari.

Sia l’intervento sull’intero edificio che quelli singoli, se “trainanti”, possono trainare nel regime del Superbonus anche altri interventi di norma ricadenti in altri regimi agevolativi meno convenienti (si veda Superbonus 110% risparmio energetico e consolidamento antisismico).


D - Ho una situazione in cui in un edificio di quattro piani la proprietaria ha venduto una unità immobiliare. La persona che ha acquistato vorrebbe usufruire, ma alla proprietaria degli altri tre appartamenti non importa nulla del 110%. La persona che ha acquistato può avere accesso al 110?

R - Ai fini di un intervento sulla singola unità immobiliare, potrebbe effettuarsi una sostituzione di impianti di climatizzazione invernale esistenti (tipologia 3), se l’unità immobiliare in questione sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall'esterno.

A proposito del rispetto di tale requisito, tuttavia, la Guida dell’Agenzia entrate al Superbonus Visualizza PDF , alla FAQ n. 23, afferma che “è possibile fruire del Superbonus per le spese sostenute per gli interventi realizzati sulle unità immobiliari all’interno del condominio solo se tali interventi sono effettuati congiuntamente agli interventi effettuati sulle parti comuni del condominio che danno diritto al Superbonus”.

Con ciò in pratica viene escluso che le singole unità immobiliari site all’interno di un condominio possano usufruire delle agevolazioni. Pertanto, con riguardo alle singole unità immobiliari, l’intervento di sostituzione impiantistica (tipologia 3) è realizzabile solo su tipologie edilizie quali villette a schiera, porzioni di bifamiliari o simili.


D - Una palazzina di tre appartamenti cointestati tutti alle stesse persone, con condominio non costituito, per quante unità immobiliari può beneficiare del bonus? Solamente due o per tutte e tre?

R - Se gli interventi vengono svolti singolarmente per ciascuna unità immobiliare, si applica certamente la limitazione prevista dalla norma relativamente alle persone fisiche (massimo 2 unità immobiliari, comma 10 dell’art. 119 del D.L. 34/2020).

Risulta tuttavia possibile anche effettuare interventi su tutto l’edificio (intervento di isolamento termico dell’intero edificio, tipologia 1 e/o intervento di sostituzione impiantistica sulle parti comuni, tipologia 2).

Gli interventi singolari e sull’intero edificio possono anche coesistere, ad esempio isolamento termico dell’intero edificio e intervento impiantistico nelle singole unità immobiliari (sempre con il vincolo dei due interventi massimo).

Sia l’intervento sull’intero edificio che quelli singoli, se “trainanti”, possono trainare nel regime del Superbonus anche altri interventi di norma ricadenti in altri regimi agevolativi meno convenienti (si veda Superbonus 110% risparmio energetico e consolidamento antisismico).


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Condomini, edifici unifamiliari, bifamiliari, villini a schiera, unità immobiliari autonome

D - Un fabbricato è composto da due appartamenti distinti e di proprietà di soggetti diversi, come viene considerato ai fini degli interventi per il Superbonus?

R - Ciascun appartamento può essere considerato (in presenza dei requisiti) “unità immobiliare situata all'interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall'esterno” ai fini della possibilità di intervento di isolamento termico dell’involucro (tipologia 1) o di sostituzione impiantistica (tipologia 3).

Se viceversa si desideri intervenire complessivamente, potrà essere considerato “edificio” ai fini della possibilità di intervento di isolamento termico dell’involucro (tipologia 1) o di sostituzione impiantistica sulle parti comuni (tipologia 2).


D - Una delle due unità immobiliari di una bifamiliare - adibita a seconda casa - è considerata unità immobiliare funzionalmente autonoma e può quindi usufruire del bonus?

R - La risposta è affermativa qualora l’unità immobiliare possa qualificarsi - come di norma avviene per una porzione di villino bifamiliare - funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno.

Non rileva in nessun caso che la singola unità immobiliare sia o meno adibita ad abitazione principale del titolare (come era invece previsto nella prima versione del Decreto Rilancio).


D - Un edificio unifamiliare acquistato e da ristrutturare, non più abitato da due anni ma con impianti funzionanti, può usufruire del bonus? È necessario che venga adibito a prima casa?

R - L’edificio unifamiliare può usufruire del bonus in riferimento a interventi di isolamento termico dell’involucro (tipologia 1) e di sostituzione impiantistica (tipologia 3).

Non rileva in nessun caso che la singola unità immobiliare sia o meno adibita ad abitazione principale del titolare (come era invece previsto nella prima versione del Decreto Rilancio).


D - Un alloggio abitativo situato in un edificio non organizzato in condominio, con ingresso autonomo ed impianto autonomo nel cui edificio non presenti altra unità residenziali, ma solo negozi, può usufruire del bonus?

R - La risposta è affermativa qualora l’unità immobiliare possa qualificarsi funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno. In tal caso si potrà usufruire del bonus in riferimento a interventi di isolamento termico dell’involucro (tipologia 1) e di sostituzione impiantistica (tipologia 3).

Non ha rilevanza la destinazione sia dell’unità immobiliare in questione che delle altre unità immobiliari ubicate nell’edificio.


D - Interventi su singole unità di ville a schiera usufruiscono del Superbonus?

R - La risposta è affermativa qualora il singolo villino a schiera - come tipicamente avviene - possa qualificarsi funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno. In tal caso si potrà usufruire del bonus in riferimento a interventi di isolamento termico dell’involucro (tipologia 1) e di sostituzione impiantistica (tipologia 3).


D - Un edificio costituito da due unità immobiliari staccate, che hanno il solo piano terra, adibito a garage, strutturalmente, comune ma con ingressi separati, come può usufruire del Superbonus?

R - Nella fattispecie, l’intero edificio potrà essere oggetto di interventi trainanti di isolamento termico dell’involucro edilizio (tipologia 1) e di sostituzione impiantistica (tipologia 2).

Viceversa, ciascuna singola unità immobiliare, qualora possa qualificarsi - come sembra dalla descrizione fornita - funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno, potrà essere oggetto di interventi trainanti di isolamento termico dell’involucro edilizio (tipologia 1) e di sostituzione impiantistica (tipologia 3).

In entrambi i casi - sia cioè che l’intervento trainante sia effettuato sull’intero edificio che sulla singola unità immobiliare, esso sarà suscettibile di trainare nelle agevolazioni gli altri interventi per i quali ciò è previsto (vedi Superbonus 110% risparmio energetico e consolidamento antisismico).


D - Un villino bifamiliare inserito in un consorzio viene individuato come condominio o come due edifici unifamiliari?

R - La situazione presenta diverse opportunità. L’intero edificio costituente il villino bifamiliare potrà essere oggetto di interventi trainanti di isolamento termico dell’involucro edilizio (tipologia 1) e di sostituzione impiantistica (tipologia 2).

Viceversa, ciascuna singola porzione, qualora possa qualificarsi - come tipicamente avviene per queste tipologie edilizie - funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno, potrà essere oggetto di interventi trainanti di isolamento termico dell’involucro edilizio (tipologia 1) e di sostituzione impiantistica (tipologia 3).

In entrambi i casi - sia cioè che l’intervento trainante sia effettuato sull’intero edificio che sulla singola unità immobiliare, esso sarà suscettibile di trainare nelle agevolazioni gli altri interventi per i quali ciò è previsto (vedi Superbonus 110% risparmio energetico e consolidamento antisismico).


D - Per un edificio con appartamento al piano terra (prima casa per la madre) ed uno al piano primo (prima casa per il figlio), è possibile applicare il Superbonus 110%, e se sì per quali tipologie di interventi?

R - Se l’intero edificio è costituito dalle due unità immobiliari in questione, l’intero edificio potrà essere oggetto di interventi trainanti di isolamento termico dell’involucro edilizio (tipologia 1) e di sostituzione impiantistica (tipologia 2).

Non rileva in nessun caso che la singola unità immobiliare sia o meno adibita ad abitazione principale del titolare (come era invece previsto nella prima versione del Decreto Rilancio).


D - Per “accesso dall'esterno” si intende dalla pubblica via o anche da cortile interno e/o dal vano scale comune/condominiale?

R - Questo aspetto purtroppo non è stato ancora oggetto di chiarimento, neanche nella Guida dell’Agenzia entrate al Superbonus Visualizza PDF . Tuttavia, dalla lettura di quest’ultima sembra potersi evincere che le unità immobiliari in condominio possono beneficiare del Superbonus solo sotto forma di intervento “trainato”, quindi nel caso in cui il condominio nel suo complesso effettui sulle parti comuni un intervento di isolamento termico o di sostituzione impiantistica (si veda in proposito la FAQ 23).

Pertanto, è da ritenere che l’orientamento sia quello di escludere le unità immobiliari che abbiano accesso solo da cortile interno o vano scale, ammettendo solo quelle che abbiano accesso dalla pubblica via.


D - In condominio, le uniche unità immobiliari che hanno autonomia funzionali sono quelle che hanno accesso diretto al piano terra?

R - Purtroppo questo aspetto deve ancora essere oggetto di chiarimenti. L’art. 119 del D.L. 34/2020 fa riferimento a “unità immobiliare situata all'interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall'esterno”, senza ulteriori chiarimenti.

Tuttavia, la Guida dell’Agenzia entrate al Superbonus Visualizza PDF , alla FAQ n. 23, afferma che “è possibile fruire del Superbonus per le spese sostenute per gli interventi realizzati sulle unità immobiliari all’interno del condominio solo se tali interventi sono effettuati congiuntamente agli interventi effettuati sulle parti comuni del condominio che danno diritto al Superbonus”.

Sembrerebbe in pratica voler escludere in qualsiasi caso che le singole unità immobiliari site all’interno di un condominio possano usufruire delle agevolazioni. Tuttavia, una unità immobiliare in condominio con accesso da strada (ad esempio, un negozio), sembrerebbe rientrare perfettamente nella descrizione della norma, e pertanto non dovrebbe essere escluso. Si attendono ulteriori chiarimenti.


D - In un condominio, avendo ogni appartamento accessi autonomi, può procedere il singolo condomino?

R - Purtroppo questo aspetto deve ancora essere oggetto di chiarimenti. L’art. 119 del D.L. 34/2020 fa riferimento a “unità immobiliare situata all'interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall'esterno”, senza ulteriori chiarimenti.

Tuttavia, la Guida dell’Agenzia entrate al Superbonus Visualizza PDF , alla FAQ n. 23, afferma che “è possibile fruire del Superbonus per le spese sostenute per gli interventi realizzati sulle unità immobiliari all’interno del condominio solo se tali interventi sono effettuati congiuntamente agli interventi effettuati sulle parti comuni del condominio che danno diritto al Superbonus”.


D - Posso effettuare l'intervento su un appartamento in condominio quando l'ingresso “indipendente” è rappresentato dall'ingresso da vano scala condominiale?

R - La Guida dell’Agenzia entrate al Superbonus Visualizza PDF , alla FAQ n. 23, afferma che “è possibile fruire del Superbonus per le spese sostenute per gli interventi realizzati sulle unità immobiliari all’interno del condominio solo se tali interventi sono effettuati congiuntamente agli interventi effettuati sulle parti comuni del condominio che danno diritto al Superbonus”.

