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23/07/2020

Manutenzione straordinaria e ristrutturazione edilizia: le nuove definizioni ampliate

Manutenzione straordinaria ammessa anche con mutamento di destinazione d’uso e modifiche ai prospetti. Demolizione e ricostruzione in ristrutturazione edilizia anche con diversa sagoma, prospetti e sedime. Analisi delle norme di maggiore impatto contenute nel D.L. “Semplificazioni” 76/2020.

L’art. 10 del D.L. 16/07/2020, n. 76 (cosiddetto “Decreto Semplificazioni”) reca una serie di modifiche al Testo unico dell’edilizia finalizzate a semplificare le procedure edilizie e assicurare il recupero e la qualificazione del patrimonio edilizio esistente e lo sviluppo di processi di rigenerazione urbana.
Analizziamo di seguito alcune tra le novità di maggiore impatto che scaturiscono dalla nuova e ampliata definizione degli interventi di “manutenzione straordinaria” e “ristrutturazione edilizia”.
Fare clic sui link agli articoli per il testo coordinato.

Il tema, insieme a tutte le altre novità in edilizia introdotte dal Decreto Semplificazioni, è affrontato nel Webinar del 29/07:
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INTERVENTI DI MANUTENZIONE STRAORDINARIA - Viene rivista la definizione di “manutenzione straordinaria” - di cui all’art. 3 del D.P.R. 380/2001, comma 1, lettera b) - restringendo l’ambito di applicazione della previsione secondo cui sono comunque vietati interventi di manutenzione straordinaria che comportino modifiche alle destinazioni d’uso.
Si stabilisce l’unico limite che detti interventi non devono comportare mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carco urbanistico, dunque ammettendo la possibilità di interventi di manutenzione straordinaria che comportino modifiche alle destinazioni d’uso urbanisticamente non rilevanti.
La modifica costituisce norma di coordinamento rispetto alle previsioni di cui all'art. 23-ter del D.P.R. 380/2001, ai sensi del quale il mutamento di destinazione d'uso di un immobile è considerato “urbanisticamente rilevante” (indipendentemente dal fatto che avvenga con o senza opere) quando comporta un cambio di destinazione tra diverse categorie edilizie.
Inoltre, nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria possono ora essere comprese anche le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati, purché tali modifiche rispettino le seguenti condizioni:
- siano necessarie per mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio ovvero per l’accesso allo stesso;
- non pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio;
- l’intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia;
- l’intervento non abbia ad oggetto immobili sottoposti a tutela.

INTERVENTI DI RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA - Viene modificato l’art. 3 del D.P.R. 380/2001, comma 1, lettera d), estendendo l’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia. Si prevede in dettaglio:
1) la possibilità di eseguire interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche;
2) la possibilità di eseguire interventi di demolizione e ricostruzione con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’installazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico;
3) la possibilità, per gli interventi di ristrutturazione edilizia, di contemplare incrementi di volumetria, ove espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana;
4) la possibilità che gli interventi di demolizione e ricostruzione e di ripristino di edifici crollati o demoliti effettuati sugli immobili sottoposti a tutela, nonché su quelli ubicati nelle zone omogenee A, possano considerarsi di “ristrutturazione edilizia” a condizione che, oltre al mantenimento della medesima sagoma (condizione già prevista dalla disciplina previgente), sia previsto anche il mantenimento di prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria.

DEROGHE A DISTANZE E ALTEZZE NELLE DEMOLIZIONI E RICOSTRUZIONI - Le modifiche di cui sopra vanno lette in connessione con la riscrittura del comma 1-ter, art. 2-bis del D.P.R. 380/2001, che reca la disciplina delle deroghe in materia di limiti di distanza tra fabbricati.
Il primo periodo del nuovo comma 1-ter stabilisce ora - rispetto alla formulazione previgente - che in caso di interventi che comportino la demolizione e ricostruzione di edifici, e fermo restando (come già previsto dalla norma previgente) che la ricostruzione è comunque consentita nell’osservanza delle distanze legittimamente preesistenti, non è più richiesto il rispetto:
- del vincolo del medesimo sedime;
- del vincolo della medesima sagoma
.
La norma precisa che il rispetto delle distanze legittimamente preesistenti è condizione sufficiente per consentire gli interventi di demolizione e ricostruzione anche qualora le dimensioni del lotto di pertinenza non consentano la modifica dell’area di sedime ai fini del rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini.
In pratica la disposizione affronta una delle limitazioni normative che riducono la possibilità di operare significativi interventi di rigenerazione urbana nei tessuti urbani consolidati, a causa della difficoltà ad osservare i limiti di distanza tra edifici e pareti finestrate e di altezza stabiliti dal D.M. 1444/1968.

Dalla redazione