Con ciò in pratica viene escluso che le singole unità immobiliari site all’interno di un condominio possano usufruire delle agevolazioni.

Vedi anche altre risposte a proposito delle unità immobiliari in condominio.


D - Una singola unità immobiliare in condominio, non dotata di “autonomia funzionale” può da sola usufruire della detrazione al 110%?

R - La risposta è negativa. Si potrà usufruire del bonus in questo caso solo in abbinamento con un intervento “trainante” effettuato dall’intero condominio.


D - Quando si parla di edificio, è da intendersi anche edificio con un'unica unità residenziale, casa isolata?

R - La risposta è affermativa, purché si tratti di edificio esistente e dotato di impianto di riscaldamento.


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Destinazioni e categorie catastali, prima e seconda casa

D - Quando si parla di unità immobiliari, quali categorie catastali sono considerate?

R - Relativamente a quali tipologie di unità immobiliare possano essere oggetto di intervento, la norma fa riferimento a “singole unità immobiliari” - nulla specificando a proposito del requisito della destinazione - indicando poi i soggetti (comma 9 dell’art. 119 del D.L. 34/2020) che possono essere ammessi alle agevolazioni.

Pertanto, dando credito ad una interpretazione letterale della norma, sono ammesse tutte le destinazioni di unità immobiliari (tranne quelle precluse ai sensi del comma 15-bis dell’art. 119 del D.L. 34/2020, relativo all’esclusione delle categorie catastali A/1, A/8 e A/9) purché titolare dell’intervento sia uno dei soggetti ammessi, e con le limitazioni indicate relativamente alle persone fisiche (massimo 2 unità immobiliari, comma 10 dell’art. 119 del D.L. 34/2020) e per le associazioni sportive dilettantistiche (solo immobili o parti di essi adibite a spogliatoi).


D - Se un proprietario ha un A/10 e lo dà in locazione a un professionista, può usufruire del Superbonus?

R - La risposta è affermativa, se il proprietario è una persona fisica o altro soggetto ricompreso nell’elenco dei soggetti ammessi di cui al comma 9, art. 119 del D.L. 34/2020.


D - Si può avere la detrazione anche su unità immobiliari singole o edifici unifamiliari detenute come seconda casa?

R - La risposta è affermativa, sempre che, ovviamente, il soggetto committente dell’intervento rientri nell’ambito di quelli ammessi ai sensi del comma 9, art. 119 del D.L. 34/2020 (vedi Superbonus 110% risparmio energetico e consolidamento antisismico).

Non è prevista alcuna limitazione in relazione al fatto che la singola unità immobiliare sia o meno adibita ad abitazione principale del titolare (come era invece previsto nella prima versione del Decreto Rilancio).

Le uniche preclusioni basate sulle tipologie immobiliari sono quelle ai sensi del comma 15-bis dell’art. 119 del D.L. 34/2020, relativo all’esclusione delle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.


D - Quando si parla di unità immobiliari che categorie catastali sono interessate?

R - La norma nulla specifica a proposito del requisito della destinazione - indicando poi i soggetti (comma 9 dell’art. 119 del D.L. 34/2020) che possono essere ammessi alle agevolazioni.

Pertanto, dando credito ad una interpretazione letterale della norma, sono ammesse tutte le destinazioni di unità immobiliari (tranne quelle precluse ai sensi del comma 15-bis dell’art. 119 del D.L. 34/2020, relativo all’esclusione delle categorie catastali A/1, A/8 e A/9) purché titolare dell’intervento sia uno dei soggetti ammessi, e con le limitazioni indicate relativamente alle persone fisiche (massimo 2 unità immobiliari, comma 10 dell’art. 119 del D.L. 34/2020) e per le associazioni sportive dilettantistiche (solo immobili o parti di essi adibite a spogliatoi).

Restano ovviamente escluse le categorie catastali provvisorie F/3 (Unità in corso di costruzione) e F/4 (Unità in corso di definizione).


D - Un immobile accatastato come A/10, studio professionale, può usufruire del bonus?

R - L’immobile in questione potrà usufruire del bonus in caso di intervento condominiale.

In caso di intervento singolo invece, se il proprietario stesso dell’immobile è il professionista che lo utilizza come studio professionale strumentale alla propria attività, la risposta è invece negativa, in quanto il comma 9, art. 119 del D.L. 34/2020 fa riferimento a “persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni”. Viceversa, sarebbe attuabile l’intervento singolo se il proprietario dell’immobile - che usufruisce della detrazione - non fosse lo stesso professionista che lo utilizza come studio professionale (ad esempio in caso di immobile dato in locazione).


D - Ho acquistato una casa attualmente accatastata in due unità immobiliari (due sub) con agevolazione prima casa completamente da ristrutturare. Solo il sub al primo piano presenta impianto di riscaldamento. A fine ristrutturazione sarà identificata in unico sub. posso usufruire delle agevolazioni?

R - Si ritiene di dare risposta affermativa. Prudenzialmente, si potrebbe procedere con una CILA preventiva effettuando l’accorpamento delle due unità immobiliari senza opere, predisporre nuovamente un APE pre intervento e poi procedere.


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Pertinenze, soffitte, sottotetti, ecc.

D - Un capannone riscaldato annesso ad un’abitazione ma adibito a ricovero merce può rientrare nei benefici?

R - In questo caso andrà considerato l’intervento complessivamente interessante l’intera unità immobiliare cui l’annesso fa riferimento in quanto pertinenza (anche se accatastata separatamente con un proprio sub).


D - I garage come sono considerati, visto che hanno una categoria catastale a parte?

R - In questo caso andrà considerato l’intervento complessivamente interessante l’intera unità immobiliare cui il garage fa riferimento in quanto pertinenza (anche se accatastato separatamente con un proprio sub).


D - La cantina comunicante con l'abitazione (ma riscaldata) può usufruire del Superbonus?

R - In questo caso andrà considerato l’intervento complessivamente interessante l’intera unità immobiliare cui la cantina fa riferimento in quanto pertinenza (anche se accatastata separatamente con un proprio sub).


D - Se il sottotetto è usato come soffitta non è abitabile non riscaldata, l'intervento sulla copertura rientra oppure no?

R - Se il sottotetto è collegato all’unità immobiliare principale dall’interno, risultando in pratica un vano della stessa, la risposta è affermativa, a maggior ragione se il sottotetto stesso non è separatamente accatastato con un proprio sub. Viceversa, la superficie disperdente verso vano non riscaldato è rappresentata dal solaio orizzontale dell’ultimo piano, che dovrà pertanto essere oggetto di isolamento.

Varranno in ogni caso le regole generali già indicate per le pertinenze.

Vedi anche altre risposte in proposito.


D - Come vengono trattate le unità immobiliari quali C/6? Garage o cantine?

R - In questo caso andrà considerato l’intervento complessivamente interessante l’intera unità immobiliare cui il garage/cantina fa riferimento in quanto pertinenza (anche se accatastato separatamente con un proprio sub).


D - Un immobile in muratura non accatastato -risalente al '700, all'interno di un giardino privato di pertinenza di abitazione privata, può usufruire degli incentivi in oggetto?

R - Si ritiene di dare risposta negativa.


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Immobile senza condominio

D - In caso di edificio in cui non è costituito un condominio, ma è formato da più unità immobiliari con diversi proprietari, chi deve essere l'intestatario del titolo edilizio affinché tutti possano detrarre?

R - In caso di interventi deliberati da tutti i proprietari, sulle parti comuni di edificio plurifamiliare non tecnicamente costituito con un condominio e relativo amministratore, di regola i singoli proprietari si accordano per fornire una apposita delega ad uno dei proprietari, affinché sia questi a farsi carico della pratica edilizia presso il comune.

La delega deve risultare da atto scritto, possibilmente avente data certa e con firme autenticate, e rientra generalmente nell’ambito di una scrittura privata (che tiene in pratica luogo della delibera assembleare), con la quale i singoli proprietari definiscono anche le altre modalità attuative quali ad esempio la scelta delle ditte e dei professionisti da incaricare, le modalità per la ripartizione delle spese e dei connessi incentivi, ecc.

Vedi anche altre risposte sul tema nel paragrafo dedicato alle varie tipologie edilizie coinvolte.


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Conformità edilizia degli edifici

D - Le verande sanate possono essere rientrare nella riqualificazione e quindi sostituite con costo inserito nel Superbonus?

R - Affinché si possa intervenire in qualsivoglia modo, l’unità immobiliare oggetto di intervento deve essere integralmente regolare dal punto di vista edilizio-urbanistico, anche ovviamente all’esito di eventuali pratiche di condono edilizio o sanatoria ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. 380/2001.


D - Qualora sia necessario acquisire un accertamento di conformità o altro titolo in sanatoria preventivo a lavori detraibili, i costi della pratica possono essere detratti?

R - La risposta è negativa.


D - Eventuali necessarie sanatorie sono incluse nel bonus?

R - La risposta è negativa.


D - Se un singolo condomino ha realizzato un abuso (ad esempio aumento di cubatura grazie alla chiusura di un balcone), è applicabile il bonus per l'intero condominio?

R - Nel caso di intervento condominiale, non riteniamo necessario che il tecnico incaricato si premuri di verificare eventuali irregolarità edilizie sopravvenute di ciascuna singola unità immobiliare, lavoro che potrebbe essere particolarmente gravoso e lungo soprattutto nei grandi condomini, nonché portare in una grande maggioranza dei casi a riscontri negativi. Nel caso segnalato, di irregolarità parziale di limitata entità di una singola unità immobiliare, si ritiene che il condominio possa effettuare l’intervento, e che anche il condomino in questione possa usufruire delle detrazioni, salvo eventuale recupero da parte dell’Agenzia delle entrate nei confronti del singolo condomino.


R - Parlando di regolarità edilizia, in un condominio, devono risultare regolari tutte le unità, e per regolarità si intende solo opere di costruzione del fabbricato oppure anche opere interne eseguite nelle singole unità?

R - Ovviamente il fabbricato sul quale si interviene deve essere stato legittimamente assentito e realizzato. Per quanto riguarda eventuali irregolarità parziali di limitata entità di una singola unità immobiliare, si veda altra risposta.


D - Servono tutte le regolarità edilizie ed urbanistiche? Anche per diversa distribuzione degli spazi interni o edifici che hanno domanda di condono senza rilascio di concessione?

R - A parere di chi scrive, occorre fare riferimento ad un criterio analogo a quello da adottarsi per la commerciabilità degli immobili. Se l’immobile è urbanisticamente regolare, in maniera tale da poter essere commerciabile, allora è possibile usufruire degli incentivi.



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INTERVENTI E POSSIBILITà DI ESECUZIONE
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Isolamento termico

D - Per quanto riguarda l’intervento di isolamento termico, è realizzabile anche sul singolo appartamento o è rivolto solo all’intero condominio?

R - L’art. 119 del D.L. 34/2020, alla lettera a) del comma 1, fa riferimento a “unità immobiliare situata all'interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall'esterno”, senza ulteriori chiarimenti.

Tuttavia, la Guida dell’Agenzia entrate al Superbonus Visualizza PDF , alla FAQ n. 23, afferma che “è possibile fruire del Superbonus per le spese sostenute per gli interventi realizzati sulle unità immobiliari all’interno del condominio solo se tali interventi sono effettuati congiuntamente agli interventi effettuati sulle parti comuni del condominio che danno diritto al Superbonus”.

Con ciò in pratica viene escluso che le singole unità immobiliari site all’interno di un condominio possano usufruire delle agevolazioni. Pertanto, con riguardo alle singole unità immobiliari, l’intervento di isolamento termico (tipologia 1), così come quello di sostituzione impiantistica (tipologia 3) sono realizzabili solo su tipologie edilizie quali villette a schiera, porzioni di bifamiliari o simili.


D - Per una palazzina a 3 piani fuori terra con 3 appartamenti per piano, intervenire solo su un piano permette di rientrare nel 25% della superficie disperdente lorda ai fini dell’intervento di isolamento termico (tipologia 1)?

R - Chiaramente non è possibile fornire una risposta univoca, dovendo il calcolo effettuarsi caso per caso.

Ai fini della determinazione della “superficie disperdente lorda” (SDL) si potrebbe fare riferimento a quanto chiarito dalla Circolare 14/02/2020, n. 2/E, emanata in riferimento alle diverse agevolazioni rientranti nel c.d. “Bonus facciate” il quale a sua volta contempla interventi per i quali occorre calcolare tale parametro.

Si legge in proposito nella Circolare che il calcolo della SDL va effettuato sul totale della superficie complessiva lorda disperdente (pareti verticali, pavimenti, tetti, infissi) confinante con l’esterno, vani freddi o terreno.


D - In caso di villetta bifamiliare o a schiera, si può intervenire solo su una unità? In caso affermativo, bisogna considerare nella superfice totale disperdente anche le pareti confinanti con l’altra unità adiacente? O addirittura la superficie disperdente totale è quella di entrambe le unità?

R - L’intervento di isolamento termico dell’involucro edilizio (tipologia 1), al pari con quello di sostituzione impiantistica (tipologia 3), può essere eseguito anche su “unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall'esterno” (comma 1, art. 119 del D.L. 34/2020). Vi rientrano pertanto tipicamente villette a schiera, porzioni di villette bifamiliari e simili.

In questi casi si ritiene che il calcolo della superficie disperdente lorda il calcolo della SDL vada effettuato con riferimento alla superficie confinante con l’esterno, vani freddi o terreno (pareti verticali, pavimenti, tetti, infissi), della singola unità immobiliare.


D - In un appartamento in palazzina con vincolo di facciata, facendo una controparete isolata al posto del cappotto, è possibile godere del 110%, ovviamente facendo un salto di 2 classi energetiche?

R - La risposta è affermativa.


D - Se demolisco un solaio piano e lo sostituisco con un tetto, l'intervento è compreso?

R - L’intervento potrebbe rientrare tra quelli di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio (tipologia 1), purché con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’intero edificio o dell’unità immobiliare autonoma o dell’edificio unifamiliare, e ovviamente in presenza degli altri requisiti prescritti.


D - Un condominio di 20 appartamenti sito in una località di mare che vorrebbe fare il lavoro del cappotto con il bonus 110%. Il condominio è degli anni ’70, e non tutti gli appartamenti dispongono di sistema di riscaldamento in quanto all’epoca della costruzione il condominio era nato come condominio estivo per le vacanze. Col tempo alcuni condomini hanno messo un impianto di riscaldamento, diciamo 10 su 20 (per semplicità di calcolo). Il mio quesito è: il condominio può accedere al bonus oppure non avendo tutti un impianto di riscaldamento non rispetta i requisiti per poter fare la domanda? E se sì, i famosi 30.000 Euro ad unità immobiliare concessi dal contributo sarebbero da moltiplicare per 10 o per 20?

R - A parere di chi scrive, la risposta è affermativa, purché l’intervento di installazione del cappotto termico sia realizzata con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’intero edificio o dell’unità immobiliare autonoma o dell’edificio unifamiliare, e ovviamente in presenza degli altri requisiti prescritti, tra i quali in particolare il doppio salto di classe energetica.


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Sostituzione impiantistica

D - Per la sostituzione dell’impianto di climatizzazione sulle parti comuni (tipologia 2) si intende la climatizzazione degli spazi comuni a tutti i condomini o degli impianti di climatizzazione centralizzati con climatizzazione anche delle singole unità?

R - L’intervento prevede l’installazione di un impianto centralizzato a servizio delle singole unità immobiliari nonché, ove necessario, anche di eventuali parti comuni.


D - Per la sostituzione dell’impianto di climatizzazione sulle parti comuni (tipologia 2), si deve intendere intervento su tutto l'impianto o parti di esso? Generatore di calore, sistema di distribuzione, elementi radianti, ecc.?

R - La Guida dell’Agenzia entrate al Superbonus Visualizza PDF , alla FAQ n. 14, afferma che “la sostituzione del generatore di calore è sufficiente per godere della detrazione al 110%. Sono ammesse le spese relative all’adeguamento dei sistemi di distribuzione (tubi), emissione (sistemi scaldanti) e regolazione (sonde, termostati e valvole termostatiche)”.


D - Nel caso intervento sull'involucro edilizio nell’ambito del quale si installa anche un impianto per la ventilazione meccanica controllata (VMC), quest'ultima potrà essere inserita nella detrazione del 110%?

R - La risposta è negativa.


D - Le spese per le modifiche di impianti (ad esempio tubazioni gas in facciata piuttosto che a vista, all'intradosso del solaio del garage/piano terra, ecc.) sono ricomprese nell' incentivo?

R - Premessa la necessità, per accedere agli incentivi, di sostituire il generatore di calore, sono ammesse anche le spese relative all’adeguamento dei sistemi di distribuzione (tubi), emissione (sistemi scaldanti) e regolazione (sonde, termostati e valvole termostatiche).


D - Se ho un impianto a biomassa già presente e lo affianco a una pompa di calore, ricado nel 110%?

R - La risposta è negativa, in quanto la norma - sia per gli interventi sulle parti comuni degli edifici (tipologia 1) che per gli interventi sulle singole unità immobiliari (tipologia 3) parla di “sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti”, pertanto sembra doversi escludere l’installazione di un nuovo impianto in aggiunta ad uno già esistente e che non viene smantellato.


D - Su un condominio di 20 appartamenti ne ho 10 con impianto di riscaldamento e 10 no. È possibile usufruire del bonus per realizzare un impianto centralizzato?

R - La risposta può essere ricavata dal principio generale valido per l’Ecobonus (vedi Le detrazioni fiscali per interventi di risparmio energetico (c.d. “Ecobonus”)) in base al quale, se l’intervento prevede l’installazione di un impianto di riscaldamento centralizzato in un edificio in cui solo alcuni appartamenti sono già dotati di impianto di riscaldamento, la detrazione non può essere riconosciuta sull’intera spesa sostenuta ma deve essere limitata alla spesa riferibile alle unità immobiliari nelle quali l’impianto era già presente; per individuare la quota della spesa detraibile, deve essere utilizzato un criterio di ripartizione proporzionale basato sulle quote millesimali riferite a ciascun appartamento (vedi in proposito Circolare 23/04/2010, n. 21/E, risposta 3.4).

Ovviamente poi la detrazione relativa potrà essere ripartita tra tutti i condomini, e non solo tra quelli degli appartamenti già in possesso dell’impianto ante-intervento.


D - In una abitazione unifamiliare dotata di solare termico, fotovoltaico, pavimento radiante e caldaia a condensazione, è possibile realizzare impianto di raffreddamento con relative opere di muratura usufruendo degli incentivi?

R - La risposta è negativa, in quanto la norma parla di “sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti”, pertanto sembra doversi escludere l’installazione di un nuovo impianto per il solo raffrescamento estivo, peraltro in presenza di un impianto di riscaldamento esistente e che non viene smantellato.


D - Impianto esistente del 2018 con sistema ibrido a pompa di calore + caldaia a condensazione con pannelli radianti a pavimento. Il cliente vuole sostituire con nuova termopompa che soddisfi l'intero fabbisogno dell'edificio eliminando il gas + associazione di fotovoltaico e relativo accumulo. È fattibile farlo rientrare nel 110%?

R - La risposta è affermativa se l’intervento prevede in ogni caso la sostituzione del generatore di calore. Da chiarire se sia ammissibile la sostituzione parziale.


D - Per tipologia di interventi 2, e quindi impianti su parti comuni di edifici, in relazione a un edificio quadrifamiliare non costituito in condominio, posso fare intervento con impianto centralizzato?

R - Si tratta di uno dei principali aspetti che attendono di essere chiariti, se cioè - qualora l’edificio non abbia tecnicamente un “condominio” dotato di una propria soggettività giuridica - possano ritenersi operanti gli stessi principi menzionati ai precedenti paragrafi, che consentono di ritenere in questi casi “allargato” l’ambito applicativo delle agevolazioni anche a soggetti non facenti parte dell’elenco di cui al comma 9 dell’art. 119 del D.L. 34/2020.

Chi scrive propende per una risposta affermativa. Diversamente, si configurerebbe una diversità di trattamento non giustificata tra unità immobiliari analoghe poste in condominio e in edifici plurifamiliari ma non dotati di un condominio tecnicamente inteso.


D - Posso considerare come impianto di riscaldamento iniziale stufe elettriche ed a gas e camino per farlo rientrare nella sostituzione?

R - Un “impianto termico”, per essere considerato tale, deve rispondere alla definizione di cui al punto l-tricies), comma 1, art. 2 del D. Leg.vo 192/2005. Detta definizione è stata oggetto di modifica ad opera del D. Leg.vo 48/2020, entrato in vigore dall’11/06/2020, e pertanto per gli interventi realizzati a partire da tale data si applica la nuova definizione, in base alla quale si considera “impianto termico” un “impianto tecnologico fisso destinato ai servizi di climatizzazione invernale o estiva degli ambienti, con o senza produzione di acqua calda sanitaria, o destinato alla sola produzione di acqua calda sanitaria, indipendentemente dal vettore energetico utilizzato, comprendente eventuali sistemi di produzione, distribuzione, accumulo e utilizzazione del calore nonché gli organi di regolazione e controllo, eventualmente combinato con impianti di ventilazione. Non sono considerati impianti termici i sistemi dedicati esclusivamente alla produzione di acqua calda sanitaria al servizio di singole unità immobiliari ad uso residenziale ed assimilate”.


D - In un edificio unifamiliare è possibile usufruire del Superbonus per la sostituzione della attuale caldaia con pompa di calore, per l'impianto di distribuzione, per l'impianto radiante a pavimento ed anche per la VMC?

R - Si ritiene che le spese per l’installazione di un sistema di ventilazione meccanica controllata (VMC) non siano ammissibili alle agevolazioni.


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Interventi trainanti e trainati

D - Per essere agevolata come intervento “trainato”, la sostituzione degli infissi dei singoli condomini deve essere compresa in un intervento generale sul condominio e non realizzabile in singolo?

R - La Guida dell’Agenzia entrate al Superbonus Visualizza PDF ha chiarito che possono essere “trainati” gli interventi svolti dal singolo proprietario di unità immobiliare (ad esempio un intervento di sostituzione delle finestre comprensive di infissi) soggetti alla normale aliquota, da quelli svolti invece dal condominio e soggetti all’aliquota del 110%. Si vedano in proposito le FAQ 12, 15 e 18.

In altri termini, se il condominio effettua, ad esempio, l’intervento di isolamento dell’involucro edilizio, il singolo condomino potrà sostituire gli infissi nel proprio appartamento (o effettuare altro intervento “trainato”) usufruendo del Superbonus.


D - È possibile l'installazione - su una singola unità immobiliare parte di un condominio - come un intervento trainato, di un impianto autonomo con pompa di calore, realizzando come intervento trainante l'isolamento termico del condominio stesso?

R - La risposta è affermativa. La Guida dell’Agenzia entrate al Superbonus Visualizza PDF ha chiarito che possono essere “trainati” gli interventi svolti dal singolo proprietario di unità immobiliare (ad esempio un intervento di sostituzione delle finestre comprensive di infissi) soggetti alla normale aliquota, da quelli svolti invece dal condominio e soggetti all’aliquota del 110%. Si vedano in proposito le FAQ 12, 15 e 18.

In altri termini, se il condominio effettua, ad esempio, l’intervento di isolamento dell’involucro edilizio, il singolo condomino potrà sostituire l’impianto di climatizzazione nel proprio appartamento (o effettuare altro intervento “trainato”) usufruendo del Superbonus.


D - L’intervento di sostituzione degli infissi in un condominio può essere trainato?

R - La risposta è affermativa. In presenza di un intervento trainante effettuato dal condominio, può essere trainato l’intervento di sostituzione degli infissi, di norma soggetto ad un’aliquota più bassa, sia se eseguito direttamente dal condominio che se eseguito dal singolo proprietario.

Si fa peraltro notare che l’intervento di sostituzione di finestre comprensive di infissi, prevedendo dei massimali fissi e non dipendenti dal numero di unità immobiliari dell’edificio, presenta vantaggi molto maggiori se - in un caso simile - eseguito da ciascun condomino singolarmente, che come intervento condominiale (si vedano gli esempi riportati in Superbonus 110% risparmio energetico e consolidamento antisismico).

Questo anche perché la Guida dell’Agenzia entrate al Superbonus Visualizza PDF ha chiarito che possono essere “trainati” gli interventi svolti dal singolo proprietario di unità immobiliare (ad esempio, appunto, un intervento di sostituzione delle finestre comprensive di infissi) soggetti alla normale aliquota, da quelli svolti invece dal condominio e soggetti all’aliquota del 110%. Si vedano in proposito le FAQ 12, 15 e 18.


D - È consentito installare su una singola unità immobiliare parte di un condominio, come intervento trainato, un impianto autonomo a pompa di calore realizzando, come intervento trainante, l'isolamento termico del condominio stesso?

R - La Guida dell’Agenzia entrate al Superbonus Visualizza PDF ha chiarito che possono essere “trainati” gli interventi svolti dal singolo proprietario di unità immobiliare (ad esempio un intervento di sostituzione impianto di climatizzazione invernale) soggetti alla normale aliquota, da quelli svolti invece dal condominio e soggetti all’aliquota del 110%. Si vedano in proposito le FAQ 12, 15 e 18.

In altri termini, se il condominio effettua, ad esempio, l’intervento di isolamento dell’involucro edilizio, il singolo condomino potrà sostituire la caldaia nel proprio appartamento (o effettuare altro intervento “trainato”) usufruendo del Superbonus.


D - È possibile effettuare un intervento trainante (isolamento termico tipologia 1 + sostituzione impianto tipologia 3) per singola unità immobiliare?

R - La risposta è affermativa, ove la singola unità immobiliare consista in un edificio unifamiliare o comunque risponda alla definizione legislativa di “unità immobiliare situata all'interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall'esterno”.

Si rammenta che una più precisa articolazione di quali casi rientrino nella definizione legislativa (se ad esempio sia necessario un accesso dalla pubblica via oppure siano ammissibili anche unità immobiliari con accesso da aree comuni/condominiali) è ancora uno dei principali aspetti che devono essere chiariti. In proposito, la Guida dell’Agenzia entrate al Superbonus Visualizza PDF , alla FAQ n. 23, afferma che “è possibile fruire del Superbonus per le spese sostenute per gli interventi realizzati sulle unità immobiliari all’interno del condominio solo se tali interventi sono effettuati congiuntamente agli interventi effettuati sulle parti comuni del condominio che danno diritto al Superbonus”.

Con ciò in pratica viene escluso che le singole unità immobiliari site all’interno di un condominio possano usufruire delle agevolazioni. Pertanto, con riguardo alle singole unità immobiliari, l’intervento di isolamento termico (tipologia 1), così come quello di sostituzione impiantistica (tipologia 3) sono realizzabili solo su tipologie edilizie quali villette a schiera, porzioni di bifamiliari o simili.


D - Tra le attività “trainate”, è possibile considerare tutte quelle attività relative alla predisposizione dell'edificio alla banda larga/ultralarga?

R - La risposta è negativa.


D - Il progetto dell'Enel per la riqualificazione delle colonne montanti può essere considerato come attività “trainata” oppure, data la consistenza delle possibili operazioni, viene considerato attività “trainante”?

R - La risposta è negativa per entrambe le fattispecie.


D - Posso fare due interventi trainanti (caldaia+cappotto) insieme e poi trinare tutti gli altri per un condominio?

R - La risposta è affermativa.


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Fotovoltaico e fonti energetiche rinnovabili

D - La sola introduzione del fotovoltaico non è finanziata?

R - In linea generale, a prescindere dal Superbonus, le spese sostenute per l’installazione di impianti basati sull’impiego delle fonti rinnovabili di energia (anche in assenza di opere edilizie propriamente dette) rientrano tra gli interventi agevolati ai sensi dell’art. 16-bis del D.P.R. 917/1986 (comma 1, lettera h) in combinato disposto con l’art. 16 del D.L. 63/2013, entro il limite di 96.000 Euro di spesa per unità immobiliare, e con una detrazione del 50% di tale spesa da ripartire in 10 anni. In tale ammontare rientrano anche le spese per l’installazione di sistemi di accumulo funzionalmente collegati agli impianti stessi.

Qualora invece l’installazione di impianti fotovoltaici avvenga nell’ambito di un intervento “trainato” da altri aventi diritto al Superbonus, sono previsti diversi e autonomi massimali di spesa e di detrazione, che possono portare ad un risparmio massimo di 52.800 Euro da ripartire in 5 anni (vedi Superbonus 110% risparmio energetico e consolidamento antisismico).


D - Nelle nuove costruzioni è prevista una porzione di fonti energetiche rinnovabili obbligatorie ai sensi del D. Leg.vo 28/2011. L'incentivo per gli impianti fotovoltaici si applica ad una eventuale quota oltre il minimo di legge?

R - Gli obblighi previsti dall’art. 11 del D. Leg.vo 28/2011 si riferiscono a nuove costruzioni oppure a edifici esistenti aventi superficie utile superiore a 1.000 m2, soggetti a ristrutturazione integrale degli elementi edilizi costituenti l’involucro oppure soggetti a demolizione e ricostruzione.

In assenza di indicazioni da parte dell’art. 119 del D.L. 34/2020, si ritiene che sia agevolabile anche la quota di fotovoltaico installata per soddisfare ai suddetti obblighi. Peraltro, il comma 5, art. 119 del D.L. 34/2020, chiarisce che per gli interventi edilizi di maggiore portata la quota di incentivo per kW installato è ridotta.


D - Se fosse già presente un impianto fotovoltaico, potrebbe essere implementato con un incremento?

R - La risposta è affermativa, purché ovviamente l’intervento sia “trainato” da uno degli interventi principali “trainanti”. Se ciò non dovesse avvenire, a prescindere dal Superbonus, le spese sostenute per l’installazione di impianti basati sull’impiego delle fonti rinnovabili di energia (anche in assenza di opere edilizie propriamente dette) rientrano tra gli interventi agevolati ai sensi dell’art. 16-bis del D.P.R. 917/1986 (comma 1, lettera h) in combinato disposto con l’art. 16 del D.L. 63/2013, entro il limite di 96.000 Euro di spesa per unità immobiliare, e con una detrazione del 50% di tale spesa da ripartire in 10 anni. In tale ammontare rientrano anche le spese per l’installazione di sistemi di accumulo funzionalmente collegati agli impianti stessi.


D - Il fotovoltaico in questo caso può usufruire dello scambio sul posto dell'energia elettrica?

R - La risposta è negativa. Il comma 7, art. 119 del D.L. 34/2020 dispone che la detrazione per impianti fotovoltaici non è cumulabile con altri incentivi pubblici e altre forme di agevolazione di qualsiasi natura previste dalla normativa europea, nazionale e regionale, compresi i fondi di garanzia e di rota-zione di cui all’art. 11 del D. Leg.vo 28/2011, comma 4 e gli incentivi per lo scambio sul posto di cui all’art. 25-bis del D.L. 91/2014.


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Sismabonus

D - Le opere di miglioramento sismico rientrano nel 110%? Bisogna sempre raggiungere i livelli minimi di miglioramento di classe?

R - Per il Sismabonus, l’incremento dell’aliquota di detrazione al 110% è previsto in maniera indistinta, senza cioè alcuna distinzione in base ai fattori prima indicati; ne consegue che il vantaggio risulterà massimo per gli interventi che ordinariamente beneficerebbero dell’aliquota di detrazione al 50%, e per i quali peraltro non è richiesto il requisito del miglioramento asseverato della classe di rischio sismico dell’edificio.

Questo non significa che qualsiasi intervento possa rientrare nel perimetro della messa in sicurezza antisismica. L’efficacia degli interventi ai fini della riduzione del rischio sismico - come indicato dalla lettera b), comma 14 dell’art. 119 del D.L. 34/2020 - deve essere asseverata dai professionisti incaricati della progettazione strutturale, della direzione dei lavori delle strutture e del collaudo statico, unitamente alla congruità della spesa sostenuta in relazione agli interventi realizzati.

Si tratta tuttavia di una generica attestazione di efficacia degli interventi, che non comporta la necessità di attenersi alle Linee guida per la classificazione degli edifici ai fini del rischio sismico di cui al D.M. 58/2017 asseverando il livello di rischio ante-intervento e il miglioramento ottenuto (seppure il D.M. 58/2017 venga richiamato dalla lettera b), comma 14 dell’art. 119 del D.L. 34/2020).

In pratica, la nuova maxi-aliquota prende il posto - dal 01/07/2020 al 31/12/2021 - di tutte le aliquote previgenti, e si applica anche ai casi di acquisto di case antisismiche direttamente dall’impresa che abbia provveduto alla demolizione e ricostruzione e poi alla vendita entro 18 mesi dalla fine dell’intervento.


D - Il Sismabonus può essere considerato come trainante per gli interventi non trainanti di tipo Ecobonus, tipo sostituzione infissi?

R - La risposta è negativa. Il Sismabonus usufruisce dell’aliquota maggiorata al 110% ma non è un intervento “trainante”. Sono trainanti solo i tre interventi principali finalizzati al risparmio energetico indicati al comma 1, art. 119 del D.L. 34/2020.


D - Il Sismabonus è “trainato”?

R - Il Sismabonus usufruisce dell’aliquota maggiorata al 110% senza necessità di essere “trainato” da altri interventi.


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Interventi in corso, trasferimenti, accorpamenti, frazionamenti

D - Per un edificio completato solo nelle strutture e mancante degli infissi esterni e dell'intonaco, oltre gli impianti è possibile usufruire della detrazione?

R - La risposta è negativa. Le agevolazioni riguardano interventi da effettuarsi su edifici “esistenti”, ove come tali si intendono quelli censiti al catasto, dunque nel caso di edifici di nuova costruzione a seguito della presentazione della dichiarazione di fine lavori ed eventualmente dalla modifica della categoria catastale provvisoria F/3 riservata ai fabbricati in costruzione. Altri aspetti tramite i quali può essere fornita la prova dell’esistenza dell’edificio sono il pagamento dell’IMU, l’esistenza di allacci per utenze, l’aver trasferito la propria residenza anagrafica.


D - Per interventi non ancora iniziati, ma per problema di tempistiche relative all'ottenimento di parere favorevole dalla commissione del paesaggio è possibile presentare delle varianti al titolo edilizio presentato relativo allo studio di riqualificazione energetico?

R - Per interventi non ancora iniziati si ritiene di dare risposta positiva.

Si vedano anche altre risposte in proposito.


D - Un intervento edilizio di riqualificazione energetica di un fabbricato, iniziato a luglio 2019 e non ancora chiuso, può rientrare nel nuovo Superbonus 110%?

R - Questo aspetto è purtroppo ancora da chiarire, riguardo al fatto se sia ipotizzabile una variante in corso d’opera che consenta di includere nuovi interventi (ricadenti tra quelli ad aliquota maggiorata al 110%) nell’ambito di interventi già in corso, e conseguentemente estendere l’aliquota agevolata del 110% ad interventi già aperti ma che inizialmente non godevano di tale detrazione. La risposta è probabilmente negativa.


D - Per un immobile già demolito e attualmente ricostruito in fase di ultimazione è applicabile il Superbonus?

R - La risposta è negativa per l’intervento in corso di ultimazione. Potranno ovviamente essere realizzati, sull’immobile ricostruito, altri interventi per la fruizione del Superbonus.


D - Un fabbricato che deve essere ristrutturato conformemente alle previsioni degli strumenti urbanistici per essere adibito ad abitazione, non essendo questa la attuale destinazione d'uso, può accedere alla agevolazione?

R - La risposta è affermativa, fatte salve le limitazioni per certe categorie catastali e per certi soggetti beneficiari (vedi paragrafo).

Si vedano anche altre risposte in proposito.


D - Unità unifamiliare acquistata a marzo 2019, con APE allegato alla compravendita datato 10/10/2018, SCIA ristrutturazione totale ed inizio lavori presentata a settembre 2019. I lavori sono stati sospesi per COVID da marzo a giugno 2020 e ora si devono riprendere. La parte di coibentazione, infissi ed impianti sono ancora da realizzare installare, rispettano i parametri del Superbonus 110%. È possibile usufruire del 110%?

R - Pur essendo ancora da chiarire il trattamento degli interventi in corso, se l’intervento già di per sé e senza necessità di varianti può rientrare nei requisiti richiesti per il Superbonus al 110&, si ritiene di dare risposta positiva.

Si veda anche …


D - Se l'immobile è in vendita con contratto con agenzia immobiliare, posso intraprendere comunque la richiesta del Superbonus, o devo attendere la scadenza del contratto?

R - Il proprietario può intraprendere i lavori in qualsiasi momento, a prescindere da valutazioni di opportunità concernenti l’effettuazione di lavori su immobile che si intende alienare.

In linea generale, la variazione del possesso dell’immobile comporta nella maggior parte dei casi il trasferimento delle quote di detrazione residue in capo al nuovo titolare.


D - Se ho un’abitazione con una unità immobiliare e ne faccio due, dopo con due faccio opere detraibili, può funzionare?

R - La risposta è affermativa.



6567635 6567653
REQUISITI, ATTESTAZIONI E ASSEVERAZIONI, PRATICHE
6567635 6567654
Attestato di prestazione energetica - APE

D - Nel raggiungimento del salto di 2 classi energetiche si fa riferimento solo all’intervento principale o si può considerare anche l’eventuale intervento “trainato”?

R - Ai fini del doppio salto di classe energetica l’intervento può essere considerato unitariamente nel suo complesso, quindi anche comprensivo degli eventuali interventi “trainati”.


D - È sempre necessario fare un’APE ante e una post-operam, o in fase preventiva è sufficiente una diagnosi energetica?

R - Il comma 3, art. 119 del D.L. 34/2020, prevede espressamente che il doppio salto di classe energetica debba essere dimostrato mediante l'Attestato di prestazione energetica rilasciato prima e dopo l'intervento.


D - Gli APE devono essere prodotti per ogni singola unità immobiliare o per l’intero edificio nel caso di interventi in condominio?

R - Sulla base delle regole generali, per gli edifici residenziali, l’APE deve essere riferito alla singola unità immobiliare, salvo casi particolari (vedi Certificazione energetica degli edifici (APE - Attestato di Prestazione Energetica)).

Chiaramente, in caso di intervento condominiale, sorge la necessità di capire come verificare il requisito del doppio salto di classe energetica con riferimento all’intero edificio.

Per ovviare a questa problematica, nella bozza di decreto del Ministero dello sviluppo economico in corso di emanazione Visualizza PDF si legge che gli APE - qualora redatti per edifici con più unità immobiliari - sono detti “convenzionali” e sono appositamente predisposti ed utilizzabili esclusivamente allo scopo delle agevolazioni di cui al Superbonus.

L'APE convenzionale viene predisposto considerando l'edificio nella sua interezza, considerando solo i servizi presenti nella situazione ante-intervento. Per la redazione dell'APE convenzionale, riferito come detto a edifici con più unità immobiliari, tutti gli indici di prestazione energetica dell'edificio considerato nella sua interezza si calcolano a partire dagli indici prestazione energetica delle singole unità immobiliari.

In particolare, ciascun indice di prestazione energetica dell'intero edificio è determinato calcolando la somma dei prodotti dei corrispondenti indici delle singole unità immobiliari per la loro superficie utile e dividendo il risultato per la superficie utile complessiva dell'intero edificio.


D - In relazione all'APE, se il proprietario ne è già in possesso a seguito di interventi svolti due anni fa, deve comunque aggiornarlo prima dell’inizio dei lavori?

In assenza di interventi edilizi che incidano sulla prestazione energetica, l’APE ha validità decennale (vedi Certificazione energetica degli edifici (APE - Attestato di Prestazione Energetica)). Pertanto, qualora il proprietario dell’immobile sia in possesso di un APE valido prima dell’inizio dei lavori, non dovrà aggiornarlo in fase di ante-operam.

Si vedano anche altre risposte in proposito.


D - Gli APE redatti ante e post-intervento poi vanno protocollati o basta l'emissione?

R - Si tratta di APE regolarmente redatti e rilasciati ai sensi delle norme in vigore, pertanto si ritiene che essi debbano sottostare a tutte le formalità normalmente previste (vedi Certificazione energetica degli edifici (APE - Attestato di Prestazione Energetica)), tra le quali il deposito in regione.

Si vedano anche altre risposte in proposito.


D - Nel caso di un intervento in condominio, tutti gli APE dovranno avere il salto di due classi energetiche, anche quelli magari sfavoriti perché confinanti con il terreno?

R - Allo stato attuale, in assenza di ulteriori specificazioni, la risposta è affermativa.

Si vedano anche altre risposte in proposito.


D - La classe energetica più alta è la A o la A4?

R - La classe energetica più alta è la classe A4.


D - In caso di APE già in corso di validità, ma redatto da un altro tecnico, posso decidere di rifarlo ante opera comunque?

R - Si può fare, ma ovviamente la decisione in tal senso deve essere condivisa e avallata dal committente, che ne sopporterà l’onere.


D - Il tecnico che è anche direttore dei lavori e da redatto l’APE ante intervento, può redigere anche l’APE post intervento?

R - Valgono le medesime regole di “terzietà” del soggetto certificatore applicabili in generale, per le quali si rinvia a Certificazione energetica degli edifici (APE - Attestato di Prestazione Energetica).


D - Se mi trovo già in classe energetica A4 non posso usufruire di nulla?

R - In assenza di chiarimenti sul punto, si ritiene che anche se ci si trova in classe energetica A/4, visto che la norma parla di “conseguimento della classe energetica più alta”, requisito che nella fattispecie è certamente soddisfatto.


D - L’APE pre e post intervento devono essere redatti da due tecnici diversi?

R - La risposta è negativa, possono essere rilasciati anche dallo stesso tecnico.


D - Se nel condominio una unità immobiliare non fa salto di classi energetiche, salta tutto l'intervento per l'intero condominio?

R - Al momento questo è uno dei principali temi che devono ancora essere chiariti.

Si vedano anche altre risposte in proposito.


D - L'APE pre intervento deve essere redatto sull'intero complesso, mentre l'APE post deve essere fatto sulla singola unità immobiliare. Vero?

R - Sulla base delle regole generali, per gli edifici residenziali, l’APE deve essere sempre riferito alla singola unità immobiliare, salvo casi particolari (vedi Certificazione energetica degli edifici (APE - Attestato di Prestazione Energetica)).

Chiaramente, in caso di intervento condominiale, sorge la necessità di capire come verificare il requisito del doppio salto di classe energetica con riferimento all’intero edificio.

Si vedano anche altre risposte in proposito.


D - Cosa si intende con la dicitura riferita al salto delle 2 classi energetiche, e ove non possibile, la classe più alta? Cioè sono in classe A e non posso andare oltre oppure, per esempio, sono in classe F e non riesco per qualche motivo tecnico a fare il salto delle 2 classi?

R - Si fa riferimento al caso in cui il doppio salto non è possibile in quanto l’immobile si trova già prima degli interventi nella classe energetica più alta (A4) o in quella immediatamente sotto (A3).

Si vedano anche altre risposte in proposito.


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Rispetto dei requisiti energetici

D - Cosa si intende per “rispetto requisiti minimi energetici di legge”?

R - In attesa di eventuali nuovi requisiti aggiuntivi che potranno essere contenuti nel decreto del Ministero dello sviluppo economico in corso di emanazione (per la bozza Visualizza PDF ), si intende il rispetto dei requisiti indicati nel D.M. 26/06/2015 R, nel D.M. 19/02/2007 R e successive modificazioni, nel D.M. 11/03/2008 e successive modificazioni, nonché negli altri provvedimenti di tempo in tempo riferiti per le varie tipologie di interventi.


D - In riferimento all’intervento di isolamento termico, che trasmittanze devono avere le stratigrafie su cui si interviene? Le stesse secondo le consuete tabelle in funzione della zona climatica?

In attesa di eventuali nuovi requisiti aggiuntivi che potranno essere contenuti nel decreto del Ministero dello sviluppo economico in corso di emanazione (per la bozza Visualizza PDF ), si continuano ad applicare il D.M. 26/06/2015 R, il D.M. 19/02/2007 R e successive modificazioni, il D.M. 11/03/2008 e successive modificazioni, nonché gli altri provvedimenti di tempo in tempo riferiti per le varie tipologie di interventi.


D - Chi deve garantire il rispetto dei criteri CAM dei materiali? Il progettista o il direttore dei lavori in caso le due figure non coincidano?

R - Ciascuno deve operare secondo le prerogative proprie del ruolo. In particolare, il progettista, nella relazione tecnica di progetto e il direttore dei lavori nell'ambito della dichiarazione sulla conformità al progetto delle opere realizzate, obbligatoria ai sensi dell’art. 8 del D. Leg.vo 192/2005, comma 2.

Il rispetto dei requisiti, ivi compresi quelli derivanti dal rispetto dei CAM, è inoltre oggetto dell’asseverazione prevista dai commi 3 e 13, art. 119 del D.L. 34/2020.


D - La conformità ai criteri ambientali minimi per i materiali da isolamento termico vale solo per i materiali isolanti o anche per quelli accessori utilizzati nell'intervento?

R - Per quanto riguarda l’intervento di isolamento termico dell’involucro edilizio opaco (tipologia 1), la norma prevede che l’intervento deve essere eseguito con utilizzo di materiali isolanti conformi a quanto previsto dal decreto sui criteri ambientali minimi (CAM) per l’edilizia, D.M. 11/10/2017 (vedi Criteri ambientali minimi negli appalti pubblici (CAM)).

In assenza di chiarimenti, a parere di chi scrive il requisito può essere limitato ai materiali utilizzati per l’isolamento.


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Edifici vincolati o per i quali sussistano difficoltà tecniche

D - Negli edifici vincolati, o edifici ante 1946 come ad esempio nelle città d'arte, difficilmente è possibile conseguire i requisiti minimi delle pareti verticali. Esistono delle possibilità di derogare al rispetto dei valori richiesti.

R - Il comma 2, aart. 119 del D.L. 34/2020 dispone inoltre che gli interventi di efficientamento energetico di cui all’art. 14 del D.L. 63/2013 - di norma soggetti ad aliquote di detrazione inferiori - possono anch’essi usufruire della maggiorazione al 110% anche se non eseguiti congiuntamente ad uno degli interventi oggetto dell’aliquota maggiorata, nei seguenti casi:

1) l’edificio sia sottoposto ad almeno un vincolo ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al D. Leg.vo 42/2004 (vincolo che, è da ritenere, impedisca l’esecuzione di almeno uno degli interventi ad aliquota maggiorata);

oppure

2) gli interventi ad aliquota maggiorata non possano essere eseguiti perché vietati da regolamenti edilizi, urbanistici o ambientali.

Resta ferma in questi casi la necessità di rispettare tutti gli altri requisiti per l’esecuzione degli interventi, previsti dal comma 3 dell’art. 119 del D.L. 34/2020 (vedi Superbonus 110% risparmio energetico e consolidamento antisismico).


D - Ci sono casi in cui si può derogare il salto di classi energetiche a uno solo, se si dimostra l'impossibilità di farne due?

R - La risposta è negativa. L’unico caso in cui si può derogare al salto di due classi energetiche è quando tale salto non è possibile in quanto l’immobile si trova già prima degli interventi nella classe energetica più alta (A4) o in quella immediatamente sotto (A3).


D - Per località (ad esempio, Venezia) nelle quali interventi con cappotti esterni non sono consentiti e interventi di isolamento dall’interno che conducano ad un salto di due classi energetiche sono quasi impossibili, quali possibilità ci sono?

R - Il comma 2, art. 119 del D.L. 34/2020, dispone che gli interventi di efficientamento energetico di cui all’art. 14 del D.L. 63/2013 - di norma soggetti ad aliquote di detrazione inferiori - possono anch’essi usufruire della maggiorazione al 110% anche se non eseguiti congiuntamente ad uno degli interventi oggetto dell’aliquota maggiorata, nei seguenti casi:

1) l’edificio sia sottoposto ad almeno un vincolo ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al D. Leg.vo 42/2004 (vincolo che, è da ritenere, impedisca l’esecuzione di almeno uno degli interventi ad aliquota maggiorata);

oppure

2) gli interventi ad aliquota maggiorata non possano essere eseguiti perché vietati da regolamenti edilizi, urbanistici o ambientali.

Resta ferma in questi casi la necessità di rispettare tutti gli altri requisiti per l’esecuzione degli interventi, previsti dal comma 3 dell’art. 119 del D.L. 34/2020 (vedi oltre).


D - Non c’è bisogno del traino sugli edifici vincolati però bisogna sempre superare le due classi energetiche per poter usufruire del Superbonus?

R - La risposta è affermativa, resta ferma in questi casi la necessità di rispettare tutti gli altri requisiti per l’esecuzione degli interventi, previsti dal comma 3 dell’art. 119 del D.L. 34/2020, che comprendono anche il doppio salto di classe energetica.


D - Siamo proprietari di un edificio a vari piani in un centro storico di un piccolo borgo, con vincolo di restauro e recupero conservativo. L'immobile è suddiviso in tre unità abitative di cui due con accesso comune e una con accesso comune e indipendente. Volendo migliorare l'impianto termico in comune le due abitazioni con ingresso comune che non possono fare il cappotto, credo di aver capito che posso estendere l’Ecobonus anche alle suddette unita.

R - In questo caso si può fare ricorso alla disposizione contenuta nel comma 2, art. 119 del D.L. 34/2020, ai sensi della quale gli interventi di efficientamento energetico di cui all’art. 14 del D.L. 63/2013 (vedi Le detrazioni fiscali per interventi di risparmio energetico (c.d. “Ecobonus”)) - di norma soggetti ad aliquote di detrazione inferiori - possono anch’essi usufruire della maggiorazione al 110% anche se non eseguiti congiuntamente ad uno degli interventi trainanti, nei seguenti casi:

1) l’edificio sia sottoposto ad almeno un vincolo ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al D. Leg.vo 42/2004 (vincolo che, è da ritenere, impedisca l’esecuzione di almeno uno degli interventi ad aliquota maggiorata);

oppure

2) gli interventi ad aliquota maggiorata non possano essere eseguiti perché vietati da regolamenti edilizi, urbanistici o ambientali.

Resta ferma in questi casi la necessità di rispettare tutti gli altri requisiti per l’esecuzione degli interventi, previsti dal comma 3 dell’art. 119 del D.L. 34/2020 (vedi Superbonus 110% risparmio energetico e consolidamento antisismico).

In alternativa, si potrebbe quella di effettuare un intervento di sostituzione impiantistica di sulle parti comuni dell’edificio (tipologia 2), installando pertanto il nuovo impianto a servizio di tutte le unità immobiliari.


D - Come trattare gli edifici con vincolo monumentale per i quali la legge di conversione del Decreto Rilancio fa riferimento relativamente agli interventi sull'involucro?

R - Si vedano le altre risposte in proposito.


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Visto di conformità

D - Chi rilascia il visto di conformità che attesta la sussistenza dei presupposti?

R - Il visto di conformità è rilasciato ai sensi dell’art. 35 del D. Leg.vo 241/1997, dai soggetti di cui al comma 3, lettere a) e b), dell’art. 3 del D.P.R. 322/1998 (iscritti negli albi dei dottori commercialisti, dei ragionieri e dei periti commerciali e dei consulenti del lavoro, nonché soggetti iscritti nei ruoli di periti ed esperti tenuti dalle CCIAA, in possesso di laurea in giurisprudenza o in economia e commercio o equipollenti, o diploma di ragioneria), nonché dai CAF (Centri di assistenza fiscale) costituiti ai sensi dell’art. 32 del D. Leg.vo 241/1997 medesimo.


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Documentazione varia e pratiche ENEA

D - Per lo studio di fattibilità iniziale oltre alla redazione dell'APE si deve predisporre anche la relazione ai sensi della L. 10/1991?

R - La relazione ai sensi dell’art. 28 della L. 10/1991 (riferimento peraltro ora sostituito da quello all’art. 8 del D. Leg.vo 192/2005) deve obbligatoriamente essere predisposta contestualmente alla dichiarazione di inizio dei lavori complessivi o degli specifici interventi proposti, o alla domanda di acquisizione del titolo abilitativo edilizio.


D - Ogni appartamento di un condominio deve fare la pratica con l’Enea?

R - Allo stato attuale l’unico adempimento nei confronti dell’Enea per la fruizione del Superbonus è l’invio dell’attestazione che assevera il rispetto dei requisiti di prestazione energetica e di congruità dei costi (comma 13, art. 119 del D.L. 34/2020).

In ogni caso, gli adempimenti nei confronti dell’Enea sono effettuati dal soggetto titolare dell’intervento, quindi dal condominio per il tramite dell’amministratore per gli interventi condominiali.



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SPESE DETRAIBILI, MASSIMALI, CESSIONE CREDITO E SCONTO IN FATTURA, CUMULO DI INTERVENTI, IVA
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Cumulo, massimali e sovrapposizione di interventi

D - Esistono massimali dei costi ammissibili?

R - Per asseverare la congruità della spesa in relazione agli interventi effettuati, si fa riferimento ai prezzari individuati dal decreto in corso di emanazione concernente le modalità di asseverazione (comma 13, lettera a), art. 119 del D.L. 34/2020).

Nelle more dell’emanazione del predetto decreto, si fa riferimento ai prezzi riportati nei prezzari per le opere pubbliche delle regioni o delle province autonome, ai listini ufficiali o delle locali camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura, o ancora ai prezzi correnti di mercato in base al luogo di effettuazione degli interventi.


D - In caso di riqualificazione energetica globale (intervento compreso nell’Ecobonus) nell’ambito della spesa agevolabile complessiva occorre dimostrare i tetti singoli per le varie categorie di interventi quali involucro, impianti, ecc.?

R - La risposta è negativa, non occorre dimostrare i tetti singoli per le varie categorie di interventi.


D - Quanto è il tetto di spesa massimo per un intervento di riqualificazione totale dell'involucro edilizio con sostituzione degli infissi e dell’impianto di climatizzazione?

R - Se sono attuati più interventi distinti, ciascuno dei quali agevolabile, il limite massimo di detrazione applicabile è costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi realizzati, a patto ovviamente che le spese per i vari interventi possono essere ben separate e distinte. Ipotizzando che nel caso in esame uno degli interventi (ad esempio la riqualificazione dell’involucro) abbia i requisiti per essere “trainante”, potrà detrarsi il 110% delle spese sostenute per tutti e tre gli interventi, sulla base dei massimali di spesa previsti dalla normativa (vedi Superbonus 110% risparmio energetico e consolidamento antisismico).


D - Posso usufruire del Superbonus 110% per un intervento di posa cappotto termico e riqualificazione impianti, e invece per la sostituzione degli infissi scegliere di mantenere la detrazione al 50% per manutenzione straordinaria?

R - La risposta è affermativa, nel senso che in presenza dei requisiti richiesti dalla normativa, se un intervento può ricadere in due o più diverse tipologie di agevolazioni, il contribuente può certamente (e anzi, deve) scegliere di quale concretamente usufruire.

Tuttavia, la scelta potrebbe risultare svantaggiosa, dal momento che se l’intervento di posa del cappotto termico e/o quello di riqualificazione impiantistica sono suscettibili di essere interventi “trainanti” nell’ambito del Superbonus, anche l’intervento di sostituzione degli infissi eseguito congiuntamente può risultare agevolabile con l’aliquota agevolata del 110% e con la detrazione in 5 anni, invece della detrazione al 50% in 10 anni ordinariamente prevista.


D - Se effettuo interventi di tipologia 1 + 2 (involucro più impianti) i limiti di spesa si cumulano?

R - Se sono attuati più interventi distinti, ciascuno dei quali agevolabile, il limite massimo di detrazione applicabile è costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi realizzati, a patto ovviamente che le spese per i vari interventi possono essere ben separate e distinte.


D - Il Bonus facciate può essere addizionato all'isolamento termico superfici opache, ovviamente con le percentuali del caso?

R - Se sono attuati più interventi distinti, ciascuno dei quali agevolabile, il limite massimo di detrazione applicabile è costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi realizzati, a patto ovviamente che le spese per i vari interventi possono essere ben separate e distinte.


D - Che massimale ha un edificio con tanti appartamenti in locazione ma di un unico proprietario?

R - Sono applicabili le regole generali (vedi Superbonus 110% risparmio energetico e consolidamento antisismico). È infatti ammesso alle agevolazioni - per un intervento di tipologia 1 o 2 da attuarsi sulle parti comuni - anche il particolare caso dell’unico proprietario di più unità immobiliari che costituiscano l’interezza dell’edificio, sia esso costituito o meno in forma di condominio, a condizione ovviamente che il titolare dell’intervento sia uno dei soggetti elencati dal comma 9 dell’art. 119 del D.L. 34/2020.


D - Quando si parla di “cinque rate”, significa cinque anni?

R - La risposta è affermativa. In caso di fruizione diretta della detrazione, il relativo importo verrà “scalato” da quanto dovuto a titolo di imposta sul reddito, alle varie scadenze previste per acconti e saldo. Nel caso invece si parli di un soggetto che abbia acquisito il credito tramite cessione, si parla comunque di cinque anni, anche se in questi casi è possibile l’utilizzo in compensazione.


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Cessione del credito e sconto in fattura

D - Si può cedere il credito di eventuali lavori di bonus casa precedenti al 110% ma sostenuti nel 2020?

R - La risposta è affermativa. Le possibilità di cessione del credito e dello sconto in fattura sono attuabili non solo in relazione al Superbonus 110%, ma - per le spese sostenute nel 2020 e nel 2021 - in relazione a tutte le agevolazioni dettagliatamente indicate dal comma 2, art. 121 del D.L. 34/2020, e cioè quelle per:

a) interventi di recupero del patrimonio edilizio;

b) interventi finalizzati al risparmio e all’efficientamento energetico;

c) interventi di adeguamento antisismico;

d) interventi di recupero o restauro delle facciate;

e) interventi di installazione di impianti fotovoltaici;

f) interventi finalizzati al risparmio e all’efficientamento energetico.


D - Se interrompo i lavori dopo aver emesso dei SAL (e quindi ceduto un credito) cosa succede?

R - Nei confronti del committente cedente il credito e titolare degli interventi, l’Agenzia delle entrate provvederà al recupero dell’importo corrispondente alla detrazione non spettante, maggiorato degli interessi, nei confronti del soggetto titolare degli interventi. Il fornitore o soggetto cessionario del credito risponde, solidalmente col titolare degli interventi, solamente nel caso in cui venga provata una sua responsabilità in concorso nella violazione, nonché per l’eventuale utilizzo del credito d’imposta in modo irregolare o in misura maggiore rispetto allo sconto praticato o al credito ricevuto.


D - Il soggetto cui viene ceduto il credito o l’impresa che pratica lo sconto in fattura quanto tempo deve attendere prima di recuperare le somme? Deve anticipare oppure il bonus viene erogato tutto insieme?

R - Ai sensi del comma 3, art. 121 del D.L. 34/2020, “il credito d’imposta è usufruito con la stessa ripartizione in quote annuali con la quale sarebbe stata utilizzata la detrazione”.

In pratica, il soggetto che anticipa il bonus fiscale sotto forma di sconto in fattura o acquistando il credito d’imposta potrà recuperarlo nelle stesse tempistiche (5 anni) delle normali detrazioni.

Tuttavia, a differenza del contribuente che ha diritto alle detrazioni, il soggetto che acquisisce il credito potrà utilizzarlo anche in compensazione, senza attendere quindi le scadenze per il pagamento delle imposte sul reddito (Irpef o Ires che sia), ma alla prima scadenza utile compensando con altri pagamenti dovuti al fisco (ad esempio con il versamento dell’Iva mensile o trimestrale).

Il medesimo comma 3, art. 121 del D.L. 34/2020, specifica inoltre che “la quota di credito d’imposta non utilizzata nell’anno non può essere usufruita negli anni successivi, e non può essere richiesta a rimborso”.


D - Il committente deve anticipare somme?

R - In teoria, tramite il ricorso al meccanismo dello sconto in fattura da parte dei fornitori che effettuano gli interventi (vedi Superbonus 110% risparmio energetico e consolidamento antisismico), il committente può svolgere gli interventi senza anticipare somme.

È tuttavia probabile che qualche spesa in fase iniziale vada sostenuta, se non altro per quelle operazioni preliminari che vanno svolte senza alcuna garanzia di poter poi in seguito completare l’intervento agevolato (ad esempio studi di fattibilità, indagini preventive, ecc.).


D - Quando parliamo di sconto in fattura, a quali percentuali pensiamo di riferirci?

R - Il meccanismo dello sconto in fattura, così come quello della monetizzazione (cessione del credito), possono essere attuati per qualsiasi percentuale, quindi a partire dall’intera spesa sostenuta fino ad una piccola porzione della stessa.


D - L'impresa che cede il credito ad altri (ad esempio a una banca) in che tempistiche lo recupera?

R - Il soggetto che anticipa il bonus fiscale sotto forma di sconto in fattura o acquistando il credito d’imposta, lo recupera nelle stesse tempistiche (5 anni) delle normali detrazioni.

Se l’impresa che ha accordato lo sconto in fattura (e pertanto ha anticipato in una prima fase il bonus, rinunciando all’introito dei lavori svolti) poi cede a sua volta il credito acquisito ad un altro soggetto (ad esempio una banca), l’impresa a sua volta monetizzerà subito il credito (ovviamente alle condizioni stabilite con il cessionario, cioè nel nostro esempio la banca). L’onere ultimo, come detto recuperabile in 5 anni, rimane pertanto sull’ultimo soggetto che ha acquistato il credito.


D - Visto che la via maggiormente percorribile per soggetti incapienti (cioè senza sufficienti redditi su cui scaricare i crediti di imposta, restano le banche, come sarà la procedura? Si presenta un progetto alla banca chiedendo una linea di credito su cui far scaricare le fatture dell’impresa, che la banca stessa provvederà a pagarle? Oppure si chiede un vero e proprio mutuo? E le fatture, nel caso, saranno intestate alla banca?

R - Il caso tipico di cessione del credito alla banca (o altro soggetto) prevede che il credito stesso sia già maturato, e cioè che il soggetto titolare dell’intervento lo abbia realizzato e abbia pagato per intero le fatture dell’impresa, rendendo pertanto il credito “cedibile”.

La situazione descritta nella domanda è certamente attuabile, ma comporta un accordo a tre soggetti (committente, impresa e banca) oggettivamente complesso da realizzare, anche per le garanzie che la banca stessa chiederebbe in ordine al concreto maturare del credito, che come visto avviene a intervento concluso e spese sostenute. Le fatture, in ogni caso, non potranno mai essere intestate alla banca, ma dovranno sempre essere intestate al contribuente originario.


D - Nell'ipotesi della cessione del credito, sarà possibile cederlo tutto o solo una parte?

R - La cessione del credito, come anche lo sconto in fattura, possono essere attuati per qualsiasi percentuale, quindi a partire dall’intera spesa sostenuta fino ad una piccola porzione della stessa.


D - Per un unico intervento è possibile pagare il progettista con la detrazione, il fornitore degli infissi con lo sconto in fattura e il cappotto con la cessione del credito con n. tre fatture differenti?

R - La risposta è affermativa. Tuttavia, prudenzialmente, si darà una risposta definitiva nel momento in cui uscirà il provvedimento dell’Agenzia entrate che dovrà regolare le modalità applicative dello sconto in fattura.


D - Su di un intervento che rispetta i requisiti richiesti posso in parte recuperare il credito d'imposta e in parte cederlo all'impresa?

R - La risposta è affermativa.


D - Lo sconto in fattura può eccedere la capienza fiscale del contribuente?

R - La risposta è affermativa, dal momento che il meccanismo dello sconto in fattura, così come quello della cessione del credito, è volto anche a risolvere eventuali situazioni di incapienza che impedirebbero una completa fruizione del credito. Lo sconto in fattura può in tutti i casi essere pari al 100% della spesa sostenuta.


D - Si può fare bonifico e poi cedere credito?

R - La risposta è affermativa. La cessione del credito, contrariamente allo sconto in fattura, presuppongono infatti proprio che la spesa sia stata sostenuta, e che pertanto il credito sia maturato, per intero o per stati di avanzamento lavori, come previsto dal comma 13-bis, art. 119 del D.L. 34/2020, nonché dal comma 1-bis, art. 121 del D.L. 34/2020.


D - Un condomino con molti millesimi potrebbe trovarsi a pagare di tasca propria se con la ripartizione delle spese in funzione dei millesimi supera i limiti di spesa?

R - La risposta è affermativa, qualora le spese sostenute per gli interventi eccedano il massimale di spesa previsto dalla normativa.

Si vedano anche altre risposte in proposito.


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IVA sulle spese per gli interventi

D - Le spese professionali si considerano comprensive di Iva?

R - Tutti gli importi dei massimali previsti dalla normativa si considerano comprensivi di Iva.


D - Se lo sconto in fattura che l'impresa applica è il 100%, che fine fa l'Iva?

R - In questo caso l’Iva, che l’impresa sarà comunque tenuta a mettere a debito sulle fatture emesse, farà parte del credito che l’impresa maturerà con la cessione e che potrà recuperare nel periodo previsto.


D - I massimali di spesa sono comprensivi di Iva o no?

R - La risposta è affermativa, i massimali di spesa comprendono l’Iva.


D - Quale aliquota IVA deve essere applicata sugli interventi?

R - La risposta dipende dalla qualificazione dell’intervento ai fini edilizi.


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Opere accessorie e lavorazioni connesse

D - La sostituzione ed il rifacimento della copertura rientra nelle spese sostenibili?

R - L’intervento in questione può rientrare, nel rispetto dei requisiti previsti, nell’ambito dell’intervento di isolamento termico dell’involucro edilizio (tipologia 1), per il quale la normativa fa espressamente riferimento a “isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate”, includendo pertanto nelle parti che possono essere oggetto di riqualificazione anche le coperture.


D - Nelle spese si comprendono anche le opere accessorie quali rimozioni manto copertura oppure ponteggi a servizio dell'attività?

R - Nelle spese si comprendono anche quelle sostenute per opere provvisionali ed accessorie strettamente funzionali alla realizzazione degli interventi, quali ad esempio ponteggi, nuove soglie o davanzali, rifacimento intonaci, opere murarie, ecc.

È in ogni caso applicabile il principio generale secondo il quale l’intervento di categoria superiore assorbe quelli di categoria inferiore ad esso collegati necessari al completamento dell’opera (ad esempio tinteggiatura, intonacatura, rifacimento di pavimenti, vedi Risoluzione 29/11/2017, n. 147/E).


D - Se dovessi fare il cappotto in un condominio con il bonus 110%, quali sarebbero le lavorazioni “strutturali” accessorie che rientrerebbero nel bonus? Per esempio, tutti i vari ripristini e risanamenti del copriferro e del calcestruzzo ammalorato di travi e pilastri, rientrerebbero nel contributo del 110% o quelli sarebbero accolli?

R - Si ritiene che le lavorazioni accessorie che possono rientrare nel bonus siano solo quelle strumentali e necessarie all’intervento agevolato. Nel caso esemplificato pertanto la risposta è negativa, in quanto si tratta di interventi, come indicato, di carattere “strutturale”, e pertanto non strettamente attinenti le opere di riqualificazione/isolamento termico dell’involucro edilizio.


D - In caso di isolamento dell'involucro esterno, dovendo installare ponteggi, il costo della sicurezza è compreso nel 110%, come il progetto e la direzione lavori?

R - Nelle spese si comprendono anche quelle sostenute per opere provvisionali ed accessorie strettamente funzionali alla realizzazione degli interventi, quali ad esempio ponteggi, nuove soglie o davanzali, rifacimento intonaci ecc.


D - Se effettuo lavori di sostituzione impianto di riscaldamento, con un impianto a pavimento, le opere murarie (rimozione pavimenti, ecc.) connesse rientrano nelle spese riconosciute nel Superbonus?

R - La risposta è affermativa. Nelle spese si comprendono anche quelle sostenute per opere provvisionali ed accessorie strettamente funzionali alla realizzazione degli interventi, quali ad esempio ponteggi, nuove soglie o davanzali, rifacimento intonaci, opere murarie, ecc.

È in ogni caso applicabile il principio generale secondo il quale l’intervento di categoria superiore assorbe quelli di categoria inferiore ad esso collegati necessari al completamento dell’opera (ad esempio tinteggiatura, intonacatura, rifacimento di pavimenti, vedi Risoluzione 29/11/2017, n. 147/E).



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RUOLO DEI PROFESSIONISTI TECNICI
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Detraibilità e ammontare delle spese professionali

D - Si considerano tra le spese anche i progetti e le direzioni lavori?

R - Il comma 15, art. 119 del D.L. 34/2020, prevede che “rientrano tra le spese detraibili per gli interventi di cui al presente articolo quelle sostenute per il rilascio delle attestazioni e delle asseverazioni di cui ai commi 3 e 13 e del visto di conformità di cui al comma 11”. Si fa pertanto riferimento alle attestazioni e asseverazioni (rispetto dei requisiti, congruità delle spese, attestato di prestazione energetica) specificamente richieste per la fruizione del Superbonus.

Quanto più genericamente alle spese per la progettazione e la direzione dei lavori, si ritiene siano anch’esse detraibili, sulla base dei generali principi che regolano l’agevolazione del c.d. “Ecobonus”, per la quale l’art. 3 R del D.M. 19/02/2007 dispone che la detrazione spetta anche per le spese relative a “prestazioni professionali necessarie alla realizzazione degli interventi”.


D - Le spese tecniche del professionista che redige il progetto oltre alle asseverazioni in che importo rientrano?

R - Le spese per prestazioni professionali contribuiscono al conteggio ai fini del raggiungimento del massimale generale ammissibile per ciascun intervento.


D - Vi è una percentuale specifica in base alla quale calcolare le spese per la progettazione, direzione lavori, coordinamento sicurezza e altre prestazioni professionali?

R - Non vi è alcuna percentuale specifica predefinita né alcun tariffario, in ossequio alla liberalizzazione dei compensi nel mercato delle libere professioni in atto dal 2012. In pratica, ciascun professionista negozierà liberamente il proprio compenso con la committenza.

Tuttavia, tra i requisiti per la fruizione del Superbonus vi è la “congruità” dei costi in relazione agli interventi eseguiti. Per quel che riguarda la congruità delle spese per prestazioni professionali si attendono indicazioni dal decreto del Ministero dello sviluppo economico in corso di emanazione Visualizza PDF .

Nell’attesa, si ritiene che possano considerarsi “congrue” le spese professionali contenute nei limiti scaturenti dall’applicazione del D. Min. Infrastrutture e trasporti 17/06/2016 (Compensi per i servizi tecnici negli appalti pubblici) oppure dal D. Min. Giustizia 20/07/2012, n. 140 (Parametri compensi professionali liquidati da un Giudice).

Eventuali scostamenti verso l’alto, pur possibili per il principio della liberalizzazione, andranno ampiamente giustificati e motivati.


D - Per le prestazioni professionali è previsto un tariffario?

R - La risposta è negativa. Si vedano anche altre risposte in proposito.


D - Le spese tecniche rientrano nel 110% anche se lavori poi non verranno effettuati?

R - La risposta è negativa. La detrazione del 110% presuppone che i lavori vengano effettuati e completati con il rispetto di tutti i requisiti ivi compresi la chiusura dei lavori e l’APE finale.


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Conflitti di interessi

D - Se un tecnico è nel condominio non può fare lui le operazioni progettuali e di direzione dei lavori?

R - La risposta è affermativa, non sono previsti requisiti di terzietà.


D - Posso rilasciare le asseverazioni per un intervento su immobile di mia proprietà? E in caso affermativo, posso rinunciare alla parcella, al fine di spendere l'intero importo per le lavorazioni?

R - Contrariamente a quanto affermato per il caso di intervento condominiale in cui il condominio incarica un tecnico che sia anche condomino, nel caso esaminato - e pur non sussistendo alcun esplicito divieto - appare certamente sconsigliabile dal punto di vista deontologico redigere le asseverazioni per un intervento in relazione al quale il tecnico asseveratore stesso usufruisce delle detrazioni.


D - Le attestazioni devono essere eseguite tutte dallo stesso tecnico, ossia da colui che si assume la responsabilità dell'intervento?

R - Le attestazioni richieste (rispetto dei requisiti energetici e congruità della spesa) sono asseverate da un unico tecnico abilitato (il modello di asseverazione, ancora non disponibile, sarà certamente unico).

Si ritiene inoltre che tali asseverazioni possano essere sostituite da un'analoga dichiarazione resa dal direttore dei lavori nell'ambito della dichiarazione sulla conformità al progetto delle opere realizzate, obbligatoria ai sensi dell’art. 8 del D. Leg.vo 192/2005, comma 2.

Si ritiene infine che il soggetto certificatore che rilascia l’APE debba invece essere dotato dei requisiti di “terzietà” dagli altri soggetti impegnati nella progettazione e realizzazione dell’intervento (committente, progettista e direttore dei lavori), come di norma prescritto.


D - Il tecnico che assevera la congruità delle spese per l’intervento deve essere estraneo all'intervento o può farlo il progettista?

R - Non sono previsti requisiti di terzietà, può farlo anche il progettista, o il direttore lavori nell'ambito della dichiarazione sulla conformità al progetto delle opere realizzate, obbligatoria ai sensi dell’art. 8 del D. Leg.vo 192/2005, comma 2.


D - Chi assevera la congruità della spesa non deve essere un commercialista, CAF, ecc.?

R - No, la congruità delle spese in relazione agli interventi è attestata e asseverata da un tecnico. Il visto di conformità, rilasciato dai soggetti abilitati, è invece un ulteriore documento che è richiesto ai fini della cessione del credito o dello sconto in fattura.

Si vedano anche altre risposte in proposito


D - Se il tecnico che esegue la pratica è proprietario dell’immobile ad uso residenziale può usufruire della pratica o la deve far fare ad un proprio collega?

R - Pur non sussistendo alcun esplicito divieto, appare certamente sconsigliabile dal punto di vista deontologico redigere le asseverazioni per un intervento in relazione al quale il tecnico asseveratore stesso usufruisce delle detrazioni.



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VARIE

D - Sono previste sovvenzioni per il trasferimento degli inquilini in caso di sisma bonus su condomini?

R - La risposta è negativa. Eventuali spese di questo genere non sono oggetto di agevolazioni.


D - È possibile presentare più pratiche edilizie? Perché ho urgenza di iniziare i lavori (opere murarie, ecc.) in attesa dello studio da parte dell'ingegnere sull'energetico.

R - La risposta è affermativa.


D - Per poter usufruire dei bonus i soggetti devono essere in regola con l’IMU?

R - La risposta è negativa, non è richiesto di essere in regola con le imposte immobiliari di qualsiasi tipo.


D - Il caso di successioni aperte e non ancora chiuse ne usufruiscono i futuri eredi?

R - In caso di acquisizione dell’immobile per successione, la detrazione spetta all’erede o agli eredi che conservano la detenzione materiale e diretta dell’immobile. Per maggiori dettagli si veda il paragrafo dedicato in Le detrazioni fiscali per interventi di risparmio energetico (c.d. “Ecobonus”).


D - Nel caso della forma giuridica del condominio le detrazioni sono in base alle tabelle millesimali?

R - Risposta affermativa, la detrazione massima disposta dalla normativa per gli interventi in condominio (ad esempio, 40.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti da due a otto unità immobiliari su cui si effettua un intervento di isolamento termico) viene poi ripartita tra i singoli condomini in base alla tabella dei millesimi di proprietà.


legislazionetecnica.it

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ECOBONUS 110% (Caratteristiche generali; Interventi agevolabili c.d. “trainanti”; Impianti fotovoltaici e sistemi di accumulo; Applicazione a interventi di norma soggetti ad aliquote inferiori; Interventi in corso alla data del 01/07/2020; Esempi di calcolo della detrazione; Requisiti, asseverazioni e attestazioni dei professionisti, assicurazione RC; Edifici coinvolti e soggetti beneficiari; Maggioranze condominiali; Colonnine di ricarica veicoli elettrici) - SISMABONUS 110% (Interventi per i quali si applica la maxi-aliquota; Interventi di monitoraggio strutturale a fini antisismici; Regole generali e ambito applicativo; Interventi in corso alla data del 01/07/2020; Polizza assicurativa per eventi calamitosi) - ALTERNATIVE ALLA FRUIZIONE DIRETTA DELLA DETRAZIONE (Sconto in fattura o credito d’imposta cedibile; Campo di applicazione; Requisiti per credito d’imposta o sconto in fattura; Controlli sulla fruizione del credito; Controlli e sanzioni).
A cura di:
  • Dino de Paolis
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